摘自《中國房地產估價與經紀》2016年1期

作者：張濤

 

本文就地價評估中不同情況下土地開發(fā)程度的設定難點、存在誤區(qū)進行了具體的分析，同時根據(jù)具體項目，運用建設工程計價定額，對土地開發(fā)費用及其構成進行了分析，并擬定出成都地區(qū)“通”、“平”費用在土地開發(fā)費用中的區(qū)間值。

地價評估；土地開發(fā)程度；土地開發(fā)費

 

所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎設施建設和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，也就是通常說的“幾通一平”。

據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508-2014 )，“地價定義”對土地開發(fā)程度設定作了明確規(guī)定，在《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》(國土資廳發(fā)( 2013)20號）中對于場地“未通平”或“通平”不完全時的特殊情況處理提出了具體要求。因此，土地開發(fā)程度的設定是影響地價水平的一個因素，地價測算前，首先要明確“地價定義”中的土地開發(fā)程度及其設定理由，該項設定關系到地價的內涵和構成以及估價結果的使用。

根據(jù)《房地產業(yè)基本術語標準》( JGJ-T30-2003)，土地開發(fā)程度設定有關術語概念如下：

生地( raw land )：完成土地征用，未經開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地。

毛地( undeveloped land)：在城市舊區(qū)范圍內，尚未經過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地。

熟地( cultivated land )：經過土地開發(fā)，具備基本建設條件的土地。

七通一平：開發(fā)建設場地在正式開工前，對場地進行的道路、供水、供電、供熱、供氣、排水及郵電通訊通暢工作及場地平整工作。

依據(jù)《房地產業(yè)基本術語標準》( JGJ-T30-2003 )，以及土地估價報告中對“地價定義”的要求，筆者對以上術語作展開性釋義：

生地：指完成土地征用，未經宗地內外初級開發(fā)，宗地外尚未進行基礎設施開發(fā)，宗地內保持農用地或荒地等自然狀態(tài)，不可直接作為建筑用地的土地。

毛地：在城市舊區(qū)范圍內，宗地外具備市政基礎設施條件，如五通、六通、七通等，宗地內尚未進行拆遷安置補償，建筑物、構筑物尚未拆除及場地平整，不具備基本建設條件的土地。

熟地：經過土地開發(fā)，宗地外具備市政基礎設施條件，如五通、六通、七通等，宗地內已完成場地平整，具備基本建設條件，可以立即進行工程建設的土地。

某大型工業(yè)園區(qū)，分成若干個地塊，僅評估其中的三個地塊。。在園區(qū)外，分布有居住小區(qū)、學校等，基礎設施建設已達“六通”。三宗地因并非位于園區(qū)的邊界，宗地外（紅線外）仍是園區(qū)的土地，園區(qū)內正在進行場地平整，專用貨運碼頭、貨運鐵路線、污水處理站、變電站等正在建設，水、電、訊、氣等管網正在敷設。因工業(yè)園區(qū)的基礎設施一般是開發(fā)區(qū)管委會投資修建，“幾通一平”是工業(yè)園區(qū)內的基本要求，各種設施的主管（線）會建設到某宗地紅線外，宗地內的開發(fā)則是企業(yè)根據(jù)生產工藝要求自行建設，土地交付標準一般是達到場地平整，因此，可以設定為宗地外“幾通”、宗地內“場地平整”。

獨立工礦區(qū)（點）一般距城市規(guī)劃區(qū)較遠，可能相距幾十、上百公里，宗地外的基礎設施由政府開發(fā)建設，但并不完善，有的市政管網并未接到宗地外紅線外，宗地內企業(yè)自行投資進行基礎設施建設。如某宗地外僅通電、訊、道路，宗地內企業(yè)建有供水系統(tǒng)、污水處理設施，出現(xiàn)了宗地內比宗地外開發(fā)程度高的情況，可按土地實際開發(fā)程度設定為宗地外“三通”、宗地內“五通一平”。

