房地產(chǎn)估價機構(gòu)技術與質(zhì)量管理芻議

作者：顧振發(fā)     來源：上海房地產(chǎn)估價     日期：2008-10-20

目前各估價機構(gòu)已程度不等地意識到了加強本公司技術與質(zhì)量管理的重要性，這正是估價機構(gòu)發(fā)展到比較成熟階段的一個重要標志。筆者依據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和個人工作經(jīng)驗，對此做一個初步探討，以期同行批評指正。

一、技術與質(zhì)量管理的行業(yè)特點

從企業(yè)的技術與質(zhì)量管理角度分析，房地產(chǎn)估價機構(gòu)有著許多不同于一般企業(yè)的行業(yè)特點。

1、一般企業(yè)(如工、交企業(yè))的規(guī)模都比較大，而房地產(chǎn)估價機構(gòu)的規(guī)模一般都比較小。

2、房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國發(fā)展歷史僅10年多一點的時間，適合估價機構(gòu)的技術和質(zhì)量管理辦法還處于探索階段。

3、房地產(chǎn)估價活動屬于經(jīng)濟鑒證性質(zhì)，估價機構(gòu)具有明確的社會責任和較高的執(zhí)業(yè)風險。

4、作為估價對象的房地產(chǎn)，一般都具有獨一無二性和價值高大性，加上目前市場缺乏透明度，因此估價機構(gòu)的工作存在一定難度。

5、房地產(chǎn)估價是“科學和藝術的有機結(jié)合”，很大程度上依賴估價人員個人的專業(yè)能力、實務經(jīng)驗和職業(yè)道德。

因此，估價機構(gòu)應在吸取其他行業(yè)現(xiàn)代企業(yè)管理的經(jīng)驗基礎上，結(jié)合本行業(yè)特點，逐步建立和不斷完善技術與質(zhì)量管理體系。字串9

二、編制估價實務技術參考文件

1、編制各種類型估價報告格式電子文檔

估價機構(gòu)應編制各種類型估價報告格式電子文檔，以供本機構(gòu)估價人員在撰寫估價報告時參考使用。其目的，一是規(guī)范估價報告格式，二是提高工作效率。

應在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等技術規(guī)范性文件的框架內(nèi)，編制住宅、辦公、店鋪、工業(yè)等類型，以及房地產(chǎn)抵押、房屋拆遷等有專門要求的房地產(chǎn)估價報告格式電子文檔。還可編制簡單形式房地產(chǎn)估價報告和房地產(chǎn)價值咨詢報告格式電子文檔，等等。

2、編制各種現(xiàn)場查勘用表

現(xiàn)場查勘實際上是對估價對象做的實地調(diào)查研究，是整個房地產(chǎn)估價程序中的一項基礎性工作。估價機構(gòu)統(tǒng)一提供的各種現(xiàn)場查勘用表，實際上是一個比較好的技術規(guī)范性的工作平臺。只要這些表格設計合理，現(xiàn)場使用方便，估價人員就能夠把需要了解清楚的各項信息統(tǒng)統(tǒng)記入表中，“一網(wǎng)打盡”，從而方便進行現(xiàn)場查勘和接著進行的室內(nèi)工作，為保證估價報告質(zhì)量打下基礎。

估價機構(gòu)可針對不同類型的估價對象(如住宅、辦公、店鋪、工業(yè)、酒店賓館，以及拆遷房屋、在建工程等)，自行設計和不斷完善若干種各有側(cè)重點的現(xiàn)場查勘用表。估價人員一般均應根據(jù)公司提供的現(xiàn)場查勘用表進行實地調(diào)查、勘察，但可根據(jù)估價對象的實際情況，適當增加(注意：不是“減少”)一些查勘內(nèi)容，記在該表的空白處或增頁上。

3、編制主要估價方法應用參考意見

針對估價人員進行測算的具體需要，估價機構(gòu)應在較系統(tǒng)地收集整理有關規(guī)范、技術標準和數(shù)據(jù)、業(yè)內(nèi)同行估價經(jīng)驗，以及本機構(gòu)長期技術積累的基礎上，以內(nèi)部技術規(guī)范的形式，編制分別適用于市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法和基準價格修正法等若干主要估價方法的應用參考意見。這些參考意見應說明在采用某種估價方法時，如何選擇可比實例和比較因素，如何選擇計算公式和Excel計算用表，如何選擇和確定有關數(shù)據(jù)、參數(shù)和修正系數(shù)，如何進行計算，如何確定估價結(jié)果，等等。

4、實務技術參考文件的不斷完善和擴充

編制上述各項估價實務技術參考文件，不可能一蹴而就。應組織本機構(gòu)全體估價人員進行充分討論，盡量取得共識；在實行過程中，如發(fā)現(xiàn)錯誤或遺漏，應及時進行研究討論，以決定是否進行修改，一旦決定修改則及時告知所有估價人員。此外，每半年或每年應組織估價人員重新審視全部參考文件，進行必要的修改補充，增加新的內(nèi)容。

