商品房預(yù)售面積的計(jì)算應(yīng)注意哪些問題

商品房預(yù)售面積的計(jì)算是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計(jì)的房屋圖紙資料，對(duì)各套房屋的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的行為。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的要求，這一房產(chǎn)面積測(cè)算項(xiàng)目，在全國各城市迅速發(fā)展起來。
    90年代后期，商品房在銷售階段，其面積是由各開發(fā)商自己計(jì)算的，銷售合同的面積也是由開發(fā)商說了算，但在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，所采用的面積必須由房產(chǎn)測(cè)繪各部門計(jì)算提供，這兩者由于專業(yè)的關(guān)系，在計(jì)算的方式、有關(guān)技術(shù)規(guī)定的條款理解的不同，導(dǎo)致結(jié)果相關(guān)很大，商品房購買者時(shí)常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時(shí)，也給房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，造成了很大的障礙。為了解決這一矛盾，近幾年業(yè)，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測(cè)繪資格的測(cè)繪單位進(jìn)行面積預(yù)測(cè)算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致，從而避免了很多矛盾。
    進(jìn)行商品房面積預(yù)售這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)我們房產(chǎn)測(cè)繪部門來說雖然增加了經(jīng)濟(jì)收入，但同量又增加了更大的責(zé)任，一旦疏忽發(fā)生了錯(cuò)誤，造成的損失將是巨大的。在此，武漢市房地產(chǎn)住處測(cè)繪中心根據(jù)自己在實(shí)際作業(yè)中的體會(huì)，在進(jìn)行商品房預(yù)售面積計(jì)算時(shí)應(yīng)注意的問題，與同行們一起討論，相互學(xué)習(xí)，相互借鑒。
    一、簽訂商品房預(yù)售面積計(jì)算委托書（合同）
商品房預(yù)售面積的計(jì)算往往要求在時(shí)間很短內(nèi)完成，而開發(fā)商目前對(duì)這一環(huán)節(jié)的重要性認(rèn)識(shí)不夠，出現(xiàn)了問題之后，又把責(zé)任推給測(cè)繪部門，而且隨著房屋銷售情況的變化，房間的使用性質(zhì)、房間的布局也會(huì)變化很快，有時(shí)開發(fā)商一個(gè)電話，你得重新計(jì)算一次，因此，簽訂委托書（合同），可以清楚地明白雙方的責(zé)任和義務(wù)，避免許多不必要的糾紛。
    簽訂委托協(xié)議時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)注意下列幾點(diǎn)：
    在簽訂協(xié)議旱，開發(fā)商往往資料提供不全，有的是斷斷續(xù)續(xù)地提供，如：有的開發(fā)商一開始只提供部分設(shè)計(jì)圖紙，其它設(shè)計(jì)圖紙還一時(shí)沒修改好，以后再提供；還有的，房屋內(nèi)的部分樓層的公共走道、公共設(shè)施、房間的分隔，需要根據(jù)銷售情況來定，這一系列不可預(yù)見的情況，給我們按時(shí)完成這個(gè)項(xiàng)目增加了難度，因此，就有必要考慮簽訂提交資料的可行性和時(shí)間的合理性。
如果在實(shí)際中碰到了這樣的問題，通常我們采取分步驟、按時(shí)間段提交相應(yīng)的資料，并約定詳細(xì)的時(shí)間。
    2、執(zhí)行的“規(guī)范”規(guī)定
    一般情況下，我們執(zhí)行的是GB/T17986.1—200《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和當(dāng)?shù)爻鞘械摹斗慨a(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則》，但有時(shí)，在房產(chǎn)面積測(cè)算過程中，正好碰上“實(shí)施細(xì)則”的修訂，導(dǎo)致房屋面積“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”引用的條款不同，發(fā)生較大差異，這要求我們?cè)诤炗啞皡f(xié)議”時(shí)增加這部分的條款，如：可增加“在房屋面積測(cè)算過程中，當(dāng)國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定發(fā)生變化時(shí)，以發(fā)布的新的技術(shù)規(guī)定為準(zhǔn)，由此產(chǎn)生的面積差異的責(zé)任，不則測(cè)繪部門承擔(dān)”。因此，執(zhí)行“規(guī)范”規(guī)定時(shí)，必須注意，前后的致性，條款變更后，面積的處理問題。
    3、面積誤差的約定
面積誤差主要是“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”面積的差異。則于設(shè)計(jì)圖在施工中發(fā)生變更，或者施工誤差的影響，都會(huì)發(fā)生面積誤差。根據(jù)奸商部關(guān)于商品房買賣的標(biāo)準(zhǔn)合同，合同面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差應(yīng)小于3%，即：（預(yù)測(cè)面積－實(shí)測(cè)面積）/預(yù)測(cè)面積≤3%，如果是開發(fā)商的原因，變更了設(shè)計(jì)圖紙，改變了套內(nèi)面積和公共面積的大小而引起的誤差超了3%，應(yīng)不屬于測(cè)繪的責(zé)任。
    4、收費(fèi)的約定