水電站占用的土地一般呈線狀，有時邊界距離可達幾十公里，流域內溝壑縱橫，地勢陡峻，地質構造復雜。水電站的引水工程從大壩（取水口）到引水管道、壓力前池（調壓井），這一段路線很可能宗地紅線外就是農用地、林地、河灘地或坡地、荒地，如果是通過隧洞引水，那宗地外無論開發(fā)與否都與估價對象沒多大關系；而發(fā)電廠房的土地，宗地外一般通電、訊、道路，宗地內通給排水、電、訊、道路。如果是水電站不同位置如大壩（取水口）、發(fā)電廠房等分別辦了《國有土地使用證》，可分別設定為宗地外“生地”、宗地內“場地平整”或宗地外“三通”、宗地內“場地平整”；但如果是估價對象宗地只辦理了一本《國有土地使用證》，考慮到發(fā)電廠房對于電站來說處于核心位置，可以設定為宗地外“三通”、宗地內“場地平整”，但在開發(fā)費用上應進行減價修正，因為達到此種開發(fā)程度只是電站占用土地的一小部分。

輸變電線路是典型的點狀土地，距離遠、跨度大，電力鐵塔基座所占的幾平米、十幾平米土地之外，可能就是農用地、坡地、荒地，宗地外一股沒有基礎設施或有但與估價對象無直接關系，所以，可設定為宗地外“生地”、宗地內“場地平整”。

估價對象處于城市建成區(qū)內，臨江（河），宗地呈條狀隨河岸延伸，宗地內地勢起伏較大；臨河岸處高差可達幾十米，呈陡坡狀，規(guī)劃為普通商住小區(qū)，基礎設施宗地外達“六通”。根據(jù)同一區(qū)域類似房地產開發(fā)項目的具體情況，需要局部削平地形和土石方回填，且土石方工程量很大。因此，場地平整的費用對地價有明顯影響，可設定為宗地外六通”、宗地內“未場地平整”。

城市規(guī)劃區(qū)內某宗地，宗地肉地勢有一定起伏，系低容積率住宅用地，規(guī)劃為修建高檔居住小區(qū)，基礎設施宗地外達“六通”，宗地內尚未進行場地平整，生長有農作物及喬木、灌木等綠色植被，這時，宗地內是否應該設定為“未場地平整”呢？根據(jù)規(guī)劃，該宗地的地形地貌適于建設別墅小區(qū)，別墅群往往是按組團規(guī)劃設計，高低錯落正是其特色，不僅利于造景，而且依地勢而建，節(jié)約了工程建設費用，如果全部推平，反而失去了項目特點。

同樣，有的工業(yè)項目，比如濕法煉鋅冶煉廠，生產工藝流程中有大量流體，地勢的起伏正好可以利用重力將流體通過管道輸送至下一工序，節(jié)約了生產成本，這樣的地形正是企業(yè)需要的。

以上兩種情況，地形地貌對于工程建設并沒有明顯影響，基本可以滿足工程建設要求，可以設定為宗地為“幾通”，宗地內“場地平整”。

案例一：某縣級市郊區(qū)一宗住宅用地，面積約10畝，鄰近某風景區(qū)，生態(tài)環(huán)境及自然風光很好，但連接外部的道路是連砂石路面，路基不足3米寬，附近沒有給排水、通訊、天然氣的市政管網，且近期亦無政府進行基礎設施建設的可能，由于基礎設施嚴重缺乏，很難達到開發(fā)建設條件，而且修建道路和敷設管線的工程費用可能并非一般企業(yè)和個人所能負擔，這種土地在市場上是很難成交的，或者成交的價格會很低。

