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    也談拆遷評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估方法的選擇

      隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,建筑拆遷已成為城市建設(shè)及新農(nóng)村建設(shè)中的一項(xiàng)重要工作。2001年,國務(wù)院為此發(fā)布了《城市房屋拆遷管理辦法》和《認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定》的通知。我省的人大常委會(huì)也于2006年9月對(duì)《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其它配套文件進(jìn)行了修訂。本文擬結(jié)合對(duì)華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)建筑拆遷中的評(píng)估工作體會(huì),對(duì)幾個(gè)與拆遷評(píng)估工作有關(guān)的問題作一些探討,期望擴(kuò)大共識(shí),使這方面評(píng)估方法的選用更加科學(xué)合理。
      
      一、本拆遷評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)
      
      1.此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中,涉及戶數(shù)較多、工作量大,需要解決的問題也較為復(fù)雜。
      華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)項(xiàng)目,選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角,其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目占地八百多畝,涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對(duì)象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對(duì)象的地理環(huán)境較為特殊,建筑形式也種類繁多(如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個(gè)養(yǎng)殖戶各自設(shè)計(jì)建造的,無統(tǒng)一規(guī)劃,結(jié)構(gòu)都各不相同,造價(jià)也相差懸殊;再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級(jí)還需要進(jìn)行確認(rèn)等),種種因素都導(dǎo)致拆遷評(píng)估工作復(fù)雜程度的增加。
      2.此建設(shè)項(xiàng)目中的拆遷評(píng)估是拆遷工作中的主要矛盾。
      拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告上。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施,拆遷人與政府都希望依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告的說服力,因此,評(píng)估工作成了影響建設(shè)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。
      3.評(píng)估方法的選用需要因地制宜。
      建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定房屋拆遷時(shí)的價(jià)值評(píng)估一般采用市場法,但本拆遷范圍所處位置是一個(gè)較為偏僻的小漁港,能夠符合市場法應(yīng)用條件,找到與所評(píng)估建筑相同、相似的市場交易案例并不容易。并且,本拆遷范圍中非商品房的土地價(jià)格完全由政府控制,因此,采用房地合一的市場法進(jìn)行評(píng)估更受到限制。
      而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店,其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證,經(jīng)營效益也較好,顯然適于采用收益法進(jìn)行評(píng)估。此外,本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無證房屋,其評(píng)估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。
      4.拆遷評(píng)估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。
      在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場的大棚只是檐高不同與建設(shè)時(shí)間不同,建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此,在評(píng)估中,不能偏聽房主對(duì)其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大,需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估其價(jià)值。而對(duì)于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑,評(píng)估人員需要特殊對(duì)待。如果評(píng)估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正,則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿,從而使拆遷工作受阻。
      
      二、評(píng)估方法的選用
      
      在此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中,我們采用了多種評(píng)估方法。
      
      (一)市場法
      根據(jù)有關(guān)規(guī)定,城鎮(zhèn)房屋拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)以市場價(jià)值為準(zhǔn),這是合理的評(píng)估價(jià)值基準(zhǔn)。從法律上來看,拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體,拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷,也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個(gè)人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋,給予的補(bǔ)償應(yīng)該是一種購買行為,是拆遷人購買拆遷戶的房屋。這種購買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則,其價(jià)值量應(yīng)以市場價(jià)值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)能在市場上另行購買一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。
      評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值,最適用的評(píng)估方法是市場法。但不動(dòng)產(chǎn)市場法的應(yīng)用需要具備一定的條件,并應(yīng)注意若干問題。
      一是市場法需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的市場,二是評(píng)估比較中,參照物與被評(píng)估資產(chǎn)是可比較的,三是不動(dòng)產(chǎn)采用市場法必須是房地合一的評(píng)估?赏瑫r(shí)滿足這三個(gè)條件的拆遷不動(dòng)產(chǎn)大部分是城市中拆遷的商品房。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易市場不活躍的農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn),評(píng)估師采用市場法時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎,選用的參照物及各種參數(shù)要認(rèn)真權(quán)衡,多加分析,防止評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)背離客觀實(shí)際的現(xiàn)象。
      本拆遷范圍中海岸邊有一棟新建不久的二層歐式別墅,屬于商品房,土地證、房權(quán)證俱全,建筑裝飾也檔次較高。但在該拆遷范圍中,缺少采用市場法進(jìn)行評(píng)估類似建筑的交易參照案例,我們最后選擇了離拆遷區(qū)域不遠(yuǎn)的三山島的別墅交易價(jià)格作為參照案例,然后進(jìn)行區(qū)域修正、建筑年限修正、建筑檔次修正等,得出了較合理的評(píng)估價(jià)值,并得到了拆遷雙方的認(rèn)可。
      
