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    努力做好為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)工作

    柴 強(qiáng)

    中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)

    (2019年3月13日,北京)

     

    一、做好這種估價(jià)的重大意義

    房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的“三大任務(wù)”:

    1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù);

    2. 防止惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng);

    3. 提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。

     

    1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù)——

    所謂“鞏固”,就是已有的業(yè)務(wù)不能丟,還要繼續(xù)做好;所謂“深化”,就是在做好現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,要向縱深發(fā)展;所謂“拓展”,就是在做好現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,

    要在橫向上延伸。

    2. 防止惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)——

    目前,估價(jià)機(jī)構(gòu)之間惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)十分嚴(yán)重,不僅把辛苦開(kāi)拓的業(yè)務(wù)抵消了,還使估價(jià)流于形式、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣,嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)早期的良好專(zhuān)業(yè)形象。

    《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十條明確規(guī)定:評(píng)估機(jī)構(gòu)不得“以惡性壓價(jià)……等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)”。

    將根據(jù)這個(gè)規(guī)定和《價(jià)格法》等法律法規(guī)關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定,通過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)“資信評(píng)價(jià)”等方式,要求估價(jià)機(jī)構(gòu)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要合理、要公示(在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公布、向行業(yè)組織備案),并要在估價(jià)活動(dòng)中嚴(yán)格執(zhí)行。

     

    3. 提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量——

    估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)的“產(chǎn)品”,是估價(jià)師的

    “作品”,必須保證應(yīng)有的質(zhì)量。

    將加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告抽查、評(píng)審,把抽查、評(píng)審

    得分作為估價(jià)機(jī)構(gòu)排名和“資信評(píng)價(jià)”的重要內(nèi)容。

    二、最高法的這種模式將會(huì)有示范作用

    特別是其中的(1)“網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)”,(2)依法分評(píng)估專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域,(3)統(tǒng)一建立機(jī)構(gòu)名單庫(kù),(4)機(jī)構(gòu)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)備及嚴(yán)格執(zhí)行。例如:軍隊(duì)(已在著手準(zhǔn)備);房屋征收;

    金融部門(mén)……

    三、這是一種什么估價(jià)?

    這種估價(jià)是為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的估價(jià),基本上是過(guò)去的房地產(chǎn)司法拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià),是房

    地產(chǎn)司法評(píng)估中的一種,其他的房地產(chǎn)司法評(píng)估主要有:(1)分家析產(chǎn)(如離婚、繼承遺產(chǎn)、兄弟分家);

    (2)損害賠償;(3)定罪量刑。

    在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中,不良貸款會(huì)增長(zhǎng),人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)房地產(chǎn)會(huì)增多,為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)會(huì)增加。

    四、這種估價(jià)怎么稱(chēng)呼好?

    可供選擇的幾種稱(chēng)呼:

    1. 為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)

    2. 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估(《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》第一條中有“人民法院涉執(zhí)財(cái)產(chǎn)處置司法評(píng)估” 的說(shuō)法)

    3. 房地產(chǎn)司法處置評(píng)估(這是借鑒過(guò)去“房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)”這個(gè)簡(jiǎn)明易懂的說(shuō)法)

    五、財(cái)產(chǎn)處置方式有哪些? (一)廣義上的財(cái)產(chǎn)處置方式: 1. 當(dāng)事人協(xié)議處置;

    2. 人民法院強(qiáng)制處置(也稱(chēng)司法處置)。

    (二)人民法院強(qiáng)制處置方式:

    1. 拍賣(mài);

    2. 變賣(mài)(直接變賣(mài)、流拍后變賣(mài))。

    六、這次的重大變化

    1. 用語(yǔ)上稱(chēng)為“財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)”,簡(jiǎn)稱(chēng)參考價(jià)。

    2. 增加了其他3種確定參考價(jià)的方式,并將“委托評(píng)估”作為最后選項(xiàng)。

    3. 依法分評(píng)估專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:房地產(chǎn)類(lèi)、土地類(lèi)、礦業(yè)權(quán)類(lèi)、珠寶玉石首飾類(lèi)、資產(chǎn)類(lèi)。

    4. 最高人民法院與全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)建立司法評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù),且每年重新確定。

    5. 委托評(píng)估費(fèi)用上:(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)備收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但不得高于全國(guó)平均水平的10%;

    (2)提交評(píng)估報(bào)告時(shí)一并提交預(yù)估評(píng)估費(fèi)交納通知書(shū),之后可收到一半評(píng)估費(fèi);(3)財(cái)產(chǎn)處置成交的,采取就低不就高的原則;

    (4)財(cái)產(chǎn)處置未成交的,采取實(shí)際支出的原則。

    七、確定參考價(jià)的4種方式及其順序

    (1) 當(dāng)事人議價(jià)

    (2) 定向詢(xún)價(jià)

    (3) 網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)

    (4)委托評(píng)估

    上述方式中,當(dāng)事人議價(jià)、定向詢(xún)價(jià)的可能性不大,最高法大力推行“網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)”。起草《確定參考價(jià)規(guī)定》過(guò)程中甚至有零元起拍,不要評(píng)估的建議。八、存在著“委托評(píng)估”與“網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)”比拼