三、實行估價報告三級審核

為了加強技術與質(zhì)量管理，估價機構(gòu)應堅持實行估價報告三級審核制度。其中一審為初審，報告撰寫人自審和評估小組組長審核；二審為復審，評估部經(jīng)理審核；三審為終審，總評估師審核和總經(jīng)理審核。其中，一審和三審均實行雙人雙責。

在實行估價報告三級審核過程中，各級審核人員均應根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等技術規(guī)范性文件，認真進行審核。應針對不同估價對象和估價目的，有區(qū)別地采用不同的審核深度標準進行審核。在審核時千萬不可忽視文字表述和數(shù)字表述方面的一些細節(jié)�！凹毠�(jié)決定成敗”，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)而言同樣也是一句至理名言。

在審核過程中，三級審核人員關注的重點應各有側(cè)重。

1、一審人員，尤其是估價報告撰寫人，是直接進行現(xiàn)場查勘和參與估價活動的全過程的，花費的時間也最多，因此，估價報告撰寫人應是報告質(zhì)量的第一責任人。

一級審核應根據(jù)有關審核要求，對估價報告全文和全部估價資料進行全面檢查，其重點是：報告的格式和各部分內(nèi)容的構(gòu)成是否依據(jù)本公司提供的格式電子文檔；估價對象權屬證明、法定優(yōu)先受償權利狀況及其他估價依據(jù)資料是否真實和收集齊全；估價目的、價值定義、估價時點、估價技術思路和估價方法是否正確；估價測算過程中采用的可比實例、各種原始數(shù)據(jù)、選擇的各種參數(shù)和修正系數(shù)，是否確有依據(jù)，計算是否正確；估價結(jié)果是否合理；報告文字表述和數(shù)字表述是否準確、精煉，無邏輯錯誤；估價中發(fā)現(xiàn)的有關重大問題是否進行披露；以及估價報告撰寫人對一審中提出來的修改意見是否進行認真考慮和改正。

2、二審人員，應在一審的基礎上，進一步對估價報告全文和全部估價資料進行全面檢查。其重點是：進一步確認估價對象權屬證明、法定優(yōu)先受償權利狀況及其他估價依據(jù)資料的真實性和完整性；進一步確認采用了正確的估價目的、價值定義、估價時點、估價技術思路和估價方法；進一步確認估價測算過程步驟清晰，依據(jù)充分，計算正確；進一步確認估價結(jié)果的合理性；進一步確認報告文字表述和數(shù)字表述準確、精煉，無邏輯錯誤；進一步確認估價中發(fā)現(xiàn)的有關問題已進行了披露；估價報告撰寫人對一審和二審中提出來的修改意見，是否已進行了認真考慮和改正。

3、三審人員是報告質(zhì)量的最后把關人。其審核關注的重點是：

一審和二審是否按本公司規(guī)定的有關程序和要求認真進行；一審和二審中提出來的問題是否已經(jīng)解決；對估價結(jié)果的合理性再次進行審核；對估價結(jié)果報告中的關鍵內(nèi)容(如估價結(jié)果報告中的致委托方函、估價的假設和限制條件等)再次進行嚴格審查和推敲；特別是要對可能引發(fā)估價風險的幾個問題，如估價對象資料(含權屬證明和法定優(yōu)先受償權利狀況等)嚴重失實、委托方資信嚴重失真、估價結(jié)果嚴重偏差、以及估價技術思路嚴重錯誤等問題，再次進行審核和分析判斷，最終決定如何要求估價人員補做工作，或者決定是否出具報告。

為了進一步保證估價報告質(zhì)量，估價機構(gòu)還應對經(jīng)過三級審核、準備送出的正式估價報告，再安排一名復核人員，對估價報告還可能存在的數(shù)字、文字、印章、簽名以及缺頁錯頁等方面的低級錯誤，進行最后的檢查。字串1

四、營造良好的學習和創(chuàng)新的氛圍

估價機構(gòu)應把營造良好的學習和創(chuàng)新氛圍，讓全體估價人員都關心估價報告質(zhì)量和技術含量，作為技術與質(zhì)量管理的一項重要內(nèi)容。要鼓勵估價人員有針對性地通過學習有關資料，或者通過互相討論和互相學習，妥善解決在工作中遇到的問題。特別是對于一些重大估價項目和比較特殊的估價項目，更應要求估價人員在接受項目時、在現(xiàn)場查勘后以及在估價報告撰寫過程中，及時與有關人員進行溝通和研究討論。估價人員千萬不要帶著疑惑和問題埋頭做報告，而把所有的疑惑和問題留待審核人員來解決，以免浪費時間和耽誤出報告。