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      在本拆遷范圍內(nèi),有一個(gè)裝飾檔次較高的飯店,其土地使用權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用地,房權(quán)證書已明確標(biāo)注為是飯店,工商營業(yè)執(zhí)照和納稅證明俱全,年收益也比較可觀。對(duì)其如采用市場法評(píng)估,難于尋找交易參照案例。如采用成本法評(píng)估,則可能因忽視了飯店的收益而得出較低的評(píng)估值。我們決定采用收益法進(jìn)行評(píng)估。
      在本次采用收益法對(duì)飯店的評(píng)估中,由于有政府部門確定飯店的土地價(jià)格,因此是先根據(jù)飯店建筑與其土地的總收益,折現(xiàn)得出其總體價(jià)格,然后扣除土地價(jià)格,得出的即為飯店建筑的價(jià)格。
      
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      在本拆遷評(píng)估中,由于市場法和收益法的應(yīng)用受到各方面條件的限制,因此還是大量地使用了成本法。對(duì)于那些無證的房屋及構(gòu)筑物,使用成本法評(píng)估則更為必要。
      但在采用成本法進(jìn)行拆遷評(píng)估中,應(yīng)注意一些具體問題,并要對(duì)這些具體問題進(jìn)行具體分析。
      如一棟已使用30年的磚木結(jié)構(gòu)的起脊瓦房,其居住功能并不比新建住房低多少,如采用年限法評(píng)估則會(huì)很不合理。我們依據(jù)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》[城住字[1984]678號(hào)]中的基本規(guī)定,進(jìn)行現(xiàn)場勘查打分,再進(jìn)行功能系數(shù)修正,得出評(píng)估值。評(píng)估結(jié)果符合國家拆遷條例規(guī)定的精神,并得到了拆遷雙方當(dāng)事人的認(rèn)可。
      又如本建設(shè)項(xiàng)目拆遷戶數(shù)多、評(píng)估工作量大,為了防止不同房屋評(píng)估價(jià)值出入較大,我們?cè)O(shè)定了拆遷房屋的標(biāo)準(zhǔn)重置成本。在這一標(biāo)準(zhǔn)重置成本中,列出了不同建筑檔次房屋的各承重構(gòu)件、門窗、水電暖設(shè)施與裝飾的各類標(biāo)準(zhǔn)成本單價(jià)。在評(píng)估中,我們通過相應(yīng)調(diào)整和修正,得出其所評(píng)估建筑物的重置單價(jià),從而得出評(píng)估值。
      對(duì)于非商用性質(zhì)卻在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的房屋建筑,如小商店、小飯店、機(jī)動(dòng)車修理鋪等,只要其能提供工商經(jīng)營許可證和稅務(wù)納稅證明的,我們?cè)诓捎贸杀痉ㄔu(píng)估時(shí),根據(jù)其收入給予了適當(dāng)?shù)氖找嫜a(bǔ)償。
      對(duì)于海邊幾幢老人常年居住的住宅,無房權(quán)證和土地證,房屋本身質(zhì)量也較差,如僅以成本法評(píng)估補(bǔ)償價(jià)值,可能解決不了他們以后的居住問題。但這些房屋是老人們避風(fēng)遮雨賴以生存的住處,根據(jù)國務(wù)院第305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神,我們積極建議華電國際萊州發(fā)電廠籌建處為他們新建住宅,最終使老人們得到了妥善安置。社會(huì)上也因此對(duì)此安置工作給予了良好的評(píng)價(jià)。
     。ㄗ髡邌挝唬荷綎|萊州宏正會(huì)計(jì)師事務(wù)所)

    日期:2010/9/24  
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