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    拆遷基地中商業(yè)用房評估方法比較

    作者:朱石敏 周丹     來源:上海房地產(chǎn)估價     日期:2009-01-31

    拆遷基地中商業(yè)用房的評估,其評估方法的選用顯為重要?茖W(xué)實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實交易行為。因此,房地產(chǎn)價格通?梢詮娜缦氯齻途徑來求。阂皇菂⒄疹愃品康禺a(chǎn)近期的市場交易價格;二是依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價值;三是參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費用。由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法,即:市場比較法、收益法和成本法。除此之外還有一些其他方法(實質(zhì)上是三大基本方法的派生,在此不展開)。每種估價方法都有一定的適用條件,運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點,按照房地產(chǎn)用途可將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,商業(yè)房地產(chǎn)的估價與其他類型房地產(chǎn)比較起來要考慮的因素多得多,相對評估難度也更大,因此我們需要了解商業(yè)房地產(chǎn)的特點、估價的特點、主要影響因素等,才能合理選擇評估方法。

    一、商業(yè)房地產(chǎn)的特點

    商業(yè)房地產(chǎn)一般包括商店(如商場、購物中心、各類零售批發(fā)市場、百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館(********、歌舞廳、高爾夫球場等)等。商業(yè)房地產(chǎn)的特點:

     (1)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營,有的是出租給他人經(jīng)營,有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

    (2)經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容,如商品零售、餐飲、娛樂等。字串1

    (3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營,有的承租人從業(yè)主手上整體承租后,又分割轉(zhuǎn)租給第三者。經(jīng)營方式多而且較為變雜。字串8

    (4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修,而且形式風(fēng)格各異,要準(zhǔn)確估算其價值必須單獨計算。

    二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素分析 字串8

    1、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素

    (1)地段繁華程度:影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度,這取決于房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。

    (2)交通條件:商業(yè)房地產(chǎn)估價時,要從兩方面考慮交通條件:一是方便顧客方面,從現(xiàn)階段一般情況來看,主要是公共交通的通達(dá)度,可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量,另外大型商業(yè)經(jīng)營者還要考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地、進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。字串3

    2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素

    字串6

    (1)臨街狀況:一般來說,臨街面越寬越好。如果幾面臨街,則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。

    (2)內(nèi)部格局:商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租,因此,要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

    (3)樓層:一般來說,位于底層的商業(yè)用房較優(yōu),但如果有自動扶梯,樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。字串4

    (4)面積:應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。

    (5)凈高:商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感,不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會提高,也無助于房地產(chǎn)價值的提高。

    (6)儲存空間:商業(yè)零售一般都會備有一些存貨,有一定的儲存空間有利于商品周轉(zhuǎn)。

    (7)裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造:裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大比重。同樣的房屋,僅僅由于裝修不同,價值會有很大的差別。此外,建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同,其價值也有很大的差別

    (8)轉(zhuǎn)租的可能性:有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定,承租人不能再轉(zhuǎn)租,這將影響投資(承租)商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性,從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。 字串1

    (9)使用年限和折舊情況。

    三、商業(yè)房地產(chǎn)評估方法的選擇及比較

    1、商業(yè)房地產(chǎn)評估方法的選擇及比較 字串7

    房地產(chǎn)估價的三大基本方法:市場比較法、收益法和成本法。不管采用哪一種方法,都需要與估價對象相適應(yīng)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此,在利用具體的估價方法進(jìn)行估價時,是否掌握豐富的切合實際的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)果能否準(zhǔn)確的重要保障。字串7

    對于任何商品而言,性價比都是其基本的經(jīng)濟(jì)屬性。住宅產(chǎn)品往往可以通過地段、得房率、戶型、外觀等因素對性價比有粗略的判斷。而被用來銷售的商業(yè)地產(chǎn)中,不僅包括營業(yè)面積,還包括如管理、服務(wù)、設(shè)備等其它附屬部分的價值。恰恰是后者難以明確量化,對于大型購物中心來說尤其如此。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益,商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上,所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁,特別是小型商用房,因此,較易獲得比較案例。所以,在商業(yè)房地產(chǎn)估價時,市場比較法也是一種常用方法。

    對于以銷售為主的沿街商鋪、住宅底層商鋪,由于功能簡單、平面及空間也便于單元化分割,又便于獨立經(jīng)營,因此和商品住宅的評估方法區(qū)別不是很大,評估時參照市場價格評估。評估方法適宜選擇市場比較法、收益法。對于經(jīng)營批發(fā)、零售的商場,由于其銷售時分割為一個個獨立的鋪位,鋪位之間沒有明顯的界限,經(jīng)營者獨立經(jīng)營,但由商場統(tǒng)一管理。該類商鋪產(chǎn)權(quán)獨立,可自由轉(zhuǎn)讓。評估時根據(jù)其在商場中所處位置,參照市場價格評估。評估方法適宜選擇市場比較法、收益法。字串5

    對于大型的購物中心、商場而言,由于其規(guī)模龐大、功能復(fù)雜、除了營業(yè)面積外,還有大量管理服務(wù)和附屬設(shè)備設(shè)施及相應(yīng)用房,而且單元分割不便,經(jīng)營也是整體性經(jīng)營。一般這樣的購物中心即使是轉(zhuǎn)讓也是整體轉(zhuǎn)讓或者是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓,因此評估時按照商場經(jīng)營收益測算為主。評估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法、市場比較法。

    星級酒店與大型的購物中心的情況類似,但多了跟星級配套的服務(wù)及無形資產(chǎn)的成份。評估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法。只不過商場是基于租賃收入測算凈收益,而五星級酒店是基于營業(yè)收入測算凈收益。

    對于綜合性高檔物業(yè)(如金茂大廈、環(huán)球金融中心),其有商業(yè)、辦公、五星酒店、展示廳等不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途),一般會有不同的收益率,采用收益法估價時,則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。 字串9

    2、商業(yè)房地產(chǎn)評估中經(jīng)驗的重要性

    房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法,因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),但是準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次,在運(yùn)用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時,還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定,如運(yùn)用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所做出的主觀判斷;運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運(yùn)用成本法估價時,成新率或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。

    房地產(chǎn)估價需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提,在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識,有時會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價師的超常眼力。

    房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大,對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在最終估價值的確定以及對某些特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來做出判斷。

     

    日期:2010/9/28  
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