《涉執(zhí)房地產處置司法評估指導意見》

（內部研討稿）講 解

楊 斌

演講人簡介

•上海百盛房地產估價有限責任公司常務副總經理

•中國注冊房地產估價師、土地估價師、資產評估師

•上海市房地產估價師協(xié)會副秘書長、上海市房地產估價專家委員會副主任

•上海市土地估價師協(xié)會副會長、上海市土地估價專家委員會主任

•中國房地產估價師與房地產經紀人學會資深會員

•中國土地估價師協(xié)會資深會員、專家

•英國皇家特許測量師學會會員(MRICS)

•美國估價學會會員(MAI)

•香港測量師學會會員(MHKIS)

關于標題

現為：《涉執(zhí)房地產處置司法評估指導意見》

曾用：《人民法院確定房地產處置參考價評估指導意見》

《房地產司法處置評估指導意見》

第一條目的和依據

為規(guī)范涉執(zhí)房地產處置司法評估行為，保證評估質量，維護當事人、利害關系人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國資產評估法》《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評估工作規(guī)范》等法律法規(guī)，以及《房地產估價規(guī)范》《房地產估價基本術語標準》等標準規(guī)范，制定本意見。

【說明：依據僅列示了最直接的法律法規(guī)和規(guī)范，其他相關法律如《物權法》《土地管理法》等沒有列示。】

第二條適用范圍

本意見適用于為人民法院確定財產處置參考價服務的房地產估價活動。

【說明：有估價機構認為可加上如下表述：“其他的房地產司法評估活動也可參考本指導意見”。由于有些條款未必適合其他房地產司法鑒定估價活動，如假設開發(fā)法的被迫轉讓開發(fā)前提，所以沒有采納此建議】

第三條評估行為準則

房地產估價機構及其注冊房地產估價師開展涉執(zhí)房地產處置司法評估業(yè)務應當遵守法律法規(guī)和房地產估價標準規(guī)范，遵循獨立、客觀、公正的原則，依照法律法規(guī)規(guī)定實行回避，對評估活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密。

第四條接收評估委托書

房地產估價機構應當按照《人民法院委托評估工作規(guī)范》的規(guī)定，及時接收人民法院出具或者發(fā)送的評估委托書。

評估委托書包括下列內容：

（一）人民法院名稱；

（二）房地產估價機構名稱；

（三）評估財產基本情況（包括名稱、坐落、四至、面積、權屬等，并附財產清單）；

（四）評估目的要求；

（五）評估完成期限；

（六）評估材料的特別說明（對委托評估必須提供的材料有下列情形的說明：1．未能調取到或者實際不存在的；2．無法掃描而需要郵寄或者直接交付的；）

（七）其他需要明確的內容。

【說明：注意“評估委托書”、“財產清單”、“評估所需相關材料”三項內容】

第五條不承接委托評估情形

房地產估價機構接收評估委托書后，認為有下列情形之一的，應當自接收評估委托書之日起三個工作日內向人民法院書面提交不承接委托評估申請：

（一）本機構與當事人或者評估財產有利害關系的；

（二）本機構已辦理注銷登記或者被市場監(jiān)管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的；

（三）本機構依法不能進行評估的其他情形。

房地產估價機構未在第一款規(guī)定期限內向人民法院書面提交不承接委托評估申請的，或者人民法院認為申請不承接委托評估的理由不成立的，視為接受委托。

第六條接收委托評估資料

房地產估價機構接受委托后，應當及時接收或者簽收人民法院發(fā)送的委托評估材料，并根據《人民法院委托評估工作規(guī)范》附件中列明的房地產評估需要提供的材料清單，對委托評估材料進行清點。

第七條補充委托評估材料

委托評估材料不全而無法進行評估或者影響評估結果的，房地產估價機構應當及時向人民法院書面提交補充材料申請，由人民法院通知當事人補充。房地產估價機構應當通過人民法院轉交的方式接收補充的評估材料。

評估所必需的材料無法補充，或者補充后仍然不能滿足評估需要，人民法院書面說明根據現有材料進行評估的，可以根據現有材料進行評估，并在評估報告中說明因缺少評估所必需的材料可能影響評估結果的風險。房地產估價機構提交的補充材料申請和人民法院出具的書面說明應當作為評估報告的附件。

【說明：注意評估材料應通過人民法院交接】

第八條評估目的表述

涉執(zhí)房地產處置司法評估的評估目的應當表述為“為人民法院確定財產處置參考價提供參考依據”。

【說明：沒有參考“抵押估價指導意見”和“征收評估辦法”中的寫法，表述為“為人民法院確定房地產處置參考價提供參考依據而評估……”，原因是評估的價值類型條文中還沒有出現，而且價值類型并不唯一,另外“而評估……”并非目的，不必贅述。

