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    網(wǎng)站公告: 熱烈祝賀襄陽誠作房地產(chǎn)評(píng)估有限公司榮獲2022年度襄陽標(biāo)桿估價(jià)機(jī)構(gòu)
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    國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的研究
     
    該文榮獲2011年度河南省房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)優(yōu)秀論文三等獎(jiǎng)
     
     
    摘要:《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》再次明確了被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修根據(jù)需要單獨(dú)評(píng)估的規(guī)定。房屋征收裝修評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)、繁瑣而復(fù)雜的工作,它既有不同于其它目的下評(píng)估的特點(diǎn),也有其評(píng)估的難點(diǎn),本文僅就如何做好房屋征收評(píng)估中室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估發(fā)表一些個(gè)人意見,提供一個(gè)探討的思路。
    關(guān)鍵詞:房屋征收與補(bǔ)償  裝飾裝修評(píng)估  特點(diǎn)  難點(diǎn)  估價(jià)方法
     
    《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定“ ……被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值,機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用,以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定”,這條規(guī)定與原《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中“……被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評(píng)估確定”的精神基本一致,因此從過去的房屋拆遷到現(xiàn)在的房屋征收,經(jīng)常會(huì)涉及到房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的評(píng)估,如何準(zhǔn)確、公平、合理地評(píng)估被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值,是許多估價(jià)師常常思考的問題。
    一、房屋征收與補(bǔ)償中裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的研究的必要性
    雖然《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值先由雙方協(xié)商,協(xié)商不成的,再進(jìn)行評(píng)估。但現(xiàn)實(shí)中雙方即使協(xié)商也要有一個(gè)協(xié)商的基礎(chǔ),如果是漫天要價(jià)就地還錢,這樣將會(huì)造成被征收人對(duì)征收方(政府)的不信任,不僅影響政府形象,而且更容易宜造成補(bǔ)償中的不公平,給征收工作帶來巨大阻力。尤其是征收條例出臺(tái)后,房屋征收已完全是政府行為,征收的主體是政府,每筆補(bǔ)償款的支出都要經(jīng)過審核和審計(jì),因此也需要一個(gè)室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
    對(duì)于室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定,目前主要有兩種形式,一種是由政府統(tǒng)一公布一個(gè)裝飾裝修補(bǔ)償參照標(biāo)準(zhǔn),作為雙方協(xié)商的依據(jù),例如長沙市人民政府就公布了《長沙市國有土地上房屋征收裝飾裝修補(bǔ)償參照標(biāo)準(zhǔn)》,作為雙方協(xié)商的基礎(chǔ);另一種是由估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)被征收房屋價(jià)格評(píng)估時(shí),同時(shí)也評(píng)估出一個(gè)裝飾裝修的價(jià)值,作為雙方協(xié)商的基礎(chǔ),例如在實(shí)行拆遷補(bǔ)償時(shí),廣州市國土房管局公布的《廣州市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》中就規(guī)定“評(píng)估價(jià)格包括房屋裝修裝飾部分的價(jià)格,但應(yīng)單獨(dú)評(píng)估”。