城市房屋拆遷估價中地價因素的影響與處置

一、 問題的提出

    國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》就城市房屋拆遷補償問題明確規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償；拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。在城市房屋拆遷過程中，用房地產(chǎn)的市場評估價格作為被拆遷房屋貨幣補償?shù)囊罁?jù)，充分體現(xiàn)了在社會主義市場經(jīng)濟條件下，拆遷人和被拆遷人作為平等的民事行為主體，就被拆遷房屋補償而言，是一種等價交易關(guān)系。

    在我國，由于城市房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體相一致的原則，因此，城市房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~是包括被拆遷房屋實體和其所占用的土地使用權(quán)在內(nèi)的一個完整的公平的市場價格。國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）在涉及征地和房屋拆遷補償估價時，認為依法以有償出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益的需要拆遷其地上的房屋時，對該土地如果視為提前收回，則應(yīng)在拆遷補償估價中，包括土地使用權(quán)的估價，此中土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；在條件許可的情況下，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)可以是以劃撥方式取得的。這說明劃撥土地也具有抵押價值，按照等價交易的原則，劃撥土地使用權(quán)應(yīng)作為拆遷價格的構(gòu)成部分。

    即使是征用農(nóng)村集體的土地，《土地管理法》也規(guī)定了要按照被征用土地的原用途給予補償，并明確了征地補償?shù)捻椖亢脱a償?shù)膬r格標準。以上說明，土地使用權(quán)價值是城市房屋拆遷補償價格構(gòu)成中不可或缺的重要組成部分，在特定的區(qū)位環(huán)境條件下，甚至對城市房屋拆遷補償?shù)慕痤~起決定性的作用。

    土地使用權(quán)的權(quán)益和房屋建筑物實體形態(tài)構(gòu)成了城市房屋拆遷補償價格的基礎(chǔ)，它們的不同組合成為影響城市房屋拆遷補償價格的比較因素。如果我們把土地使用權(quán)的權(quán)益看作區(qū)位價格，同時取房屋建筑物實體形態(tài)的重置價格，在不同房屋結(jié)構(gòu)形式和不同容積率的情況下，房屋建筑物對土地的利用有的比較充分，表現(xiàn)為建筑面積可能大于占用范圍內(nèi)的土地面積，有的比較富余，表現(xiàn)為所占用的土地面積大于建筑面積，比較典型的情況下，甚至是只“拆遷”基本不影響房屋使用的土地。由于城市房屋拆遷估價標的物的主體眾多，不同估價對象的評估價格具有密切的關(guān)聯(lián)性，城市房屋拆遷估價政策性強，又是一種即時交易的關(guān)系，拆遷估價結(jié)果作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，對拆遷當(dāng)事人的利益具有直接的影響。拆遷估價有如此重要的作用，在較短的時間內(nèi)，面對大量的估價標的物，一一量化影響不同土地使用權(quán)權(quán)益與房屋建筑物實體形態(tài)的組合整體對城市房屋拆遷補償價格的影響，將是十分困難的。

    由此，如何定量確定土地使用權(quán)價值對城市房屋拆遷補償價格的影響，形成一條清晰的土地使用權(quán)和房屋建筑的價值和實物形態(tài)在不同配比的情況下，量化土地使用權(quán)價值對城市房屋拆遷補償價格影響的技術(shù)路線，正確處置城市房屋拆遷補償價格構(gòu)成中地價與房價的關(guān)系，是城市房屋拆遷估價操作框架的中心環(huán)節(jié)。

    二、 問題的解決

    解決上述問題的基本思路，是將城市房屋拆遷中的房和地分解，不僅是價值的分解，在有的情況下甚至是房地實物形態(tài)的虛擬分解，然后分別考慮他們價格的影響因素，因為各地的地價和房屋重置價都有較為成熟的標準和相應(yīng)的修正系統(tǒng)，我們會發(fā)現(xiàn)，量化這些影響因素的依據(jù)相當(dāng)充分，從而擺脫了把不同實物和價值形態(tài)的房地結(jié)合作為整體來量化城市房屋拆遷補償價格影響因素的難以確定狀態(tài)。思路更加明確，操作更加簡便。

    1. 區(qū)位價+房屋重置價模式下地價因素的影響與處置

    自國務(wù)院頒布《城市房屋拆遷管理條例》后，各地城市房屋拆遷估價方案，都把被拆遷房屋的區(qū)位價格作為房屋實體價格（重置價）以外的所有權(quán)益價格，由于土地的承載功能以及土地與房屋實體不可分離的關(guān)系，所謂被拆遷房屋的區(qū)位用途，實際上是被拆遷房屋所占用土地的區(qū)位用途。城市規(guī)劃布局及歷史沿襲不同，其區(qū)位分類等級標準有明顯的差異。

