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關(guān)于土地價(jià)格若干問題的解讀

　　一、地價(jià)的本質(zhì)與內(nèi)涵
　　地價(jià)是獲取土地權(quán)利的價(jià)格，其本質(zhì)是地租的資本化。馬克思的地租理論認(rèn)為，不論何種形式的地租，都是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的收入，是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式。做為自然產(chǎn)物的土地，不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但具有特殊的使用價(jià)值，只能通過使用土地而產(chǎn)生的收益，即地租來產(chǎn)生價(jià)格。土地價(jià)格相當(dāng)于一筆資本的價(jià)值，若將其存入銀行，每年的利息收入相當(dāng)于這塊土地地租的收入。因此，地價(jià)是未來若干年（或無限年期）地租的折現(xiàn)，其本質(zhì)是地租的資本化。
　　土地的特殊性決定了當(dāng)土地權(quán)利作為一種特殊商品在市場中交換時(shí)，其價(jià)格也不同于普通商品。首先，地價(jià)是一定內(nèi)涵下的價(jià)格，主要包括權(quán)利內(nèi)涵、利用條件內(nèi)涵、基準(zhǔn)日內(nèi)涵等；其次，地價(jià)具有明顯的區(qū)域特征，不同區(qū)位的地價(jià)可能存在顯著差異。第三，土地需求表現(xiàn)為一種引致需求，即人們對以土地為生產(chǎn)要素的產(chǎn)品的需求導(dǎo)致對土地的需求，因此，“土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租”[1],進(jìn)而決定地價(jià)。
　　二、地價(jià)水平及其評估方法
　　對具體宗地而言，地價(jià)可以分為交易價(jià)格和評估價(jià)格，前者是市場中實(shí)際發(fā)生的價(jià)格，在公開競爭的市場中，它體現(xiàn)了供需雙方經(jīng)過共同認(rèn)可、實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，是市場機(jī)制作用的結(jié)果。后者是基于不同目的，運(yùn)用專業(yè)評估技術(shù)與方法測算得到的，一定條件下的土地價(jià)格。
　　通常，評估價(jià)格的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日時(shí)估價(jià)對象在公開市場上能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀價(jià)格。按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001），地價(jià)評估的基本方法主要有：市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，其各自特點(diǎn)如下：
　　1、市場比較法：選取與待估對象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個(gè)（含三個(gè)）以上可比案例，通過對案例的成交價(jià)格進(jìn)行比較、修正得到待估對象的評估價(jià)格。運(yùn)用該法測算所得價(jià)格最貼近市場的真實(shí)水平，因此，在條件許可情況下，市場比較法通常為估價(jià)首選方法。
　　2、收益還原法：選取一定的還原利率，將未來若干年中，預(yù)期從土地上獲取的純收益折算為評估基準(zhǔn)日時(shí)的收益總和，即為地價(jià)。收益還原法的評估原理體現(xiàn)了地價(jià)的本質(zhì)，即地租的資本化或預(yù)期收益的現(xiàn)值，因此，正確運(yùn)用該法能夠測算出土地的客觀價(jià)值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。
　　3、剩余法：也稱假設(shè)開發(fā)法，通過從開發(fā)完成后的房地總價(jià)中扣除所需花費(fèi)的建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)、各類預(yù)付資本利息及開發(fā)利潤等，從而剝離出土地價(jià)格。剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地出讓轉(zhuǎn)讓時(shí)，從開發(fā)企業(yè)的角度測算能夠承受的土地購置價(jià)格。
　　4、成本逼近法：即以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤、利息、稅費(fèi)和土地增值收益來推算土地價(jià)格。該法體現(xiàn)了“成本定價(jià)”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場供需關(guān)系，往往與市場價(jià)格存在較大差異，因此，其應(yīng)用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場不發(fā)育，難以利用其他方法進(jìn)行評估的情況。
　　涉及多宗土地時(shí)，由于受多因素差異的影響，包括具體位置、用途、面積以及開發(fā)銷售時(shí)間等區(qū)位因素、個(gè)別因素等，不同宗地的房價(jià)、地價(jià)各不相同，其地價(jià)占房價(jià)的比例，以及其它各項(xiàng)主要成本占房價(jià)比亦各不相同，最高值與最低值之間差異較大，但仍可通過統(tǒng)計(jì)方法，研究其分布規(guī)律，衡量其總體水平。一般來說，樣本數(shù)量越大，誤差越小。
　　三、我國土地使用權(quán)價(jià)格與所有權(quán)價(jià)格的關(guān)系
　　我國的土地制度為社會主義公有制，城市土地屬國家所有，因此，土地市場上并無所有權(quán)的交易，通常所說的地價(jià)也是一定年期下的土地使用權(quán)價(jià)格。法律規(guī)定的各用途土地最長年期為：居住70年，商業(yè)40年，工業(yè)、辦公等其他用途均為50年。盡管年期有限，但是我國出讓土地使用權(quán)的性質(zhì)為用益物權(quán)，即權(quán)利人具有占有、使用、收益和部分處置權(quán)。因此，從地價(jià)評估角度而言，法定最高年期出讓土地使用權(quán)的價(jià)格與無限年期的所有權(quán)價(jià)格相差不大。以居住用地為例，依據(jù)預(yù)期收益折現(xiàn)的原理，當(dāng)還原利率取6%時(shí)，70年土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年期價(jià)格，前者約占后者的98%.
　　四、成本與價(jià)格的關(guān)系
