■無(wú)償收回和有償收回土地使用權(quán)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關(guān)法規(guī)依據(jù)。

■兩者有很多相同之處，如它們都是行使收回權(quán)的重要方式，都必然導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，都須履行相應(yīng)的法定程序等。

■無(wú)償收回與有償收回畢竟是兩種性質(zhì)不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式有所不同，主要區(qū)別在于是否對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償。

有償收回與無(wú)償收回不同的法規(guī)依據(jù)

無(wú)償收回的依據(jù)：1.《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，……連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)……�！�2.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回�！�3.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地�！�…滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”4.《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。”5.《暫行條例》第四十七條第一款：“無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)�！�

有償收回的依據(jù)：1.《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”2.《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償�！� 3.《暫行條例》第四十二條：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

土地使用權(quán)無(wú)償收回與有償收回的區(qū)分

至于如何界定收回土地使用權(quán)是有償或是無(wú)償，筆者認(rèn)為應(yīng)從把握其法律性質(zhì)入手。原國(guó)家土地管理局在《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見(jiàn)》中明確規(guī)定：“收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門(mén)一項(xiàng)重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進(jìn)行�！�

屬于行政處理的“收回”主要有：未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用國(guó)有土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的；超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用國(guó)有土地的；不按土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的；或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用國(guó)有土地的。其中為公共利益需要和實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建是被法律所明確規(guī)定應(yīng)予以有償收回的，其他情形則屬于無(wú)償收回之列，但在實(shí)務(wù)中往往對(duì)某些情形給予了一定補(bǔ)償。

屬于行政處罰的收回作為對(duì)土地使用者違反法律法規(guī)行為的一種懲罰措施，不向其支付任何費(fèi)用，即“無(wú)償”收回。主要情形有：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，無(wú)償收回土地使用權(quán)；未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，應(yīng)予糾正，并據(jù)情節(jié)可以給予直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰；對(duì)依法收回的土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，責(zé)令交還土地、并處以罰款；未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法使用國(guó)有土地的，責(zé)令退還非法占用土地，收回國(guó)有土地使用權(quán)；買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒(méi)收違法所得，包括收回國(guó)有土地使用權(quán)。

土地有償收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國(guó)的法律法規(guī)未對(duì)有償收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。建設(shè)部于 1999年實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。這種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行�！痹诰唧w操作實(shí)務(wù)中，一般由行使土地收回權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門(mén)與土地使用者具體協(xié)商確定，對(duì)提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補(bǔ)償費(fèi)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)；耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)；土地出讓金等。筆者認(rèn)為在有償收回土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)充分考慮以上要素，或由具有土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，以合理確定所收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格。

對(duì)倒閉企業(yè)用地的收回首先應(yīng)明確其企業(yè)性質(zhì)、土地使用權(quán)類型，筆者僅在此作概括性的回復(fù)。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國(guó)務(wù)院優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市的，則優(yōu)先適用《國(guó)務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權(quán)以出讓方式取得，則處置所得應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不得行使直接收回土地權(quán)；若土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無(wú)權(quán)處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門(mén)以行政處理決定的方式無(wú)償收回該宗地的土地使用權(quán)。

　　　(中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn)　　(作者：付智)