第九條評估對象財產范圍界定

房地產估價機構應當根據評估委托書和委托評估材料等情況，具體明確界定評估對象的財產范圍，不得超出財產范圍或者遺漏財產。

評估對象包含不屬于房地產（不動產）的家具家電、機器設備、債權債務、特許經營權等財產的，應當在評估報告中對所包含的其他財產具體列舉說明。

評估對象不包含屬于房地產（不動產）的房屋配套設施設備、裝飾裝修、相關場地等財產的，應當在評估報告中對不包含的房地產類財產具體列舉說明。

第十條價值時點確定

涉執(zhí)房地產處置司法評估的價值時點一般設定為評估對象實地查勘完成之日，并在評估報告“估價假設和限制條件”的 “一般假設”中假定人民法院拍賣（或者變賣）財產之日的評估對象狀況和房地產市場狀況與實地查勘完成之日的狀況相同。

【說明：關于價值時點有多種意見，有的提出用“評估委托之日”，這樣無論處置流程中遇到任何問題，價值時點是固定的。有的認為“實地查勘之日”更好，這樣價值時點距離處置的日期更接近，而且房地產狀況與市場狀況明確�！�

第十一條價值類型確定

涉執(zhí)房地產處置司法評估的價值類型一般為市場價格或者市場價值，也可以根據評估委托書等人民法院的書面要求，評估其他特定價格或者價值，并在評估報告中予以說明。

市場價格是指評估對象于價值時點在市場上的平均交易價格，采用比較法測算得出。

市場價值是指評估對象經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式于價值時點自愿進行交易的金額，選用比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等估價方法評估得出。

【說明：評估的價值類型一般為市場價格或市場價值，因為根據以往的司法解釋，以及現在法院處置的保留價確定方式，都是以市場價為參考，也不排除人民法院有其他的評估價值要求�！�

第十二條查封和擔保物權處理

涉執(zhí)房地產處置司法評估不應考慮評估對象被查封以及原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權情況，視為沒有查封、未設立擔保物權及其他優(yōu)先受償權的財產進行評估，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“背離事實假設”中予以說明。

【說明：原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權會因處置而消失，查封因拍賣而解除，所以不考慮拍賣財產上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權及查封因素】

第十三條租賃權及用益物權處理

涉執(zhí)房地產處置司法評估應當關注評估對象是否存在租賃權以及用益物權，并結合委托評估材料等情況，對人民法院查明的租賃權、用益物權及占有使用情況進行調查核實。

人民法院書面說明依法將評估對象上原有的租賃權和用益物權除去后拍賣

（或者變賣）的，評估結果的影響因素不應當包括原有的租賃權和用益物權，并應當在評估報告中作出特別說明；人民法院未明確除去原有的租賃權和用益物權后拍賣（或者變賣）的，評估結果應當考慮原有租賃權、用益物權對評估結果的影響，不應低估相應減價影響。

評估對象租賃合同尚未到期且存在已預收租金，人民法院未明確該預收租金從財產處置價款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負擔的，評估結果應當扣除已預

收的剩余合同有效期內的租金。

【說明：因為“買賣不破租賃”，所以在沒有人民法院的要求時，應將原有租賃權及用益物權作為評估影響因素進行考慮】第十四條欠繳稅費處理

涉執(zhí)房地產處置司法評估應當關注評估對象是否存在欠繳稅費（含稅收、物業(yè)費、供暖費、水電氣費等），并結合委托評估材料等情況，對人民法院查明的欠繳稅費情況及金額進行調查核實；人民法院未明確存在欠繳稅費，房地產估價機構未掌握相關情況的，可以假定評估對象不存在欠繳稅費，并應當在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中予以說明。

評估對象存在欠繳稅費，人民法院未明確該欠繳稅費從財產處置價款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負擔的，評估結果應當扣除欠繳稅費金額。

第十五條交易稅費負擔方式處理

涉執(zhí)房地產處置司法評估應當關注評估對象交易稅費負擔方式及其對評估結果的影響，并根據人民法院意見，或者涉執(zhí)房地產處置中交易稅費負擔情況選擇下列情形之一，明確評估結果對應的交易稅費負擔方式，并在評估報告中予以說明：