案例二：城市建成區(qū)內的兩宗商任用地，A宗地通過一座大橋與城市道路相連，三面環(huán)河，B宗地則四面環(huán)河，兩宗地呈雙島形態(tài)，地理位置很好，適于整體開發(fā)為高檔居住小區(qū)和高檔度假酒店，實際開發(fā)程度為宗地外“六通”，宗地內“場平”。但是，為了達到正常開發(fā)建設條件，需要修建河堤、防洪渠，根據(jù)規(guī)劃，還必須修建兩島之間的橋梁。所以，并不是簡單的設定宗地外“六通”、宗地內“場地平整”就可以了，這種土地需完善的基礎設施建設費對地價有明顯影響。

類似的還有臨近江、河等水域的土地，若要正常開發(fā)利用，一般需要修建河堤、堤壩，如果不投入這部分土地開發(fā)費用，不用說產生正常的土地收益，就連人員和財產的安全性都成問題。

以上這幾種情況，基礎設施缺乏或需補充完善成為影響地價、甚至可能成為是否成交的主要制約因素，需要引起土地估價師和房地產估價師的重視。

在地價評佔中，土地估價師及房地產估價師對“生地”、“毛地”、“熟地”等概念的理解含混不清，經常導致土地開發(fā)程度的設定出現(xiàn)偏差。以下是幾個常見誤區(qū)：

誤區(qū)一：城市規(guī)劃區(qū)內，某商住用地，市政供排水、電、氣、訊管網已接至宗地外（紅線外），宗地內已完成征用，有農作物生長，地勢略有起伏，宗地內設定為“生地”是否妥當？宗地外已經開發(fā)達“六通”，宗地內僅是尚未進行場地平整，由于地勢略有起伏，進行場地平整可能會有部分土石方工程量。因此，設定為宗地外“六通”、宗地內“未場地平整”更為合理。

誤區(qū)二：城市規(guī)劃區(qū)外，宗地外（紅線外）通供水、電、訊、道路，明溝排污，宗地內有魚塘、農作物及少量建構筑物，坡度約為10。，周邊多為農田、民房，基礎設施達到“六通”的宗地還遠在5公里之外，將其設定為宗地外“六通”，顯然是不符合土地的實際利用狀況，應設定為宗地外“四通”、宗地內“未場地平整”。

誤區(qū)三：主城區(qū)的某宗商住用地，擬重新規(guī)劃利用，地上有較多的建筑物、構筑物尚未拆除，土地開發(fā)程度設定為宗地內“毛地”，這顯然是沒有搞清“毛地”的概念�！懊�地”中很重要的一點是宗地內“尚未經過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程”，按照這個解釋，土地征用手續(xù)尚未完成，則權屬上存在重大不確定性，可能直接影響估價結論的成立。所以，針對這種情況，可設定宗地內為“未場地平整”，同時應考慮拆除建筑物費用對地價的影響。

土地開發(fā)程度的設定必然會涉及到土地開發(fā)費用，從筆者接觸的土地估價報告來看，評估中土地開發(fā)費用取值較多的是采用基準地價評估報告中的“土地開發(fā)費用”，而土地基礎設施開發(fā)中的“通”和“平”究竟包含了哪些工程內容呢？下面通過一個具體案例，對土地基礎設施開發(fā)分部分項工程以及土地開發(fā)費用的構成進行簡要分析，供大家交流、參考。

成都市某城鄉(xiāng)統(tǒng)籌城市配套基礎設施項目，處于城郊結合部，片區(qū)內房屋破舊，建筑擁擠，容積率低，土地利用率較低，周邊多為農田、民房、企業(yè)，環(huán)境臟、亂、差問題突出，需進行基礎設施改造，涉及土地整理面積590畝，項目實施后，可提供二類住宅用地315畝，由國土部門進行拍賣出讓。該案例工程內容、工程量、材料材質、規(guī)格見表1。

根據(jù)原建設部《市政工程投資估算指標》、《四川省建設工程工程量清單計價定額》、《四川省市政工程工程量清單計價定額》、主要材料預算價格、人工費用等取費標準，結合項目的具體情況，筆者對相關定額進行必要的換算后，采用概算指標投資估算法，確定土地開發(fā)費用單位指標，單位指標及取費依據(jù)見表1。

