作者：西安財經(jīng)學(xué)院 殷琳

    土地既是資源，又是資產(chǎn)，尤其是城市土地，是由人類開發(fā)和再開發(fā)形成的，已不是單純的自然物——土地物質(zhì)，而是人類勞動投入在土地中的土地資本——有形的或無形的土地資產(chǎn)。由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性，土地具有增值性。所謂增值性，是指土地隨時間的進(jìn)程而增加價值，具有反通貨膨脹的功能。土地增值的形態(tài)按成因可分為四類：(1)反通貨膨脹增值。由于通貨膨脹的影響，土地的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致土地價值的上升�，F(xiàn)實中，土地價格的年平均增長幅度，大大超過同期通貨膨脹率的平均水平。(2)稀缺性增值。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對土地的需求將會增加，由于土地數(shù)量的有限性，將呈供不應(yīng)求的趨勢，從而引起地價上漲。(3)外部投資輻射性增值。即一宗土地以外的各種基建投資對該宗地產(chǎn)生輻射作用，而使其增值。如交通條件和周圍環(huán)境的改善等。(4)直接投資性增值。即對土地本身進(jìn)行的投資改良，引起的土地增值。如對某一宗土地進(jìn)行“七通一平”之類開發(fā)所形成的增值。前三項常被稱為自然增值，最后一項被認(rèn)為是人工增值。

    土地的增值性是從土地價值變化的總體趨勢來說的，是波浪式的，不排除土地價值隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動而波動，生態(tài)環(huán)境惡化使土地價值的降低，甚至過度投機(jī)后產(chǎn)生的土地貶值。在某些情況下，土地價值出現(xiàn)連續(xù)下降也是可能的。例如，日本1955-1990年的35年間，地價持續(xù)上漲，但1991年以后隨著其“泡沫經(jīng)濟(jì)”的破滅，日本各大城市的地價連續(xù)10年大幅度下跌。

    二、我國土地使用權(quán)應(yīng)提取折舊

    我國的土地產(chǎn)權(quán)制度對土地的增值性有一定的影響。在我國土地的產(chǎn)權(quán)制度實行城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，并且實行城鎮(zhèn)土地有償有限期的使用制度。

    在實行土地私有制度的情況下，進(jìn)行土地所有權(quán)交易時，由于新的土地所有權(quán)人不存在購地資本逐漸回收的問題，所以，土地所有權(quán)就無須計提折舊。不考慮購地資本逐漸收回的原因很簡單，因為購地者可以永續(xù)擁有土地，即購地資本在擁有土地期間總是以土地實物形式存在，所有權(quán)人可以根據(jù)需要隨時將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回，還可能取得一定的增值收益。

    我國實行土地公有制制度，只存在集體和國有之間的土地所有權(quán)交易�！吨腥A人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為公共利益的需要�？梢砸婪▽�集體所有的土地實行征用”。土地征用是我國土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一方式。被征用后，集體所有的土地變?yōu)閲�家所有的土地。按照《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，我國不存在國有土地所有權(quán)的買賣。

    1990年5月19日頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地70年；(二)工業(yè)用地50年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(五)綜合或者其他用地50年”。該條例第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”。也就是說，我國的土地使用權(quán)價格是一種有限年期的使用權(quán)價格，這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會被國家無償收回，因此，購地者必須在使用年限內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投入收回。即對城鎮(zhèn)土地使用者而言，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)應(yīng)計提折舊。當(dāng)土地使用權(quán)期滿，無論土地的增值程度多大，也無論地上建筑物和其他附著物的成新度多高，對原土地使用者而言，其價格為零。這樣，從使用者的角度看，我國土地的增值性大打折扣。

    城鎮(zhèn)土地使用權(quán)應(yīng)計提折舊，但在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，均沒有涉及“土地使用權(quán)折舊”這一概念，其原因在于：在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的成本法中，對土地價格進(jìn)行的剩余使用年期修正，其實質(zhì)就是考慮土地使用權(quán)的折舊。在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，土地的重置價格是指其在估價時點狀況的重置價格，即該重置價格對應(yīng)的土地狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點狀態(tài)。這就要求在求取土地重置價格時，必須對土地使用權(quán)價格進(jìn)行年期修正，也就是對土地使用權(quán)價格進(jìn)行減價修正，即土地的重置價格是已經(jīng)對土地使用權(quán)價格折舊后的價格。

