房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范初步研究

（作者：崔太平  來源：《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）

一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)司法估價與財產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護(hù)財產(chǎn)的基本法律，在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時，救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實(shí)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴(yán)重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產(chǎn)處罰，對侵害他人權(quán)利的除以財產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當(dāng)事人的財產(chǎn)往往是個人的財產(chǎn)，所以從這個角度來說，我們侵害當(dāng)事人的物權(quán)是離不開損害賠償?shù)模�就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產(chǎn)保護(hù)，在相當(dāng)程度上影響了司法的工作。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價的現(xiàn)狀

（一）估價委托程序不規(guī)范

一是，受托估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級和二級資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價，但是實(shí)際情況中，卻又一些三級資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價委托。二是，委托書不規(guī)范，缺乏估價基本事項(xiàng)的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當(dāng)事人配合的義務(wù)也沒有，或者說不夠準(zhǔn)確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費(fèi)用、當(dāng)事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。一般覺得當(dāng)事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機(jī)構(gòu)就可以了，其實(shí)不然。一個是涉及到糾紛的不動產(chǎn)，要不要估價，是當(dāng)事人的權(quán)利，如果說當(dāng)事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里，實(shí)際在當(dāng)事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價缺乏質(zhì)證程序

    我曾經(jīng)做過律師事務(wù)所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請自己的權(quán)利，在這樣的博弈中，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間利益的平衡，間接實(shí)現(xiàn)了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產(chǎn)估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應(yīng)該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》缺乏對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的規(guī)定

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價里面有三條，這些規(guī)定在現(xiàn)階段來看，對指導(dǎo)實(shí)踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機(jī)關(guān)對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的認(rèn)識不清晰

一是，對國家的房地產(chǎn)估價制度不熟悉。法院對房地產(chǎn)估價作為國家法定制度、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》作為國家標(biāo)準(zhǔn)還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是，對房地產(chǎn)司法鑒定估價的范圍認(rèn)識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當(dāng)然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，法院在查封和預(yù)查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務(wù)、訴訟當(dāng)事人的配合義務(wù)認(rèn)識不清。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對實(shí)體性的規(guī)定不少，對于程序性的規(guī)定較少，實(shí)際上規(guī)范對程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。  

（2）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證程序。

（3）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價的專家?guī)�。專家�(guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業(yè)務(wù)，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質(zhì)證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產(chǎn)的查封、預(yù)查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業(yè)務(wù)的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項(xiàng)：

　　　估價目的；估價時點(diǎn)；估價對象（實(shí)體狀況、權(quán)益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實(shí)際評估范圍！

      委托方、產(chǎn)權(quán)持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務(wù)費(fèi)及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項(xiàng)：

　　　估價的價值定義；委托方提供的估價依據(jù)（估價權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書）。估價依據(jù)，應(yīng)當(dāng)能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

      對于委托方之外的使用者，應(yīng)當(dāng)在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

（二）明確具體事項(xiàng)

（1）鑒定委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)的名稱、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的，應(yīng)當(dāng)在委托書中注明。

（2）委托人應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充；委托人補(bǔ)充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應(yīng)當(dāng)在七個工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并通知委托人。  

（三）司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理的鑒定委托

（1）委托事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；

（2）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對不予受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等估價規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風(fēng)險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業(yè)性意見，其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)無權(quán)干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證

（1）房地產(chǎn)司法鑒定估價的質(zhì)證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質(zhì)證內(nèi)容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質(zhì)證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質(zhì)證，對于鑒定估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師是否遵循回避原則的質(zhì)證，對于鑒定估價范圍的質(zhì)證，對于鑒定估價報告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

（3）鑒定估價的質(zhì)證程序，還應(yīng)當(dāng)包括：建立法官直接詢問、當(dāng)事人交叉詢問規(guī)則，房地產(chǎn)估價師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則，以及房地產(chǎn)估價師適時退庭規(guī)則。

（4）對于估價工作底稿的質(zhì)證

l工作底稿分管理類工作底稿、操作類  工作底稿。

l管理類工作底稿包括：估價業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄；估價業(yè)務(wù)約定書；估價作業(yè)計劃；估價業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

l操作類工作底稿通常包括：現(xiàn)場調(diào)查記錄與相關(guān)資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

l估價報告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

l注冊資產(chǎn)評估師不得濫用估價假設(shè)前提，估價假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合理性。評估師應(yīng)當(dāng)對于估價的假設(shè)前提在估價時點(diǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的披露和闡述。

l在市場波動較大時，評估師要特別關(guān)注價格的下跌風(fēng)險；金融機(jī)構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價值的估價，注冊房地產(chǎn)估價師對已經(jīng)發(fā)生的市場不利變化，應(yīng)給予充分重視；注冊房地產(chǎn)估價師對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹(jǐn)慎處理。 

（6）對估價對象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

l估價師應(yīng)當(dāng)知曉評估對象法律權(quán)屬對估價結(jié)論有重大影響。估價師執(zhí)行估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價對象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。

l對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見，超出估價師執(zhí)業(yè)范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，不得對估價對象的法律權(quán)屬提供保證。

l對委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，并對查驗(yàn)情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔(dān)驗(yàn)證估價對象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整性的責(zé)任。

l對估價對象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

l以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對估價對象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。 

（7）對估價有關(guān)事項(xiàng)披露的質(zhì)證

對估價結(jié)果會產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價報告使用者關(guān)注的事項(xiàng),注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露,并揭示披露事項(xiàng)對估價結(jié)果的定性或定量影響。披露事項(xiàng)包括但不限于：（一）估價對象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；（二）存在共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利的；（三）房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的；（四）根據(jù)調(diào)查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng)；（五）實(shí)地查勘受特殊因素制約的；（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；（七）估價對象房地產(chǎn)附有長期及短期租約的；（八）估價時存在建筑物損耗的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對估價對象的抵押限制條件;（十）其他應(yīng)當(dāng)披露事項(xiàng)。

八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

l實(shí)行房地產(chǎn)估價師負(fù)責(zé)制度，遵循回避制度，實(shí)行房地產(chǎn)估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。另外，作為鑒定人的房地產(chǎn)估價師，有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當(dāng)事人、證人，這既賦予估價師權(quán)利義務(wù)，又是對訴訟當(dāng)事人配合義務(wù)的規(guī)定。

l房地產(chǎn)司法鑒定估價實(shí)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué)，遵守技術(shù)操作規(guī)范。

l在房地產(chǎn)司法鑒定估價當(dāng)中，補(bǔ)充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，明確當(dāng)事人申請重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)。