摘自《中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2016年1期

作者：王鑫  王凱  陳晞  高棱岳  張宇

 

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房（即特殊工業(yè)廠房），多是根據(jù)生產(chǎn)工藝流程和機(jī)械設(shè)備布置的要求而設(shè)計(jì)的，不同行業(yè)所建設(shè)的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的設(shè)計(jì)形式、房屋結(jié)構(gòu)及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等差異較大。本文就非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建（構(gòu)筑）物的特征、最高最佳利用分析、成本價(jià)值確定所選用的估價(jià)方法和折舊方法等進(jìn)行探討，供同行參考。

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房；建筑物折舊；建筑物成本價(jià)值

 

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB／T 50899-2013 )和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》( GB/T50291-2015 )相關(guān)規(guī)定，估價(jià)對象為建筑物的，其成本價(jià)值( c:ost approach indication)，應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房（即特殊工業(yè)廠房），多是根據(jù)生產(chǎn)工藝流程和機(jī)械設(shè)備布置的要求而設(shè)計(jì)的，不同行業(yè)所建設(shè)的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的設(shè)計(jì)形式、房屋結(jié)構(gòu)及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等差異較大，如何科學(xué)確定非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的房屋建筑物成本價(jià)值是值得廣大房地產(chǎn)估價(jià)師深入探討的專業(yè)技術(shù)問題。本文就非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建（構(gòu)）筑物的特征、最高最佳利用分析、成本價(jià)值確定所選用的估價(jià)方法和折舊方法等進(jìn)行探討，供同行參考。

工業(yè)一直被稱為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)生產(chǎn)主要是通過采集自然資源、對原材料或零件進(jìn)行加工裝配的過程。工業(yè)生產(chǎn)廠房是為了從事各類生產(chǎn)活動提供工作空間場所的直接用于生產(chǎn)或?yàn)樯�產(chǎn)配套所建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物，包括主要車間、輔助用房及附屬設(shè)施用房等。按類別可分為通用工業(yè)廠房和特殊工業(yè)廠房。其中，通用工業(yè)廠房具有通用、配套性、集約性等特點(diǎn)，能滿足從事一般工業(yè)產(chǎn)和科學(xué)試驗(yàn)所需的標(biāo)準(zhǔn)型建筑物或建筑物群體。非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房，即特殊工業(yè)廠房，多是根據(jù)工藝流程和機(jī)械設(shè)備布置的要求而設(shè)計(jì)的，綜合考慮生產(chǎn)工藝、設(shè)備、生產(chǎn)操作及生產(chǎn)要求等諸多因素，選擇適宜的結(jié)構(gòu)體系，適應(yīng)專業(yè)化生產(chǎn)的要求。其具有如下特征：

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建筑設(shè)計(jì)是根據(jù)生產(chǎn)、使用功能及生產(chǎn)工藝過程確定的，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對建筑物的設(shè)計(jì)也可能截然不同。同時(shí)，我國地域廣闊，各地的氣象、水文、地質(zhì)、材料和施工條件等存在較大差異，以上差異必將對不同類型的工業(yè)廠房及其附屬建筑的建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生很大影響。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同性質(zhì)及規(guī)模、不同生產(chǎn)工藝的非通用性工業(yè)生產(chǎn)廠房具有獨(dú)一無二、用途多樣及工程造價(jià)差異化等特點(diǎn)。

為滿足生產(chǎn)要求，非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房多按生產(chǎn)流程需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)或分期建設(shè)主要生產(chǎn)廠房、輔助用房及附屬設(shè)施用房等。由于上述建筑物用途特定、整體性強(qiáng)，不作為生產(chǎn)經(jīng)營活動的—部分肘，部分建筑物可能無法單獨(dú)使用，不易在公開市場上形成交易，故不易單獨(dú)處置。

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房易受生產(chǎn)工藝影響，受到使用過程中產(chǎn)生的有腐蝕作用的廢氣、廢液的不良影響，其受損的程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不受腐蝕的建筑物，易造成建筑物的物質(zhì)折舊。

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房相關(guān)建筑物除了房產(chǎn)證、土地證、規(guī)劃許可、施工許可、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)之外，還應(yīng)該具備土建和裝修專業(yè)平面圖紙、各個(gè)安裝工程的系統(tǒng)圖和平面圖、室外工程圖紙、總圖、設(shè)計(jì)任務(wù)書、施工合同、工程量清單、結(jié)算審核報(bào)工程決算資料等。其中，工程結(jié)算和決算資料應(yīng)該和財(cái)務(wù)科臥擔(dān)逆應(yīng)，施工圖紙和工程造價(jià)資料相對應(yīng)。實(shí)際工作中業(yè)主所持資料往往不齊全或不對應(yīng)。