    ⑴ 當(dāng)被拆遷房屋建筑面積大于所占用土地的面積時，我們可以不考慮地價對拆遷補償價格的影響，認為土地對房屋獲得了充分利用。

    拆遷補償價格=（區(qū)位價格+房屋重置價格）×建筑面積

    ⑵　當(dāng)被拆遷房屋建筑面積小于所占用土地面積時，富余的土地使用權(quán)價值將對拆遷補償價格形成較為重要的影響。

    拆補償價格=區(qū)位價格×土地面積+房屋重置價格×建筑面積

    =（區(qū)位價格+房屋重置價格）×建筑面積+區(qū)位價格×富余土地面積

    ⑶ 當(dāng)僅“拆遷”房屋以外的土地，如城市道路拓寬改造所進行的拆遷，可以認為是對土地使用權(quán)的征購。

    拆遷補償價格=區(qū)位價格×土地面積

    2. 地價與房價完全分離模式下地價因素的影響與處置

    此種情況下，拆遷補償價格構(gòu)成模型中，被拆遷房屋價格與其所占用土地使用權(quán)價格完全分離，分別評估。如果拆遷量大，地價可以采用基準地價（路線價）修正法，而房屋建筑物估價采用重置成本法。由于各地都有政府部門頒布的基準地價和房屋重置價格標準，這種方法操作規(guī)范，簡便快捷3. 基準價格比較修正法模式下地價因素的影響與處置

    拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補償估價應(yīng)遵循市場經(jīng)濟條件下等價交換的原則。隨著這種意識的深入和普及，各地逐漸否定用區(qū)位這一不能包含房地產(chǎn)實物形態(tài)的混沌概念，作為城市房屋拆遷估價的基礎(chǔ)參數(shù)，不斷探索城市房屋拆遷的市場價評估模式。建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，把市場比較法作為拆遷估價的首選方法，而實踐中拆遷估價工作量又比較集中，這種情況下，基準價格比較修正法成為拆遷估價中廣泛適用的方法。

    基格比較修正法，是在拆遷項目范圍內(nèi)區(qū)別不同房屋用途，選取區(qū)域、結(jié)構(gòu)形式、成新等具有代表性的房屋作為標準樣本房屋，基準價格為不同用途的標準樣本房屋在估價時點的市場價格，此價格一般按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）的程序規(guī)定，采用可比案例直接比較法評估，估價對象與標準樣本房屋之間只存在結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、成新、成套、土地取得方式及剩余使用年限等實體方面的差異，將估價對象與標準樣本房屋進行比較，對經(jīng)按同一估價時點評估得出的標準樣本房屋的市場價格進行修正，間接得出估價對象的市場價格的方法采用基準價格比較修正法模式評估城市房屋拆遷補償價格，對某一主體而言，拆遷范圍內(nèi)土地面積大于被拆遷房屋建筑面積的土地使用權(quán)補償價格可以采用剩余法評估。

    土地面積大于建筑面積部分土地使用權(quán)評估單價=（基準價格－標準樣本房屋現(xiàn)值單價）×土地取得方式及剩余年限修正系數(shù)

    標準樣本房屋現(xiàn)值單價=標準樣本房屋重置單價×房屋成新

    土地取得方式有出讓、轉(zhuǎn)讓與劃撥，不同方式取得的土地使用權(quán)權(quán)益有所差別，同一客體的劃撥土地使用權(quán)價值一般是出讓土地使用權(quán)價值的40%-60%。房屋重置價，各地都有自己的標準。

    對于因城市道路拓寬改造等而出現(xiàn)的單純收購?fù)恋厥褂脵?quán)的情況，可以套用上述剩余法獲得的土地單價。

   三、 方案的應(yīng)用與瑕疵

    上述方案雖是就城市房屋拆遷估價中地價因素的影響與處置提出的操作思路，但它明確了城市房屋拆遷補償價格構(gòu)成中地價與房價的互動關(guān)系以及地價對拆遷補償價格的定量影響，不同估價模式下參數(shù)的選取與組合有一定的交叉可能性，對于在把握城市房屋拆遷估價整體思路背景下，發(fā)展新的更加靈活的拆遷估價思路具有積極的導(dǎo)向作用。

    如同房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場、不完整的市場，各地房屋拆遷補償估價的政策以至于參數(shù)的確定，在國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的總體原則下，差異很大。借鑒本方案的估價思路，要充分關(guān)注區(qū)位價、房屋重置價以及基準地價的內(nèi)涵，基于這個原因，不同估價模式下參數(shù)的選取與交叉組合有一定的限制，以免估價參數(shù)間產(chǎn)生技術(shù)沖突，甚而將估價結(jié)果導(dǎo)向歧路之虞。