第一種方式由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由政府制定,便于征收工作人員操作和向被征收人解釋補(bǔ)償?shù)囊罁?jù),其缺點(diǎn)就是各檔次的標(biāo)準(zhǔn)一般分類較粗,不可能涵蓋所有裝修類型,會(huì)出現(xiàn)不同的裝修價(jià)值但補(bǔ)償金額相同的情況,引起部分被征收人異議。同時(shí)也會(huì)使一些被征收人鉆這一空子,在征收開始前采用廉價(jià)材料突擊裝修,套取國家補(bǔ)償。此外如果該標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)更新,就無法適應(yīng)不斷變化的市場情況,使標(biāo)準(zhǔn)脫離客觀情況。而采用第二種方式確立的補(bǔ)償金額相對(duì)更公平合理,但評(píng)估的工作量較大,往往還需要向被征收人詳細(xì)解釋評(píng)估的過程和標(biāo)準(zhǔn)。但不論采用哪種方式,根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定,當(dāng)協(xié)商不成時(shí),需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的室內(nèi)裝飾裝修部分進(jìn)行評(píng)估,而這種情況在房屋征收中是很常見的。裝飾裝修是一個(gè)復(fù)雜的工程,當(dāng)前又沒有統(tǒng)一的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可供參考,因此許多估價(jià)師在實(shí)際工作中遇到了許多難題。而如何解決這些難題,客觀地評(píng)估裝飾裝修價(jià)值,更好的服務(wù)于征收與補(bǔ)償工作,作為一個(gè)課題擺在我們房地產(chǎn)評(píng)估師的面前,需要我們深入研究,開拓思路,提出很好的解決方案。
    二、征收房屋補(bǔ)償中裝飾裝修評(píng)估的特點(diǎn)
    與我們經(jīng)常接觸的以轉(zhuǎn)讓、抵押為目的的房地產(chǎn)估價(jià)不同,征收房屋補(bǔ)償中的裝飾裝修評(píng)估有一些其自身的特點(diǎn)。
    (一)裝飾裝修價(jià)值需要單獨(dú)評(píng)估
    從《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定可以看出,被征收房屋的價(jià)值評(píng)估是不包含室內(nèi)裝飾裝修部分的,這部分價(jià)值是根據(jù)需要單獨(dú)評(píng)估的,這一點(diǎn)與以轉(zhuǎn)讓、抵押為目的的房地產(chǎn)估價(jià)不同。裝飾裝修一般不具有獨(dú)立使用功能,其使用價(jià)值要依附于建筑物,因此在以轉(zhuǎn)讓或抵押為目的的估價(jià)中,并不單獨(dú)評(píng)估裝飾裝修價(jià)值,而是將其與所依附的房地產(chǎn)作為一個(gè)整體共同評(píng)估。但是在房屋征收評(píng)估中,由于分戶的初步評(píng)估結(jié)果是要向被征收人公示的,為了保證房屋評(píng)估結(jié)果的可比性,被征收房屋評(píng)估值并不包含裝飾裝修部分的價(jià)值,這就需要房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)這部分單獨(dú)評(píng)估。
    (二)評(píng)估中更強(qiáng)調(diào)裝飾裝修的專用性和個(gè)人性
    由于裝修人是趨向于滿足自己使用為目的而實(shí)施裝飾裝修行為的,因此行為實(shí)施的依據(jù)是自己的審美偏好,這就決定了裝飾裝修具有較強(qiáng)的專用性和和個(gè)人性特點(diǎn)。正是由于這一特點(diǎn),一些對(duì)現(xiàn)使用人具有較高使用價(jià)值的裝修,對(duì)于其他人來說其使用價(jià)值卻明顯降低。例如一家發(fā)型屋的室內(nèi)裝修并不適合用于服裝銷售,如果這間發(fā)型屋被轉(zhuǎn)讓后作為服裝店使用,一般來說原來的裝修就會(huì)被全部拆除。同樣如果買方對(duì)一套住宅房的室內(nèi)裝修風(fēng)格不十分滿意,即使是全新的裝修,他也不愿意按原裝修花費(fèi)的金額來支付這部分費(fèi)用。而且越是豪華的裝修,個(gè)人性越突出,轉(zhuǎn)讓時(shí)越易貶值。因此在轉(zhuǎn)讓和抵押評(píng)估時(shí)往往要考慮這一因素帶來的價(jià)值減損,甚至不予考慮這部分價(jià)值。但與之不同的是房屋征收是一個(gè)強(qiáng)制行為,出讓房屋并非是被征收人的最初意愿,因此在這里要充分尊重裝飾裝修的專用性和個(gè)人性,要以維持估價(jià)時(shí)點(diǎn)房屋裝飾裝修的原狀態(tài)繼續(xù)使用為評(píng)估原則,在評(píng)估中不摻雜個(gè)人的喜好,客觀、合理地評(píng)估其價(jià)值。