    需要自問(wèn):“委托評(píng)估”是代表“舊勢(shì)力”,還是科學(xué)上就該這么做。

    如果是代表“舊勢(shì)力”,我們自己就要及早投降。

    但實(shí)際上并不是這么回事,主要是我們過(guò)去沒(méi)有做好。

    “互聯(lián)網(wǎng)將會(huì)無(wú)處不在,也將會(huì)被人們所忽略”,就像我們過(guò)去曾經(jīng)歷過(guò)的電燈、電話、小汽車(chē)等一樣。因此,互聯(lián)網(wǎng)就像計(jì)算器、Excel表、估價(jià)軟件等那樣,最終是輔助估價(jià)的工具。

    因此,抵制、對(duì)抗無(wú)用,而要積極迎接挑戰(zhàn),用做好

    “委托評(píng)估”的實(shí)際行動(dòng),證明“委托評(píng)估”強(qiáng)于“網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)”。

    特別是如果“委托評(píng)估”做到了“精細(xì)化”(這次制定《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》時(shí)就是抱著這種指導(dǎo)思想),電商們搞的“網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)”就難以大行其道,甚至遲早會(huì)退出市場(chǎng)。

    反之,“委托評(píng)估”仍然會(huì)被認(rèn)為時(shí)間長(zhǎng)、收費(fèi)高、又不準(zhǔn),并且早晚,不僅在司法領(lǐng)域,而且會(huì)在其他領(lǐng)域,

    “委托評(píng)估”將會(huì)被“網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)”所取代。

     

    補(bǔ)充說(shuō)明評(píng)估的“精細(xì)化”與“模糊化”:各有利弊。

    眼前看,“模糊化”在遇到當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告或評(píng)估結(jié)果提出異議時(shí)有回旋余地。

    但長(zhǎng)期來(lái)看,必須走“精細(xì)化”道路,甚至估價(jià)師要像律師那樣出庭當(dāng)“專(zhuān)家證人”。

    因此,我們要“做難而正確的事情”。

    九、這種估價(jià)的主要依據(jù)

    1.《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》

    2.《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》

    3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

    4.《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》

    (或者《房地產(chǎn)司法處置評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》)

    (目前僅是內(nèi)部研討稿,希望大家提出修改意見(jiàn))

    十、需要搞清的幾種價(jià)格及其關(guān)系 (1)市場(chǎng)價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià))或市場(chǎng)價(jià)值(2)評(píng)估價(jià)或評(píng)估結(jié)果(3)處置參考價(jià)(4)拍賣(mài)的起拍價(jià) 直接變賣(mài)的變賣(mài)價(jià)(5)處置成交價(jià)

    十一、對(duì)評(píng)估對(duì)象的特別說(shuō)明

    (一)依法分評(píng)估專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域

    分為5大類(lèi):(1)房地產(chǎn)類(lèi),(2)土地類(lèi),(3)礦業(yè)權(quán)類(lèi),

    (4)珠寶玉石首飾類(lèi),(5)資產(chǎn)類(lèi)。

    (二) “房地產(chǎn)類(lèi)”的評(píng)估對(duì)象

    為“房地產(chǎn)類(lèi)財(cái)產(chǎn)”,但現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)處置中的房地產(chǎn)類(lèi)財(cái)產(chǎn)不一定是純粹的房地產(chǎn),可能是以房地產(chǎn)為主的財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō),以房地產(chǎn)為主的財(cái)產(chǎn)應(yīng)屬于“房地產(chǎn)類(lèi)財(cái)產(chǎn)”,是房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象。

    (三) 評(píng)估對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的界定

    1.要在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍,不得超出應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)范圍或遺漏應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)。這在本質(zhì)上主要是根據(jù)查封、扣押、凍結(jié)以及需要拍賣(mài)、變賣(mài)的財(cái)產(chǎn)范圍來(lái)確定。

    2.兩種極端相反情況要在評(píng)估報(bào)告中具體列舉說(shuō)明:

    (1) 評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍一般為房地產(chǎn),但是,如果包含不屬于房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))的財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中對(duì)所包含的其他財(cái)產(chǎn)具體列舉說(shuō)明。例如,評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍還包含室內(nèi)家具家電、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。

    (2) 房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)范圍一般為不動(dòng)產(chǎn),即房屋(或建筑物、構(gòu)筑物)及其占用范圍內(nèi)的土地(或建設(shè)用地使用權(quán))和其他不動(dòng)產(chǎn),但是,如果評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不包含屬于房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))的財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中對(duì)不包含的房地產(chǎn)類(lèi)財(cái)產(chǎn)具體列舉說(shuō)明。例如,評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不包含室內(nèi)裝飾裝修、入戶門(mén)鎖、室內(nèi)吊燈、馬桶、水龍頭、酒窖、建筑小品、假山、樹(shù)木。

     

    十二、將下決心做好這種估價(jià)自律管理工作

    將對(duì)入庫(kù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行抽查、評(píng)審;

    對(duì)做得不好的,就從名單庫(kù)中除名。被除名的法律后果很?chē)?yán)重。

    十三、最后,希望大家一起努力

    使房地產(chǎn)估價(jià):既能掙錢(qián),又受人尊重,還有些樂(lè)趣,也對(duì)社會(huì)有益,

    甚至推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步!

     

    謝謝!

    中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)

    網(wǎng)站:www.cirea.org.cn、 www.agents.org.cn 微信:中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、中國(guó)住房租賃

     

    日期:2019/4/11  
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