　　一般來說，熟地出讓時(shí)，地價(jià)由支付給被征地農(nóng)民或原城鎮(zhèn)國有土地使用者作為補(bǔ)償?shù)耐恋厝〉觅M(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、開發(fā)配套和土地平整等土地開發(fā)費(fèi)用，耕地占用稅、征地管理費(fèi)、耕地開墾費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)和土地出讓收益組成。其中，土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用是主要組成部分。毛地出讓或生地出讓時(shí)，土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價(jià)的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。
　　從我國土地市場實(shí)踐看，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對未來房價(jià)預(yù)期的影響。在招拍掛出讓國有土地時(shí)，開發(fā)企業(yè)之間不同的報(bào)價(jià)主要基于各自對未來房價(jià)的預(yù)期以及期望實(shí)現(xiàn)的利潤，預(yù)期房價(jià)扣除建安成本和利潤后即為開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)。預(yù)期普遍向好則競價(jià)激烈、“價(jià)高者得”,反之則底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)頻現(xiàn)。除預(yù)期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個(gè)別樓面地價(jià)高于周邊房價(jià)即所謂“天價(jià)地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其它行業(yè)資金進(jìn)入以及企業(yè)上市融資、資本運(yùn)營等多種因素也密切相關(guān)，其中，“地段越好、房子越好賣”規(guī)律所導(dǎo)致的開發(fā)企業(yè)間激烈競爭是重要原因。
　　五、土地出讓收入的性質(zhì)和用途
　　城市的土地，屬于國家所有。國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者應(yīng)當(dāng)向國家支付的一定土地價(jià)款，這是國家作為土地所有者應(yīng)有權(quán)益的體現(xiàn)。2006年底，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號），對土地出讓收入的管理和使用進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，要求將土地出讓收入全部納入財(cái)政管理，實(shí)行“收支兩條線”,出讓收入的使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償、土地開發(fā)、支農(nóng)建設(shè)、城市建設(shè)及廉租房保障等公共事業(yè)方面，體現(xiàn)了“取之于民、用于之民”.
　　六、地價(jià)信息的查詢方法與途徑
　　國土資源部于1999年統(tǒng)一部署了全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作，截至2008年底，監(jiān)測范圍已拓展到涵蓋直轄市、省會城市、計(jì)劃單列市在內(nèi)的全國重點(diǎn)地區(qū)（環(huán)渤海、長三角、珠三角）105個(gè)主要城市，布設(shè)監(jiān)測點(diǎn)11000余個(gè)。參與工作的90余家評估機(jī)構(gòu)、1600多名估價(jià)師每季度、年度采集和上報(bào)監(jiān)測城市的地價(jià)信息，國家級地價(jià)監(jiān)測分析組進(jìn)行匯總分析，形成監(jiān)測報(bào)告。國家級監(jiān)測報(bào)告分為季度報(bào)告和年度報(bào)告兩種，主要內(nèi)容包括全國105個(gè)主要城市和三大重點(diǎn)地區(qū)分用途的地價(jià)水平總體狀況、地價(jià)變化的總體趨勢、地價(jià)的空間結(jié)構(gòu)特征、地價(jià)與市場及經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)性分析等。
　　中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)（http://www.landvalue.com.cn）是城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作的公眾端，為社會公眾提供了便捷的地價(jià)信息獲取渠道，公眾登陸該網(wǎng)站，不需注冊和密碼即可查詢監(jiān)測城市的地價(jià)信息，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖、歷年的地價(jià)水平值、地價(jià)增長率、地價(jià)走勢分析報(bào)告等。
　　目前，該網(wǎng)站升級改版工作正在進(jìn)行，改版后將可查詢更為詳細(xì)的監(jiān)測點(diǎn)信息。國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院每年公開出版的《中國城市地價(jià)狀況》，結(jié)合相關(guān)市場和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，不僅包括全國、重點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)狀況，還包括35個(gè)重點(diǎn)城市的地價(jià)狀況深度分析，全國及北京、上海等城市的房價(jià)地價(jià)關(guān)系分析，部分城市的房地產(chǎn)租售比分析等專題報(bào)告。
　　此外，按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）等要求，市縣國土資源管理部門在供地過程中，供地計(jì)劃、出讓公告、成交公示和供地結(jié)果等信息都必須及時(shí)在中國土地市場網(wǎng)（http://www.landchina.com）公開公布，以及在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌龌蛲瑫r(shí)通過報(bào)刊、電視臺等媒體公開公布。其中，成交價(jià)格等地價(jià)信息是向社會公布的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　[1] 李嘉圖《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理》

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　來源：中國土地市場網(wǎng)

日期：2010/9/22

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