廠房相對住宅等民用建筑安裝工程來說項(xiàng)目較多，通常包括強(qiáng)電、給排水、空調(diào)通風(fēng)排煙、消火栓、消防噴淋、消防監(jiān)控、暖氣、天然氣、電梯、弱電通訊、設(shè)備自控等以及工藝管道。其中以強(qiáng)電為例，包括：①外接電纜；②高低壓配電室中變壓器和高壓配電柜；③廠區(qū)內(nèi)電纜；④車間內(nèi)配電箱；⑤動力照明等環(huán)節(jié)。以給排水為例，包括：①紅線外干管；②水泵房消防水池內(nèi)水泵；③廠區(qū)內(nèi)管井；④室內(nèi)水龍頭、地漏、千管支管等環(huán)節(jié)。車間內(nèi)可能有潔凈車間、冷庫等特殊用房。業(yè)主有時(shí)候?qū)τ诠纼r(jià)人員的漏項(xiàng)較為敏感。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》( GB/T 50291-2015 )，估價(jià)對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化進(jìn)行分析、篩選或判斷確定。

最高最佳利用是在法律（包括法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳利用，估價(jià)人員應(yīng)在對于已建成的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房進(jìn)行實(shí)地查勘和分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整方向，在合法利用方式下，結(jié)合具體的估價(jià)目的，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說明。

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的逐步推進(jìn)，北京市已開轉(zhuǎn)移疏解不符合首都城市戰(zhàn)略定位的產(chǎn)業(yè)。從宏經(jīng)濟(jì)形勢變化和政策導(dǎo)向來看，北京市未來將汪重高效、高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)用地集約節(jié)約和高效利用。本文以估價(jià)目的為確定位于北京市即將產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房于價(jià)值時(shí)點(diǎn)建筑物成本價(jià)值為例，進(jìn)行如下分析：

(1)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對于符合所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃的，維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提下進(jìn)行估價(jià)。

(2)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對于不符合所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但土地用途等符合城市規(guī)劃的，可根據(jù)最新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃定位，結(jié)合估價(jià)對象自身情況，確定更新改造或改變規(guī)模再予以利用為最合理的（如結(jié)合工業(yè)和信息化部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的指導(dǎo)意見》等文件，可將閑置及低效利用的非通用工業(yè)廠房更新改造為企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地、創(chuàng)窖空間等中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新集聚區(qū)），應(yīng)選擇更新改造或改變規(guī)模前提下進(jìn)行估價(jià)。

(3)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對于不符合所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃的，可根據(jù)最新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃定位，結(jié)合估價(jià)對象自身情況，確定改變用途或重新開發(fā)再予以利用為最合理的（如借鑒倫敦泰晤士河南岸的舊發(fā)電廠改造再生設(shè)計(jì)為泰特現(xiàn)代美術(shù)館的改造經(jīng)驗(yàn)，通過對相關(guān)建筑內(nèi)部的改造和更新，使其符合新的功能需要，既有利于工業(yè)遺跡的保護(hù)，又促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展，以形成具有歷史意義又賦予新生命的城市景觀），應(yīng)選擇改變用途或重新開發(fā)前提下進(jìn)行估價(jià)。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》( GB/T 50291-2015)，常見的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。非通用工業(yè)生產(chǎn)用房多為只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的，其建筑物成本價(jià)值通常選取成本法進(jìn)行估價(jià)。成本法( cost approach contractor，s method )是通過測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。：。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

非通用生產(chǎn)廠房類建筑物，一般是測算其建筑物重置成本( building reproduction cost)。房屋重置成本是采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出。測算建筑物的重置成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法等方法。

(1)單位比較法(comparative-unit method )是以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期建成類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。

單位比較法實(shí)質(zhì)是一種比較法。其通過對可比實(shí)例與估價(jià)對象在建筑規(guī)模、建筑設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異進(jìn)行調(diào)整，求取估價(jià)對象的單位建筑安裝工程費(fèi)。近年來，國家和北京市相關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會定期公布了不同類型建筑物的工程造價(jià)指標(biāo)（見圖1），估價(jià)人員可參考對其進(jìn)行處理后得到的估價(jià)對象建筑物建筑安裝工程費(fèi)。

近年來，相關(guān)專業(yè)人員對辦公樓、賓館飯店等公用建筑建設(shè)過程中分項(xiàng)工程的人工、材料和機(jī)械消耗進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，測算了各單位工程造價(jià)比例，以滿足專業(yè)人員在建設(shè)項(xiàng)目投資決策、可行性研究、投資佔(zhàn)算及工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等方面業(yè)務(wù)需求，詳見表1。

優(yōu)點(diǎn)：

①時(shí)效性強(qiáng)。更新周期通常為每月、季度或半年，價(jià)格走勢等信息便于取得。

②公信力強(qiáng)。發(fā)布部門通常為政府職能部門及行業(yè)協(xié)會，是在統(tǒng)計(jì)分析眾多數(shù)據(jù)后得出的結(jié)論，公信力較強(qiáng)，具有一定的權(quán)威性。