    三、土地增值在政府與用地者之間的分配

    理論上，根據(jù)“權(quán)利與收益相對應(yīng)”和“誰投資誰收益”的原則，土地的自然增值應(yīng)全部通過征稅收歸國家所有；由土地使用者投資而得到的土地增值即土地人工增值，應(yīng)全部歸土地使用者所有。

    實踐中，自然增值和人工增值的分割相當(dāng)困難。另外，如果自然增值全部通過征稅收歸國家所有，則會挫傷土地使用者進(jìn)行市場交易的積極性，事實上政府只征收其中的一部分。1993年，在我國出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過熱的背景下，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人，就其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額征收土地增值稅。國家征收土地增值稅的主要目的是抑制土地的投機(jī)、炒賣獲取暴利的行為，同時這也是國家作為國有土地的所有者參與土地增值收益分配的重要形式。

    四、土地使用權(quán)年限影響商品房價格

    房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

    在我國，城市國有土地的所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)則通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓三種途徑為土地使用者取得。土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將出讓取得的土地使用權(quán)，或劃撥取得但已補(bǔ)辦手續(xù)補(bǔ)交土地出讓金的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。作為可以買賣的商品房，土地使用權(quán)基本上是通過土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓有償取得的，商品房的價格中也包含著這筆費用，地價是房價(嚴(yán)格的說應(yīng)為房地產(chǎn)價格)的一項重要組成部分。

    以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是原出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。從房地產(chǎn)開發(fā)商以合法方式取得土地使用權(quán)之日起，經(jīng)過設(shè)計、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)，當(dāng)購房者購買商品房時，土地使用權(quán)年限至少已減少了一兩年，多達(dá)五年以上的也有可能。開發(fā)商與購房者簽訂商品房購銷合同，將商品房賣給購房者，購房者不僅擁有房屋本身的所有權(quán)，同時擁有該房屋所占用范圍內(nèi)土地一定年限的使用權(quán)。

    許多人認(rèn)為，購買房產(chǎn)后，只要房屋不滅失，房屋所有權(quán)人可以無限期的擁有它，實際這種認(rèn)識是錯誤的。在我國有償有限期的土地使用制度下，房屋所有權(quán)是一種有限制條件的所有權(quán)，要受到土地使用權(quán)年限的制約。當(dāng)房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)到期，無論地上房屋的狀態(tài)如何，是新的還是舊的，房屋所有權(quán)由國家無償取得。為了維護(hù)商品房購房者的權(quán)益，防止購買土地使用年限相對過少的房屋，購房者必須搞清土地使用權(quán)年限及剩余年限，搞清對所購房屋所有權(quán)的擁有年限。

    據(jù)資料顯示，目前大城市房地產(chǎn)市場商品房的成交量中有10％-20％是投資型買家購買。投資者青睞于房地產(chǎn)的主要原因是房地產(chǎn)投資具有增值性。建筑物作為房產(chǎn)的物質(zhì)實體與其他商品一樣在使用過程中會不斷的磨損、減值。即使不使用的建筑物，由于風(fēng)雨侵蝕、功能不足等原因，價值也會降低。比如，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房耐用年限為60年，殘值率為零。所以，通常所說的房地產(chǎn)的增值，其實是指土地的增值。然而，在我國土地有償有限期的使用制度下，房地產(chǎn)投資型買家不僅要分析影響土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值稅、通貨膨脹率、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和國際形式演變等，還要充分注意土地使用權(quán)出讓年限和土地剩余使用年限對土地使用權(quán)價格的影響，即注意土地使用權(quán)折舊對土地增值額的沖減。我國的土地價格由于是有限年期的土地使用權(quán)價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年，價格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地使用年限將會為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)價格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。