    三、房屋征收補(bǔ)償中裝飾裝修評(píng)估的難點(diǎn)
    (一)估價(jià)對(duì)象不易確定
    既然房屋征收評(píng)估中室內(nèi)裝飾裝修部分要單獨(dú)評(píng)估,那就需要明確一個(gè)房地產(chǎn)中哪些是屬于裝飾裝修部分的,那些不是。這個(gè)問題看似簡單,但實(shí)際在工作中卻也是一個(gè)容易引起爭議的地方。對(duì)于什么叫裝飾裝修,相關(guān)文獻(xiàn)中并沒有一個(gè)十分明確的定義,而在征收補(bǔ)償中,哪些是屬于裝飾裝修評(píng)估的范圍,哪些不屬于,也沒有明確的規(guī)定,因此容易發(fā)生爭議。例如一般認(rèn)為,我們?cè)u(píng)估的房屋中已包含室內(nèi)的水、電管網(wǎng)等設(shè)施,但經(jīng)常有房主提出,他們對(duì)原有的水、電等管線重新進(jìn)行了改造,應(yīng)計(jì)入裝修,但由于這一部分埋在墻內(nèi),或被遮擋,很難進(jìn)行判斷。還有一些如部分燈具和家具,也經(jīng)常因補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)生爭議:征收方認(rèn)為這些燈具和家具可以拆卸和搬走后再使用,應(yīng)補(bǔ)償搬遷費(fèi)用,而被征收方則認(rèn)為這些燈具和家具與新房不配套,無法使用,應(yīng)計(jì)入裝修補(bǔ)償。這些都給估價(jià)對(duì)象的確定帶來了困難。
    (二)裝飾裝修類型繁雜,評(píng)估時(shí)難以確定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)
    裝修市場上各種裝修材料的種類、式樣、品牌繁多,檔次、價(jià)格的差距很大。而室內(nèi)裝修的內(nèi)容、形式、風(fēng)格、要求又差異較大,在實(shí)際的評(píng)估操作中,很難找到統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。而且當(dāng)前市場上新產(chǎn)品層出不窮,個(gè)別特殊建材市場上又較少見,價(jià)格不易確定。此外在現(xiàn)場勘查時(shí),僅從外觀又不易判定裝修材料品牌、級(jí)別,這也增加了評(píng)估工作的難度。
    (三)裝飾裝修方式不同,造成名義上的費(fèi)用差異大
    目前裝修的方式主要有清包(包工不包料)、全包(包工包料)、半包(介于清包和半包之間的一種方式,施工方負(fù)責(zé)施工和輔料的采購,主料由業(yè)主采購)三種方式。而裝修過程有的是請(qǐng)專業(yè)的裝修公司來完成,有的是找一些施工隊(duì)來完成各個(gè)裝修工程,甚至自己親自動(dòng)手完成部分工程。因此即使同樣的裝修項(xiàng)目,內(nèi)容相同、裝修材料相似,但各家的花費(fèi)卻不一樣。當(dāng)裝修評(píng)估結(jié)果出來以后,有的被征收人就會(huì)提出,為什么他的鄰居當(dāng)初在裝修上的花費(fèi)少,而評(píng)估的價(jià)格卻基本相同?因此往往增加了許多的解釋工作。
    (四)沒有相關(guān)的裝修耐用年限和殘值率規(guī)定
    由于沒有全國通行的裝修耐用年限和殘值率參考標(biāo)準(zhǔn),在裝修評(píng)估中,裝修耐用年限和殘值率的采用,多為評(píng)估人員根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行選用,故評(píng)估結(jié)果就比較主觀,沒有足夠的理論依據(jù),顯得信服力不足,權(quán)威性不夠,房屋征收又帶有明顯的強(qiáng)制性,很容易帶來不必要的糾紛,影響評(píng)估工作的正常進(jìn)行。
    四、裝飾裝修評(píng)估的方法
    (一)評(píng)估的方法
    從裝飾裝修的特點(diǎn)可以看出,其適宜的評(píng)估方法應(yīng)該是成本法,基本公式為:房屋裝修價(jià)值=裝修重新購建價(jià)格-折舊。