這是一個較有代表性的土地開發(fā)案例，其工程內容包括土方工程、片區(qū)道路及配套管網工程、橋梁工程、溝渠改造工程、配套公共服務設施、綠化工程，涵蓋了宗地內外的開發(fā)費用基本構成。因本文僅對宗地內外的土地開發(fā)費用進行分析，故分析內容未涉及該案例中的配套公共服務設施及市政綠地、防護綠地費用。

通過表1確定的費用單位指標，計算出本案例分部分項工程的投資估算費用，以可出讓土地（凈用地）315畝作為計算基數(shù)，將投資估算換算至可出讓用地的單位費用及占總費用的比例。詳見表2。

該案例涉及土地整理面積590畝，可提供二類住宅用地315畝，出地率53.39 %。根據(jù)表2，土地開發(fā)費用為4449.062萬元。那么，該項目土地開發(fā)費用是否體現(xiàn)了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》所要求的“區(qū)域客觀性費用”呢？為便于比較，對以上單位費用取整后，通過與成都市現(xiàn)行基準地價評估報告中的“土地開發(fā)費用”（該項目實施時間與基準地價評估時間接近，具有較強的可比性）進行可信度驗證及各項費用比較分析，見表3。

通過表3可以看出，該案例與成都市現(xiàn)行基準地價評估報告中確定的土地開發(fā)費用水平幾乎一致，具有較高的可信度。表3中，道路工程、通電費用在土地開發(fā)費中占比居于較高水平，但差異較大，分別為38.03 %、26.54 %和11.27 %、27.49 %，這主要是由案例的具體情況不同造成的。而上水、排水、通氣、通訊和場地平整費用則具有趨同性，偏差在1% - 2.1%范圍內。

同時要指出，該案例因處于城郊結合部，附近就有市政管網，在實施該項目時，將市政管網延伸接入項目區(qū)內碰管方便。這實際上是多年來的市政基礎設施投入使該項目受益，減少了部分工程費用，否則，全部重新敷設管網，部分單位指標可能會更高。

筆者根據(jù)以上分析，結合搜集的土地開發(fā)費用資料（計算過程與本案例類似），考慮成都地區(qū)的工程地質、地形地貌及區(qū)域經濟發(fā)展水平等因素，擬定出“通”和“平”在土地開發(fā)費用中的區(qū)間值，見表4。

筆者搜集的各地基準地價評估報告，其“土地開發(fā)費用”一般是土地估價師通過對開發(fā)區(qū)管委會、國土資源局、規(guī)劃和建設局、土地整理公司、市政工程公司、房地產開發(fā)商等的調查得來的，具有一定的可信度。但是普遍存在依據(jù)不足、一筆帶過、接給出費用標準等問題。這也許是由于不同行政區(qū)劃的經濟狀況、地形地貌、交通狀況、施工難度、現(xiàn)有基礎設施狀況等差異很大，土地開發(fā)費用確定上存在一定難度所致。但是，作為估價報告，沒有基礎數(shù)據(jù)、未建立數(shù)學模型、缺乏測算過程，其結論是難以令人信服的，這也是目前基準地價評估中的一個薄弱環(huán)節(jié)。

在對地價進行評估時，我們注意到了土地區(qū)位用途及規(guī)劃指標，而對土地開發(fā)程度對地價的影響則重視不夠，國內現(xiàn)有文獻資料針對該類問題的研究也較少。不同行政區(qū)劃、不同區(qū)域土地開發(fā)費用差異很大，如果能夠通過分析某區(qū)域內土地開發(fā)項目的費用構成，如市政工程綜合單價定額以及措施、規(guī)費、稅金，考慮綜合單價調整后，建立數(shù)學型，分析地價對不同規(guī)劃用途土地開發(fā)費用不同變量的敏感性，這對于土地估價師、房地產估價師更好地把握地價是有積極意義的。