淺談司法鑒定中的價值評估 價值評估工作是涉及面較廣的一項社會中介服務。司法鑒定也經(jīng)常需要評估資產(chǎn)的價值。我為法院從事司法鑒定評估近八年,有一些經(jīng)驗和體會,現(xiàn)在總結出來,希望能給大家提供一些幫助。
一、涉案評估工作的一些特點
1、評估對象具備多樣性。
涉案的價值評估對象涉及面很廣,包括企業(yè)股權、無形資產(chǎn)、動產(chǎn)、不動產(chǎn)等,其中涉及的不動產(chǎn)的種類更多,如寫字樓、商鋪、各種住宅、廠房、構筑物、無完備手續(xù)的聯(lián)建房、多方擁有產(chǎn)權的在建工程、抵押房產(chǎn)中的附屬建筑等等。
2、評估對象的業(yè)主往往不能提供齊全的權屬證明和必要的資料。
作為評估對象的涉案財產(chǎn)往往存在下列現(xiàn)象:如土地使用權比較復雜,建筑物的建設審批手續(xù)等資料不全;資產(chǎn)的財務資料不延續(xù),實物數(shù)量、規(guī)格等與賬面有差距;一些資產(chǎn)管理單位人員變化大,原來的事情已無人能說清楚;有些財產(chǎn)經(jīng)多次輾轉,法律關系繁復,有關資料卻不完備;涉案財產(chǎn)的管理單位本身對法院執(zhí)法存在抵觸心理,導致更難獲得較全面的評估依據(jù)資料。而在評估隱蔽工程的填埋管線,深井等時,如無相關資料,將會更加增添評估工作的困難。
3、司法鑒定中的評估往往直接涉及涉案雙方的利益,處于尖銳的矛盾沖突之中。
進入訴訟就意味著訴訟雙方的矛盾已經(jīng)不能協(xié)商解決,當事人的矛盾比較尖銳,因此也很有可能出現(xiàn)托人說情請求高評或低評的情況。
二、司法鑒定評估中要注意的幾個問題
1、應堅持獨立、客觀、公正、科學的評估原則。
能成為法院指定的參與司法鑒定的評估機構,都是經(jīng)法院考察,具備一定的評估資質(zhì)和具有良好職業(yè)道德的評估機構。評估師應該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格,一定要排除干擾,秉承獨立,客觀,公正,科學的評估原則,確保涉案財產(chǎn)價值評估的工作質(zhì)量。
2、注意評估報告的目的和價值類型。
司法鑒定中的價值評估,是為法院處分該項財產(chǎn)產(chǎn)提供價值依據(jù)的。法院是在獲得所處分財產(chǎn)的評估價值之后,才決定如何處置,是以物抵賬,還是拍賣變現(xiàn)。按照最高人民法院的規(guī)定,處分財產(chǎn)拍賣底價應該由法院決定,拍賣底價的降低幅度也是有規(guī)定的。我們提供的評估報告應該反映所處分財產(chǎn)的公允市場價值,而不應該直接是快速變現(xiàn)時的拍賣底價。我們的評估報告要明確闡述這一評估價值類型,以免引起誤導。
3、接受了法院委托后,應主動和辦案法官溝通,了解涉案財產(chǎn)的具體情況,從專業(yè)角度提出有利于法院辦案的意見和建議。
涉案財產(chǎn)的評估,在許多時候其目的是為了使其順利變現(xiàn)。就如何有利于所處分財產(chǎn)的變現(xiàn),評估師應能提出好的建議。如有一次,法院為拍賣涉案財產(chǎn),委托我們評估某工廠福利區(qū)內(nèi)的一個俱樂部的房屋及其土地的價值。但該俱樂部位于福利區(qū)的中部,如僅單獨拍賣這一處分財產(chǎn),而不附加拍賣涉案財產(chǎn)的出入通道,拍賣是難以成功的。我們查勘了現(xiàn)場后,向法官提出建議,由涉案雙方劃定涉案財產(chǎn)一條便捷的通道,使其與市政道路能夠連接,供其以后出入,而評估中應將此條通道用地與原處分財產(chǎn)一起評估。法官接受了這一意見,并說服涉案雙方進行配合,最終使涉案財產(chǎn)順利地完成了拍賣。
4、要重視評估的范圍。
評估對象情況各異,所含內(nèi)容各有不同,在評估前應重視評估的范圍,避免因評估范圍不明確而引起異議。
5、評估結論一定要有詳實的資料作支持,這樣才能有力地支持評估結論的正確性。
評估價值需要應用詳實的調(diào)查資料以及有關的政策、規(guī)定予以支持。
如有一次我們接受法院委托評估一處山林,我們選擇了對林地價值與林木蓄積量分別進行評估的評估技術路線,用了四天時間完成評估。我們調(diào)查研究的比較充分,走訪了當?shù)卣嘘P管理部門,采集了現(xiàn)在實際使用的基準地價,林木管理有關規(guī)定,類似土地的實際收益,并查閱了該地塊的出讓合同,價格等資料,對林木進行了兩次實際勘察,因此得出了很有說服力的評估價值。評估報告出具后,山林的業(yè)主開始認為其地價應該更高,而評估值偏低。我們出示了該縣對該地塊的出讓合同的復印件,該縣的基準地價表,被評估地塊的土地級別,合理的地價修正情況,該縣類似地塊的交易情況等較詳細的資料,合理地解釋了評估結果。最終法院、涉案雙方都認為評估結果是合理的。
又如我們所評估的房屋往往缺乏用地情況的資料。遇到這種情況時,我們不怕麻煩,每次都走訪有關的土地管理、房產(chǎn)與規(guī)劃部門去進行調(diào)查。有一次評估一個商鋪,該商鋪使用的裙樓已經(jīng)有八年,卻無該樓用地情況的資料。如要采用收益法進行評估,必須搞清土地的使用年限。為此,我們先后走訪了五個單位,最后找到了原管轄該區(qū)域土地的房地產(chǎn)分局,搞清了該塊土地是前些年為進行低洼地改造而劃撥給房地產(chǎn)公司開發(fā)的,其使用年限應該按房地產(chǎn)管理法規(guī)定從樓房開工建設的時間起算。這樣,終于確定了土地收益法評估中的折現(xiàn)年限,業(yè)主也終于清楚了自己房屋的使用年限。評估報告出具后,法官與被告、原告都感到報告內(nèi)容真實可靠。
6、評估報告的文字闡述要嚴謹,決不能引起誤導。
司法鑒定評估是法院辦案過程的一部分,特別需要具備嚴肅性。評估報告往往要經(jīng)過多個部門的審閱,因此文字闡述必須嚴謹,決不能產(chǎn)生誤導。
這方面我們是深有體會的。一次我們評估位于一幢大廈的一部分裙樓,裙樓有多個方位,評估報告發(fā)到雙方后,都只注意了評估結果,也都無異議。但進入拍賣程序后卻發(fā)現(xiàn)了問題,原來報告中所評估的范圍是裙樓的另一部分,導致拍賣無法進行。法院把我們找去之后,我們發(fā)現(xiàn)評估對象和評估結果都是對的,但在編寫報告中文字闡述出了差錯。通過這件事,我們規(guī)定以后對每份報告都要經(jīng)兩人分別進行審核與校對,以防此類錯誤再次發(fā)生。
總之,進行司法鑒定評估,需要認真和細心,對工作中的各種情況要具體分析,并不斷總結,這樣才能完善地做好司法鑒定中的價值評估工作。
(作者單位:陜西金達資產(chǎn)評估公司) |