（一）按照法律法規(guī)規(guī)定，轉讓方和受讓方各自負擔；

（二）全部由受讓方負擔；

（三）全部從財產處置價款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負擔；

（四）按照以往同類涉執(zhí)房地產處置慣例負擔；

（五）按照當地同類財產交易習慣負擔；

（六）其他交易稅費負擔方式。

【說明：交易稅費負擔的方式會對交易價格產生影響，參考類似轉讓估價中的相關規(guī)定，可以評估約定條件下價值】第十六條處置費用處理

涉執(zhí)房地產處置司法評估一般不考慮評估費、拍賣費、訴訟費、律師費等財產處置費用對評估結果的影響。

人民法院未明確前款財產處置費用從財產處置價款中扣除或者由申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人另行負擔的，評估結果應當扣除上述相應費用，并在評估報告中予以說明。

第十七條實地查勘要求

房地產估價機構應當及時通知人民法院組織對評估對象進行實地查勘。實地查勘應當由至少兩名房地產評估專業(yè)人員共同進行，其中至少1名注冊房地產估價師。

實地查勘時應當核對查勘對象是否與評估委托書載明的財產名稱和坐落相一致，不一致的應當及時向人民法院核實。實地查勘記錄應當由進行實地查勘的注冊房地產估價師和在場當事人簽名或者蓋章。當事人拒絕簽名或者蓋章的，應當在評估報告中予以說明。

當事人不到場或者不配合，無法進入評估對象內部查勘的，經征詢人民法院意見，可以對評估對象內部布局、室內裝飾裝修等情況進行合理假定，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“依據不足假設”中予以說明。

【說明：按照法釋〔2018〕15號文第十八條的要求，對相關情況做出相應規(guī)定】

第十八條評估對象狀況不相一致處理

評估對象狀況存在不相一致情形的，應當按照下列方式進行處理，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“不相一致假設”中予以說明：

（一）實際用途與登記用途不一致的，一般應當按照登記用途進行評估；人民法院要求按照實際用途進行評估的，應當關注用途調整所需補繳的土地使用權出讓金和相關稅費，并考慮其對評估結果的影響。

（二）房屋登記用途與土地登記用途不一致的，應當按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進行評估。

（三）面積、建筑結構等實際狀況與登記狀況不一致的，應當根據人民法院意見，按照登記狀況、實際狀況或者設定狀況進行評估。

【說明：評估對象實物狀況發(fā)生改變的情況如：多套獨立登記的房屋被改造合并使用、或者房屋被改建、部分被拆除等情形】第十九條整售與零售處置處理

評估對象由多宗房地產組合而成，或者為大宗房地產且可分割為若干小宗獨立使用的，應當向人民法院征詢評估對象是整體處置還是分別或者分割處置，并考慮不同處置方式對評估結果的影響，不應低估整體處置方式對評估結果的減價影響。

【說明：同一建筑物分套或分層進行產權登記的，評估時應根據處置的方式來選定評估路徑】

第二十條部分或局部房地產處理

評估對象為某宗房地產的部分或者局部的，應當關注評估對象的獨立使用性和可分割轉讓性，以及評估對象所在整宗房地產的其他部分對評估結果的影響，不應低估相關減價影響。

第二十一條在建工程評估

評估對象為在建工程且可以獨立續(xù)建的，采用假設開發(fā)法評估時，應當選擇被迫轉讓開發(fā)前提，充分考慮轉讓稅費、重復投入的成本費用、開發(fā)期限延長等因素；采用成本法評估時，也應當充分考慮被迫轉讓、各類折舊等因素所導致的價值減損。

評估中還應當關注評估對象是否存在已預售情況，已預售部分一般不列入評估對象的財產范圍；人民法院明確列入評估對象財產范圍的，應當充分考慮已預售部分對評估結果的影

響。

【說明：假設開發(fā)法與成本法的價值構成應一致。如果需評估已經預售部分房屋的在建工程，無論采取哪種方法評估，都應扣除已售部分的開發(fā)完成后價值，如果購房人未支付全部房款的，則應在扣除該房屋開發(fā)完成后價值的基礎上加上合同約定的應付未付的房款�！�

第二十二條預購商品房評估

評估對象為未竣工交付的預購商品房，應當參照類似預售商品房的價格進行評估，并充分考慮延期交付等因素所導致的價值減損；購房人未支付全部房價款的，評估結果應當扣除商品房預售合同約定的應付未付的房價款。

第二十三條非完全商品房評估

評估對象為共有產權住房、經濟適用住房、安置住房等限制交易房地產的，應當關注該類房地產處置的合法性、辦理不動產登記的可行性等，并充分考慮交易和市場范圍受限對評估結果的影響，包括受讓人資格限制、未來上市交易相關費用、資金時間價值、交易風險等因素。