缺點(diǎn)：

①范圍界定模糊。部分對發(fā)布數(shù)據(jù)的潛在內(nèi)涵界定不清，不利于對特定項(xiàng)目進(jìn)行修正。

②有一定局限陛。標(biāo)準(zhǔn)住宅、辦公樓及通用廠房等通用性工業(yè)和民用建筑較易進(jìn)行對比，但因非標(biāo)準(zhǔn)廠房的特殊性，不適宜運(yùn)用單位比較法進(jìn)行測算。

(2)分部分項(xiàng)法（unit-in-place-method）把建筑物分解為各分部工程或分項(xiàng)工程，測算每個(gè)部分工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)部分工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單慟立價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單價(jià)或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。

北京市2003年出臺的《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國土房管拆( 2003)808號）實(shí)際上就是分部分項(xiàng)法的一種，其適用于拆遷過程中相關(guān)房屋重置價(jià)的估價(jià)，該標(biāo)準(zhǔn)將房屋分為兩大類，一類為樓房（樓房又區(qū)分住宅及非住宅，依據(jù)不同結(jié)構(gòu)及墻體類型因素又細(xì)分為多種組合，樓房重置價(jià)格技術(shù)思路為基本價(jià)格加上增項(xiàng)價(jià)格），另一類為平房（平房依據(jù)構(gòu)建組成不同，拆分為六大部件，依次為屋面、墻身、門窗、屋架、頂棚及地面，平房重置價(jià)格測算技術(shù)思路為判定各個(gè)構(gòu)建歸屬類型，匯總計(jì)算）。

優(yōu)點(diǎn)：

①測算方法簡單。樓房基本價(jià)格及增項(xiàng)價(jià)格、平房六大部件內(nèi)各個(gè)構(gòu)建價(jià)格均為固定值，測算只需判定估價(jià)對象相應(yīng)歸屬即可通過公式測算。測算方法較為簡單。

②工作量小，可快速測算。規(guī)定中已經(jīng)將價(jià)格確定，運(yùn)用此方法測算房屋重置價(jià)格，只需對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘便可快速進(jìn)行測算。

③房地產(chǎn)估價(jià)人員掌握程度較好�！侗本┦蟹课葜刂贸尚聝r(jià)評佔(zhàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》較多運(yùn)用在拆遷及征收項(xiàng)目中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有眾多專業(yè)人員，運(yùn)用較為熟練。

缺點(diǎn)：

①時(shí)效性較差。因標(biāo)準(zhǔn)頒布于2003年，距今已宿十多年時(shí)間，期間并未根據(jù)社會生產(chǎn)要素進(jìn)行適當(dāng)更新（《修訂稿》經(jīng)征詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會及各區(qū)縣相關(guān)部門意見后，于2015年8月31日至9月5日進(jìn)行了“關(guān)于《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（修訂）》的公示”，但至今未正式實(shí)施），故時(shí)效性較差。

②適用范圍受限。標(biāo)準(zhǔn)常用于拆遷評估，對于住宅類老舊平房較為適宜，但對于較特殊的非通用工業(yè)廠房適用性較差。

(3)工料測量法( quantity survey method)是把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑閑配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺班的數(shù)及人工的數(shù)量乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建筑物安裝工程費(fèi)的方法。

工料測量法技術(shù)路線為模擬估價(jià)對象所在項(xiàng)目于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建設(shè)過程，并結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域的實(shí)際情況，佔(zhàn)算該過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本、措施費(fèi)用、稅金等必要支出，確定估價(jià)對象的重置成本。其存在以下優(yōu)點(diǎn)：

①針對性強(qiáng)。針對不同行業(yè)不同生產(chǎn)工藝的不同類型非工業(yè)廠房，可有效解決其因特殊的設(shè)計(jì)形式、房屋結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及施工技術(shù)、工藝等所帶來的造價(jià)差異。

②時(shí)效性強(qiáng)。因工程建設(shè)的需要，各地造價(jià)管理機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會均會及時(shí)更新并發(fā)布建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)——預(yù)算定額等相關(guān)文件，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r定期公布人、材、機(jī)的價(jià)格信息，故時(shí)效性強(qiáng)。

③銜接性強(qiáng)。根據(jù)最高最佳利用分析，可結(jié)合所選用最為合理的利用方式，較好地銜接更新改造、改變規(guī)模、改變用途或重新開發(fā)再予以利用等各類所需工程建設(shè)投資測算。

同時(shí)，隨著圖形算量等工程造價(jià)軟件的日益完善，工料測量法原有的應(yīng)用難點(diǎn)——如何準(zhǔn)確度量建造估價(jià)對象所需的工程量，也得到了有效解決。工料測算法與單位比較法和分部分項(xiàng)法相比，更適用于非通用工業(yè)廠房的建筑物成本價(jià)值確定。