    其中裝修重新購建價(jià)格可參照房地產(chǎn)評(píng)估中建筑物重新購建價(jià)格的求取方法,我們建議采用分部分項(xiàng)法,即將房屋裝修各項(xiàng)工程的單項(xiàng)造價(jià)逐一算出,然后相加得出裝修重新購建總造價(jià)的方法,例如可分為地面工程、墻面工程、門窗工程、水電工程等來求取。在計(jì)算裝修造價(jià)時(shí),除了按照工程預(yù)算定額或單項(xiàng)單價(jià)計(jì)算施工造價(jià)(直接費(fèi))外,還應(yīng)計(jì)算工程的間接費(fèi)用如:設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、利潤、稅金等。對(duì)于大型商場,還發(fā)生招標(biāo)費(fèi)用、審批費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、消防審查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)用等。對(duì)于有些被征收人常提到的在裝修時(shí)采用的裝修方式不同,支出的費(fèi)用也不同的情況,是否評(píng)估時(shí)也要相應(yīng)做調(diào)整呢?我們認(rèn)為雖然自己來主持裝修相比完全交由專業(yè)的裝修公司花費(fèi)少,但其也投入了更多的精力和體力,這些精力和體力也要轉(zhuǎn)換成價(jià)格計(jì)入裝修價(jià)值,因此不必再做調(diào)整。
    除了基本的評(píng)估方法,我們還要掌握一些評(píng)估時(shí)的技巧。由于征收評(píng)估往往涉及的戶數(shù)較多,如果簡單的套用工程概預(yù)算的方法來計(jì)算重新購建價(jià)格,不僅現(xiàn)場勘查的工作量巨大,而且計(jì)算繁瑣,因此有必要探索一個(gè)適用于房屋征收評(píng)估的方法。我們根據(jù)在以往房屋拆遷中進(jìn)行裝修評(píng)估的工作經(jīng)驗(yàn),提出一個(gè)思路供大家借鑒:首先根據(jù)市場調(diào)查,按房屋裝修中常見的項(xiàng)目、材質(zhì)等將裝修內(nèi)容分為有代表性的若干類,每類根據(jù)其檔次、工藝水平再分為若干等級(jí),每個(gè)等級(jí)確定一個(gè)參考價(jià);然后根據(jù)征收范圍內(nèi)房屋的基本情況或常用的工程量簡易計(jì)算方法,核算一個(gè)裝修工程量與房屋使用面積的基本關(guān)系以及常見裝修項(xiàng)目的工程量。例如可大致測(cè)算一個(gè)墻面面積與使用面積的比例關(guān)系,以此來計(jì)算墻面裝修工程量,量算出常見門窗的不同尺寸,現(xiàn)場勘查時(shí)即可僅記錄門窗的個(gè)數(shù)和類型。然后根據(jù)不同類別、等級(jí)的參考價(jià)和工程量即可測(cè)算出裝修價(jià)值。這樣不僅能較準(zhǔn)確的測(cè)算出不同裝修的價(jià)值,也減少了工作量。由于裝飾裝修的復(fù)雜性,我們建議在進(jìn)行裝修評(píng)估時(shí)最好能聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士作為顧問,以便在制定裝修標(biāo)準(zhǔn)和遇到疑難問題時(shí)提供專業(yè)幫助。
    (二)折舊的確定
    和建筑物一樣,房屋裝修折舊也包括物質(zhì)折舊和功能折舊。要確定折舊,就需要有裝修耐用年限和殘值率的參考標(biāo)準(zhǔn),但目前這方面尚無全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),只有一些地方制定了自己的標(biāo)準(zhǔn)。如蘇州市規(guī)定“裝修設(shè)備的折舊率每年為8%,滿10年不再折舊(20%為殘值)。如裝修設(shè)備已毀壞報(bào)廢,不作估價(jià)”。湖南省“建議住宅裝修折舊年限為10年,年折舊率為10%;其他非住宅折舊年限根據(jù)實(shí)際情況確定,一般小于住宅裝修折舊年限”。廣州市在實(shí)行房屋拆遷時(shí)規(guī)定“廣州各類房屋裝修裝飾的耐用年限:住宅8 年;辦公用房7年;商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年;廠房、倉庫5年”。這些標(biāo)準(zhǔn)不完全相同,但住宅裝修的耐用年限大多為10年。
    我們認(rèn)為上述耐用年限可以作為一個(gè)參考,但在以往評(píng)估中遇到許多裝修由于維護(hù)狀況較好,雖超過10年但仍可使用,這時(shí)雖然從風(fēng)格上已過時(shí),出售房屋時(shí),買方可能不認(rèn)可其裝修價(jià)值,但對(duì)于現(xiàn)住戶仍有使用價(jià)值,需進(jìn)行補(bǔ)償,這也是征收裝修評(píng)估與轉(zhuǎn)讓、抵押的不同。在實(shí)際評(píng)估過程中,可根據(jù)委估房屋裝修的實(shí)際情況及保養(yǎng)情況,在成新率的確定上可以給房地產(chǎn)估價(jià)師一定的機(jī)動(dòng)權(quán)。
    (三)裝飾裝修評(píng)估的范圍