在合同中，收費(fèi)的約定是最重要的內(nèi)容之一，但商品房預(yù)售面積的測(cè)算有其特殊性，通常一棟房屋（特別是綜合性樓房），從施工、裝修、銷售到辦理產(chǎn)權(quán)證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應(yīng)如何收費(fèi)，必須有一個(gè)明確的約定。
二、計(jì)算面積的房屋邊長數(shù)據(jù)資料來源
計(jì)算面積必須要有房屋邊長數(shù)據(jù)，采售這些數(shù)據(jù)的依據(jù)是設(shè)計(jì)圖紙，變更說明，銷售方案等等。因此，要注意：
    1、設(shè)計(jì)圖紙資料
設(shè)計(jì)圖紙資料最好是蓋有設(shè)計(jì)院的圖章的全套設(shè)計(jì)藍(lán)圖，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖很容易地被開發(fā)商變更，也許提供給我們的圖紙資料與施工的圖紙資料不一致，這要求我們要將開發(fā)商提供的做預(yù)測(cè)算的圖紙必須保留一套，發(fā)生房屋某部位變更，改變使用性質(zhì)的房屋說明書需要有開發(fā)商書面認(rèn)可。特別注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋，如；平臺(tái)、鏤空陽臺(tái)、入戶花園、架空層等等，如何與房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致。
    比喻“入戶花園”，在計(jì)算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，不會(huì)有這個(gè)名詞，而且“花園”也不能計(jì)算建筑面積，但實(shí)際上“入戶花園”類似技術(shù)規(guī)定條款中的“無柱外走道”或“不封閉的陽臺(tái)”，究竟如何定性，必須要有一個(gè)明確的說明。
再比喻“鏤空陽臺(tái)”，實(shí)際上陽臺(tái)的頂蓋是“柵欄”型，這種形式的結(jié)構(gòu)是否當(dāng)作為“有頂蓋的陽臺(tái)”，如果“實(shí)施細(xì)則”中沒有這方面的詳細(xì)規(guī)定，我們?cè)诿娣e預(yù)測(cè)算時(shí)，也要有一個(gè)明確的說明。
    2、邊長數(shù)據(jù)的采集
房屋邊工數(shù)據(jù)，有的可以直接從設(shè)計(jì)圖上讀取，有的須經(jīng)過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求我們能看懂設(shè)計(jì)圖，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設(shè)計(jì)圖的各類符號(hào)、各類線段的含義，了解各層之間連接關(guān)系，如何換算至我們所需要地房屋邊長數(shù)據(jù)。
    （1）、在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，內(nèi)空尺寸等，這些情況與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，附屬建筑外圍尺都不一樣，需要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時(shí)，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸。
在換算邊長數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮到房屋竣工后實(shí)際狀況。如：設(shè)計(jì)為20cm的墻厚，加上粉灰的厚度，實(shí)際為26cm；設(shè)計(jì)為24cm的墻厚，加上粉灰的厚度，實(shí)際為30cm。否則，預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積相關(guān)很大。
    （2）對(duì)于有些房屋邊沒有標(biāo)注的尺寸，我們也可以通過圖上量取，但我們要注意：圖紙上標(biāo)注的比例尺，是否與圖紙上線段的比例尺一致，若不一致，以圖紙上線段的比例尺為準(zhǔn)。同時(shí)要注意最取的數(shù)據(jù)數(shù)量也不能過多，否則造成數(shù)據(jù)誤差過大，引起面積的差異。
    （3）要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層高度、陽臺(tái)的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)膶痈叩鹊汝P(guān)系。
設(shè)計(jì)為坡面屋頂?shù)姆课�，層高超過2.2m（含2.2m）才能計(jì)算建筑面積，所以，還要計(jì)算超過2.2m的投影面。
    三、成果資料的整理、歸檔
商品房預(yù)售面積的計(jì)算也應(yīng)該象房產(chǎn)面積測(cè)量一樣，成果資料經(jīng)過整理，書寫技術(shù)總結(jié)報(bào)告，經(jīng)過二級(jí)檢查，一級(jí)驗(yàn)收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。
    這里的二級(jí)檢查，主要是指作業(yè)小組作業(yè)員互檢和測(cè)繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點(diǎn)檢查：預(yù)測(cè)算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致；設(shè)計(jì)圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類比是否合理；房屋邊長數(shù)據(jù)的采集，有沒有錯(cuò)誤；面積的計(jì)算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定等等。
    一級(jí)驗(yàn)收最好是開發(fā)商組織工程技術(shù)人員再進(jìn)行核查，確保各個(gè)環(huán)節(jié)正確無誤，最后才能蓋章使用。
    歸檔備案，除了測(cè)繪隊(duì)計(jì)算的成果資料以外，還應(yīng)該對(duì)合同，開發(fā)商提供的各種圖紙資料，變更說明，收費(fèi)的票據(jù)復(fù)印件等也一并歸檔圖案，在發(fā)生糾紛時(shí)，能及時(shí)地分清責(zé)任