一般情況下，估價(jià)人員可多采用年限法和觀察法加權(quán)平均綜合確定估價(jià)對象建筑物的成新率。具體公式如下：

綜合成新率=年限法成新率+觀察法確定的調(diào)整分值

其中，年限法成新率=1 -（1—?dú)堉德剩�÷房屋�?jīng)濟(jì)耐用年限X已使用年限

觀察法確定的調(diào)整分值：根據(jù)建筑物或設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限及已使用年限，通過對其使用狀況的實(shí)地查勘，并綜合考慮實(shí)際技術(shù)狀況、技術(shù)進(jìn)步、維修保養(yǎng)狀況等因素綜合確定其成新率。

考慮到非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房易受生產(chǎn)工藝影響，對不可修復(fù)項(xiàng)目，可根據(jù)其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。在實(shí)際估價(jià)工作中，可根據(jù)其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，分別對建筑物的土建工程（基礎(chǔ)、墻體等）、安裝工程（強(qiáng)電、弱電、給排水、通風(fēng)、電梯、采暖及空調(diào)等）、裝飾裝修工程（門窗等）等進(jìn)行劃分。由于上述各部分的經(jīng)濟(jì)壽命有所不同，故建議在非通用工業(yè)建筑物成本價(jià)值測算過程中采用年限法和觀察法分別對上述各單位工程進(jìn)行分析后，再根據(jù)工料測量法求取的各單位工程所占房屋重置價(jià)的比重確定其權(quán)重，最終確定非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房房屋的成新率。具體公式如下：

房屋的成新率=土建工程的綜合成新率X權(quán)重1+強(qiáng)電工程的綜合成新率X權(quán)重2+…+裝飾裝修工程的綜合成新率X權(quán)重n

其中，權(quán)重1=土建工程重置價(jià)格÷房屋重置價(jià)格

權(quán)重2二強(qiáng)電工程重置價(jià)格÷房屋重置價(jià)格

......

權(quán)重n=裝飾裝修工程重置價(jià)格÷房屋重置價(jià)格

權(quán)重1十權(quán)重2+…+權(quán)重n=1

除了上述的物質(zhì)折舊外，還應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在區(qū)域的最新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃定位、《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》及其行業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等，結(jié)合估價(jià)對象的實(shí)際情況，對非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建筑物進(jìn)行功能折舊和外部折舊分析。

運(yùn)用工料測量法確定非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房建筑物成本價(jià)值通常分為以下幾個(gè)步驟：

(1)收集非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房房屋相關(guān)建設(shè)資料，如竣工圖紙、變更洽商單、施工組織設(shè)計(jì)方案、結(jié)算報(bào)告等，并深入調(diào)查估價(jià)對象的建設(shè)全過程所涉及的各個(gè)階段。為了做得既不遺漏，也不重復(fù)。首先請業(yè)主介紹廠房的工藝流程和原理；然后開具業(yè)主應(yīng)提供的資料清單；最后根據(jù)業(yè)主提交的初步資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目有無缺漏、矛盾、不對應(yīng)等問題，并予以補(bǔ)正。

(2)以房產(chǎn)證為依據(jù)，以業(yè)主提交的平面圖為參考，組織工程師對土建裝修部分實(shí)測實(shí)量，以實(shí)測實(shí)量數(shù)據(jù)作為土建裝修部分評估測算啲基礎(chǔ)；以現(xiàn)場實(shí)測實(shí)量混凝土工作量作為鋼筋工程量的估算基礎(chǔ)；以建筑圖集作為裝修基層的估算基礎(chǔ)。安裝工程捋清各個(gè)專業(yè)終端、，末端位置，了解配管配線、管道及保溫支架等隱蔽工程走向，結(jié)合圖紙資料合理估算工程量。

(3)通過結(jié)合相關(guān)圖紙、勤情況以及施工組織設(shè)計(jì)方案，運(yùn)用鋼筋算量、圖形算量等工程造價(jià)軟件測算出估價(jià)對象建筑物各部分的工程量，再通過計(jì)價(jià)軟件，測算出建筑物重置價(jià)格。

(4)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合估價(jià)對象的建成年代以及設(shè)備、設(shè)施等實(shí)際情況，合理確定各分部分項(xiàng)的使用年限，細(xì)分短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目，測算出建筑物成新率，從而求出建筑物的成本價(jià)值。

采用工料測量法進(jìn)行非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房建筑物成本價(jià)值估價(jià)的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，并要求估價(jià)師具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識。估價(jià)人員應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)方面的專業(yè)學(xué)習(xí)和研究，更好地適應(yīng)相關(guān)業(yè)務(wù)的估價(jià)需求。