    前面提到裝飾裝修評(píng)估的范圍是評(píng)估工作的一個(gè)難點(diǎn),因此在評(píng)估時(shí)確定評(píng)估范圍,做的既不漏項(xiàng),也不重復(fù)計(jì)算也很重要。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,國務(wù)院房屋征收與補(bǔ)償條例中的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格不包含裝修因素,并不是指房屋建筑完全是毛坯房。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到一定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等也應(yīng)含在市場評(píng)估價(jià)中,只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨(dú)評(píng)估。因此判斷裝飾裝修評(píng)估的范圍的基本出發(fā)點(diǎn)是看評(píng)估房屋的室內(nèi)基本條件,在此條件之上的二次裝修屬于我們的評(píng)估范圍。因此我們?cè)诜课菡魇赵u(píng)估時(shí)首先要確定被征收房屋的基本條件(或房屋交付條件)。例如我們?cè)谠u(píng)估居民自建房時(shí),根據(jù)市場調(diào)查,一般確定的基本條件是:門窗、水電齊全、水泥地面,墻面和頂棚為普通仿瓷涂料罩白等。而對(duì)于統(tǒng)一建筑的樓房,則要看其交房標(biāo)準(zhǔn),如果房屋交付標(biāo)準(zhǔn)就是毛坯房,那房屋基本條件也設(shè)定為毛坯房。如果由于時(shí)間較久,原房屋交付條件已不易認(rèn)定,也可以該樓內(nèi)房屋基本條件(裝飾裝修)最差的一戶為基準(zhǔn),以不高于該戶的條件設(shè)定評(píng)估房屋的室內(nèi)基本條件。
    對(duì)于被征收房屋中的訂制家具、衛(wèi)生潔具、盥洗用具、整體浴室、整體灶具等,如為量身定做的,具有極強(qiáng)的局限性、一次性和毀滅性,一經(jīng)拆除完全失去了使用價(jià)值,或搬遷到他處無法再利用的,也要作為裝飾裝修評(píng)估的范圍。
    綜上所述,房屋裝修評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)、繁瑣而復(fù)雜的工作,評(píng)估人員不僅要掌握一定的方法理論,更重要的是要深入市場,進(jìn)行市場調(diào)查,掌握市場行情,熟悉裝修的施工方法和裝修材料的價(jià)格,能區(qū)分裝修材料的材質(zhì)、優(yōu)劣,能比較正確地判斷裝修的成新率,只有這樣才能不斷提高自己的綜合技術(shù)水準(zhǔn),以豐富的知識(shí)來分析判斷裝飾裝修的價(jià)值,得出科學(xué)、準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。對(duì)于自己的評(píng)估結(jié)論要能經(jīng)得起征收方和被征收人的各種提問,要用自己認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度和豐富的專業(yè)知識(shí)去取得征收方和被征收人的認(rèn)可,在堅(jiān)持原則的基礎(chǔ)來取得被征收人的信任,這樣才有利于房屋征收評(píng)估工作的順利進(jìn)行。
     
    參  考  文  獻(xiàn)
    [1] 柴強(qiáng)主編. 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法(第五版). 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2011
    [2] 中華人民共和國建設(shè)部. 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 1999
    [3] 王洪明. 對(duì)房屋裝飾裝修的基本認(rèn)識(shí). 北京: 中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2011,第4期
    [4] 王洪明. 裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)實(shí)需要和評(píng)估原則. 北京: 中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2011,第5期
    [5] 聶竹松. 城市房屋拆遷補(bǔ)償中裝修裝飾價(jià)值評(píng)估的探討. 北京: 中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2009,第3期
    日期:2015/9/28  
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