【說明：限制交易的房地產仍可能面臨司法處置，評估時應考慮的價值減損因素】

第二十四條未登記房地產評估

未經登記或者缺乏合法建造文件的房地產一般不列入評估對象財產范圍。人民法院明確列入評估對象財產范圍的，應當與人民法院確認坐落、四至、面積、用途等相關事項，結合評估對象相關建造手續(xù)的辦理情況等，按照下列方式之一進行評估：

（一）評估對象依法可以登記但未辦理登記的，經征詢人民法院意見，可以按照已登記進行評估；評估結果應當扣除辦理登記需要發(fā)生的相關稅費，并在評估報告中進行相應說明。

（二）評估對象補充完善相關手續(xù)后可以辦理登記的，經征詢人民法院意見，可以按照已登記進行評估；評估結果應當扣除補充完善相關手續(xù)、辦理登記需要發(fā)生的相關稅費，并在評估報告中進行相應說明。

（三）評估對象依法不予辦理登記的，應當考慮無法辦理登記對評估結果的影響，并在評估報告中進行相應說明。

【說明：“沒有登記或缺乏合法建造文件的房屋”通常就是“無證房屋”，這是否納入評估范圍、評估的相關事項都需要與人民法院溝通確認】第二十五條集體土地上房地產評估

評估對象的土地使用權為集體建設用地使用權的，應當根據人民法院查明的集體建設用地使用權的來源和權益狀況，結合國家和地方集體建設用地流轉相關規(guī)定合理評估，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中對受讓人具備購買資格等情況作出假定。

【條款說明：集體建設用地的土, , 地使用權來源有很多情形，如租賃、支付過土地補償款的、沒有支付土地補償款、以及宅基地等。目前因受法律法規(guī)的流轉限制，因此本條原則性地進行了規(guī)定】

第二十六條評估結果分別列示

評估對象包含房地產和其他財產的，評估報告中應當分別列示房地產和其他財產的評估結果。

評估對象包含兩宗以上房地產的，或者大宗房地產分割為小宗處置的，評估報告中應當分別列示各宗房地產的評估結果。

評估對象的房屋所有權人與土地使用權人不一致的，根據評估委托書或者人民法院要求，評估報告中可以分別列示房屋和土地的評估結果或者價值占比。

第二十七條評估結果有效期

評估結果的有效期自評估報告出具之日起計算，最長不得超過一年。

第二十八條評估結果使用特別提示

評估報告應當向委托人、報告使用人作出下列評估結果使用特別提示：

（一）因財產拍賣（或者變賣）日期與價值時點不一致，評估對象狀況或者房地產市場狀況的變化會對評估結果產生影響；（二）在評估結果有效期內，評估對象狀況或者房地產市場發(fā)生明顯變化的，評估結果應當進行相應調整；

（三）委托人或者評估報告使用人應當按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告，違反該規(guī)定使用評估報告的，房地產估價機構和注冊房地產估價師依法不承擔責任；

（四）評估結果不等于評估對象處置可實現的成交價，不應被認為是對評估對象處置成交價的保證。

第二十九條評估報告名稱和內容

評估報告名稱宜為“涉執(zhí)房地產處置司法評估報告”。

評估報告應當載明評估對象的范圍、區(qū)位狀況、實物狀況、權益狀況、價值類型、價值時點、評估依據

（包括評估標準）、評估方法、評估結果及有效期等。

【說明：《房地產估價規(guī)范》已對估價報告的內容進行了詳細而明確的規(guī)定，房地產處置參考價評估報告的內容也應遵守其要求，本條根據法釋〔2018〕15號文第十七條第二款的要求作了原則性的規(guī)定】第三十條評估報告提交

房地產估價機構應當在規(guī)定的評估完成期限內出具評估報告，并將評估報告和預估評估費交納通知書一并提交給人民法院。

第三十一條評估異議說明

當事人、利害關系人對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議，人民法院要求房地產估價機構予以書面說明的，房地產估價機構應當根據書面異議的具體內容，有針對性地及時作出相應說明，并自收到人民法院通知之日起五日內提交書面說明。

第三十二條未規(guī)定事項處理

本意見對涉執(zhí)房地產處置司法評估未作規(guī)定的事項，按照《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評估工作規(guī)范》以及《房地產估價規(guī)范》等相關規(guī)定執(zhí)行。

【說明：本條為兜底條款】

第三十三條解釋權

本意見由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第三十四條施行日期

本意見自2019年×月×日起施行。