此外，估價機構(gòu)還應針對一些帶普遍性的問題，適時組織專題講座(主講人可由本機構(gòu)資深估價師或外請專家擔任)、集中進行討論或業(yè)務技術培訓。應積極組織和鼓勵估價人員參加行業(yè)協(xié)會組織的繼續(xù)教育活動和各種學術交流活動。應要求估價人員養(yǎng)成善于總結(jié)和積累估價實務經(jīng)驗的習慣，通過總結(jié)和積累增長才干。應支持估價人員對房地產(chǎn)估價理論、方法和實務操作辦法進行探索和創(chuàng)新。應支持估價人員撰寫有關論文，并爭取在行業(yè)雜志和學術會議上發(fā)表。

五、建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫

估價機構(gòu)應進行有關信息資料來源的研究、系統(tǒng)收集和整理分析，逐步建立適合本機構(gòu)情況的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫，為估價人員提供一個良好的信息平臺。

估價機構(gòu)的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫，應包括外庫和內(nèi)庫兩個組成部分。所謂外庫，是指充分借用社會資源，以最小代價建立起來的、能為我隨時利用的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫。如一些有關的政府網(wǎng)站(上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站、估價師協(xié)會推薦的上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息服務系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)等)，商業(yè)網(wǎng)站(房產(chǎn)之窗、上海樓市、安家、商鋪、中國工業(yè)廠房等)，門戶網(wǎng)站(搜狐、新浪等)，搜索網(wǎng)站(谷歌、百度等)，公開出版的《房地產(chǎn)時報》、《上海樓市》等報刊，可借用的某些機構(gòu)(某些商業(yè)銀行、著名房地產(chǎn)中介機構(gòu)等)房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)庫，等等。所謂內(nèi)庫，是指估價機構(gòu)依靠自己力量建立起來的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫。如估價機構(gòu)通過對已做項目估價結(jié)果的分析整理，對上述外庫部分信息資料的分析整理，對房展會和新開樓盤部分資料的分析整理，以及對進行專項房地產(chǎn)市場調(diào)查取得資料的分析整理，逐步建立的分房地產(chǎn)類型和分區(qū)域的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫。

這里需要特別指出的是，利用上述數(shù)據(jù)庫，雖然能為估價人員正確把握價位和尋找符合當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)市場行情的真實成交案例，提供一個快捷的信息平臺，但是，絕對不要以為進入網(wǎng)絡時代的房地產(chǎn)估價師，真的能做到“秀才不出門，全知天下事”，僅僅依靠數(shù)據(jù)庫就企圖進行房地產(chǎn)價值評估。通過上述數(shù)據(jù)庫獲悉的有關估價對象類似房地產(chǎn)市場價值，實際上只是一個大概的價格，我們稱之為概念價。概念價對估價人員進行初步報價、尋找可比實例以及合理確定估價結(jié)果，均具有一定的參考作用。然而，考慮到估價對象的獨一無二性和不同的估價目的，估價人員如果沒有對具體估價對象和可比實例進行認真的現(xiàn)場查勘和市場價格調(diào)查，不親身體驗和掌握估價對象區(qū)別于其他類似房地產(chǎn)的實物狀況、權利狀況和區(qū)位狀況的特殊性，以及不親自了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格的實際狀況，就不可能正確地進行測算和得出合理的估價結(jié)果。

六、總評估師的作用

總評估師應負責開展下列工作：組織制定各項技術與質(zhì)量管理制度，組織編制各項估價技術指導文件，組織實行估價報告三級審核，組織建立適用的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫，組織進行內(nèi)部技術培訓和對外技術交流，等等。

總評估師除了負責組織開展上述工作外，還具體承擔下列工作：估價報告的三級審核人，對估價人員在項目評估過程中的具體技術指導，重大估價項目或咨詢項目的技術投標和中標后的具體技術指導，與主要客戶進行估價技術交流，撰寫學術論文在行業(yè)刊物或?qū)W術會議上發(fā)表，以多種形式宣傳本機構(gòu)的專業(yè)形象，等等。

因此，估價機構(gòu)不應把總評估師視為一般的管理人員(“非生產(chǎn)人員”)。一個好的總評估師，實際上是從技術與質(zhì)量管理的層面上，掌握著本機構(gòu)各個估價項目的運作過程和各個估價人員的業(yè)務表現(xiàn)。同時，在業(yè)內(nèi)及對外交往方面，總評估師又在一定程度上代表著估價機構(gòu)的專業(yè)形象。估價機構(gòu)應正確認識設置總評估師崗位的重要性，并在行業(yè)未對總評估師任職資格做出明確規(guī)定之前，根據(jù)本機構(gòu)人員構(gòu)成的具體情況，擇優(yōu)聘任總評估師。