拆遷基地中商業(yè)用房評估方法比較

作者：朱石敏 周丹     來源：上海房地產(chǎn)估價     日期：2009-01-31

拆遷基地中商業(yè)用房的評估，其評估方法的選用顯為重要�？茖W(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。因此，房地產(chǎn)價格通�？梢詮娜缦氯齻�途徑來求�。阂皇菂⒄疹愃品康禺a(chǎn)近期的市場交易價格；二是依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價值；三是參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費用。由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：市場比較法、收益法和成本法。除此之外還有一些其他方法(實質(zhì)上是三大基本方法的派生，在此不展開)。每種估價方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，按照房地產(chǎn)用途可將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，商業(yè)房地產(chǎn)的估價與其他類型房地產(chǎn)比較起來要考慮的因素多得多，相對評估難度也更大，因此我們需要了解商業(yè)房地產(chǎn)的特點、估價的特點、主要影響因素等，才能合理選擇評估方法。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的特點

商業(yè)房地產(chǎn)一般包括商店(如商場、購物中心、各類零售批發(fā)市場、百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館(********、歌舞廳、高爾夫球場等)等。商業(yè)房地產(chǎn)的特點：

 (1)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

(2)經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。字串1

(3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。經(jīng)營方式多而且較為變雜。字串8

(4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式風(fēng)格各異，要準(zhǔn)確估算其價值必須單獨計算。

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素分析 字串8

1、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素

(1)地段繁華程度：影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這取決于房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。

(2)交通條件：商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是方便顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外大型商業(yè)經(jīng)營者還要考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地、進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。字串3

2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素

字串6

(1)臨街狀況：一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。

(2)內(nèi)部格局：商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

(3)樓層：一般來說，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。字串4

(4)面積：應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。

(5)凈高：商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。

(6)儲存空間：商業(yè)零售一般都會備有一些存貨，有一定的儲存空間有利于商品周轉(zhuǎn)。

(7)裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造：裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大比重。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別

(8)轉(zhuǎn)租的可能性：有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資(承租)商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。 字串1

(9)使用年限和折舊情況。

三、商業(yè)房地產(chǎn)評估方法的選擇及比較

1、商業(yè)房地產(chǎn)評估方法的選擇及比較 字串7

房地產(chǎn)估價的三大基本方法：市場比較法、收益法和成本法。不管采用哪一種方法，都需要與估價對象相適應(yīng)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進(jìn)行估價時，是否掌握豐富的切合實際的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)果能否準(zhǔn)確的重要保障。字串7

對于任何商品而言，性價比都是其基本的經(jīng)濟(jì)屬性。住宅產(chǎn)品往往可以通過地段、得房率、戶型、外觀等因素對性價比有粗略的判斷。而被用來銷售的商業(yè)地產(chǎn)中，不僅包括營業(yè)面積，還包括如管理、服務(wù)、設(shè)備等其它附屬部分的價值。恰恰是后者難以明確量化，對于大型購物中心來說尤其如此。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用房，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也是一種常用方法。

對于以銷售為主的沿街商鋪、住宅底層商鋪，由于功能簡單、平面及空間也便于單元化分割，又便于獨立經(jīng)營，因此和商品住宅的評估方法區(qū)別不是很大，評估時參照市場價格評估。評估方法適宜選擇市場比較法、收益法。對于經(jīng)營批發(fā)、零售的商場，由于其銷售時分割為一個個獨立的鋪位，鋪位之間沒有明顯的界限，經(jīng)營者獨立經(jīng)營，但由商場統(tǒng)一管理。該類商鋪產(chǎn)權(quán)獨立，可自由轉(zhuǎn)讓。評估時根據(jù)其在商場中所處位置，參照市場價格評估。評估方法適宜選擇市場比較法、收益法。字串5

對于大型的購物中心、商場而言，由于其規(guī)模龐大、功能復(fù)雜、除了營業(yè)面積外，還有大量管理服務(wù)和附屬設(shè)備設(shè)施及相應(yīng)用房，而且單元分割不便，經(jīng)營也是整體性經(jīng)營。一般這樣的購物中心即使是轉(zhuǎn)讓也是整體轉(zhuǎn)讓或者是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此評估時按照商場經(jīng)營收益測算為主。評估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法、市場比較法。

星級酒店與大型的購物中心的情況類似，但多了跟星級配套的服務(wù)及無形資產(chǎn)的成份。評估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法。只不過商場是基于租賃收入測算凈收益，而五星級酒店是基于營業(yè)收入測算凈收益。

對于綜合性高檔物業(yè)(如金茂大廈、環(huán)球金融中心)，其有商業(yè)、辦公、五星酒店、展示廳等不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)，一般會有不同的收益率，采用收益法估價時，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。 字串9

2、商業(yè)房地產(chǎn)評估中經(jīng)驗的重要性

房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法，因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，但是準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次，在運(yùn)用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定，如運(yùn)用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所做出的主觀判斷；運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運(yùn)用成本法估價時，成新率或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。

房地產(chǎn)估價需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提，在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識，有時會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。

房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價值的確定以及對某些特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來做出判斷。