【摘要】資本化率對估算房價至關(guān)重要。收益法理論是估算房地產(chǎn)產(chǎn)價值的理論基礎(chǔ)。因此，本文基于收益資本化理論對資本化率進(jìn)行計算，旨在得出適合我國當(dāng)前房地產(chǎn)價值變化的資本化率估算方式，以便為我國房地產(chǎn)價值的估算提供準(zhǔn)確的方法。本文通過實(shí)證分析，對直接資本化法和報酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進(jìn)行了探討，最后作者對其在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)用提出了幾點(diǎn)意見。

　 【關(guān)鍵詞】市場提取法；安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法；直接資本化法；報酬資本化法

　　引言
　　收益法理論是估算房地產(chǎn)產(chǎn)價值的理論基礎(chǔ)。準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確預(yù)測確定資本化率和房地產(chǎn)凈收益，尤其是資本化率對估算房價至關(guān)重要。關(guān)于資本化率的求取，在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中介紹了四種方法，其中最常用有兩種：安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和市場提取法①。這兩種估算方法各自有各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢。但是2006年來，我國房價上升速度極快翻了幾倍，雖然2011年，國家對房地產(chǎn)價格加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)價格有所回落，但其成交量不高，而租金基本保持不變，由此導(dǎo)致采用市場法提取資本化率（資本化率=年租金/售價）時，資本化率低于銀行一年期定期存款利率情況；而采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法提取資本化率時，安全利率本身采用的就是一年期定期存款或貸款利率，再加上風(fēng)險調(diào)整值，其求取的資本化率結(jié)果與市場提取法相差甚遠(yuǎn)。本文擬從收益資本化的理論出發(fā)，研究兩者的關(guān)系，尋求適合于估價現(xiàn)狀下的資本化率求取方法。
　　1、理論研究
　　1.1房地產(chǎn)收益的來源
　　房地產(chǎn)的收益來源于兩部分，租金和價值增值，商品房價格快速增長，而租金的變化不大，因此，房地產(chǎn)價格增長的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金的收益，成為了房地產(chǎn)最主要的收益方式，而這正是房地產(chǎn)作為商品的特殊性。
　　1.2收益資本化理論
　　收益資本化中，以房地產(chǎn)的未來收益的現(xiàn)值來測量價值。房地產(chǎn)的收益和轉(zhuǎn)售價值可以通過資本化轉(zhuǎn)化為一次性總現(xiàn)值②。收益資本化包括兩種基本方法：報酬資本化法和直接資本化法。前者將單一年度的收益折現(xiàn)成價值，后者則考慮投資期內(nèi)一系列的現(xiàn)金流，包括凈轉(zhuǎn)售收益的現(xiàn)金或流轉(zhuǎn)售價值。
　　1.3公式的建立
　　根據(jù)房地產(chǎn)收益來源及收益資本化理論，筆者認(rèn)為在求取資本化率時可以轉(zhuǎn)化為兩種不同的公式，從而得出不同的資本化率。
　�。�1）直接資本化法：資本化率=年租金/市場價值
　　在直接資本化的計算中，年租金是唯一考慮的收益指標(biāo)，而將其他的收益分離了出去，以避免變量混淆。直接資本化法與市場提取法有著相同的特點(diǎn)，實(shí)質(zhì)都是租售比。都是從若干收益或成本要素中，挑出比較重要的要素，而忽略次要要素，這樣能夠明確收益要素對房地產(chǎn)價值的影響。
　�。�2）報酬資本化法：資本化率=（年租金+年增值額）/市場價值
　　與直接資本化法的公式比，資本化率不僅僅就是租售比，而是在年租金的基礎(chǔ)上增加了年房地產(chǎn)增值額。年增值額為一年內(nèi)房地產(chǎn)價值的增值。如果我們轉(zhuǎn)化一下公式，可以看出其實(shí)質(zhì)是安全利率加風(fēng)險調(diào)整值。資本化率=年租金/市場價值+年增值額/市場價值。顯而易見，第一部分的收益是比較小得，但是其風(fēng)險也是比較小的，年租金與市場價值的比率可以認(rèn)為是安全利率。而年增值額的收益較多，但風(fēng)險也大，即房地產(chǎn)價格可能上漲，也可能下跌，是需要投資者承擔(dān)的，因此年增值額與市場價值的比率可以認(rèn)定是風(fēng)險調(diào)整值。
　　因此，比較這兩種方法，可以看出兩種方法求出來的資本化率含義是不同的，是不可能相等的。但都可以用來求取房地產(chǎn)價值，且可以相互印證。
　　2、實(shí)證分析
　　2.1資本化率的求取
　　本文收集了哈爾濱市南崗區(qū)松花江人居小區(qū)2007年2月到2011年2月五年間的若干樣點(diǎn)，進(jìn)行了資本化率的計算（見表1）。
　　2011年2月的一年期定期存款利率為3%，而我們求算出的資本化率分別是2.4%和13.37%，因此資本化率與一年期定期存款利率之間并不存在必然的聯(lián)系。所以在評估實(shí)踐中，評估師并沒有必要強(qiáng)行把資本化率設(shè)定在一年期定期存款利率以上。
　　2.2房地產(chǎn)價格的求取
　　2011年2月，松花江人居小區(qū)，某住房面積為56 m2，市場月租金為1750元，參照表1該片區(qū)該類房地產(chǎn)的年增值為1593元/ m2。
　�。�1）直接資本化法：單價=（1750×12/2.4 %）/56=12625元/ m2；
　�。�2）報酬資本化法：單價=（1750×12/56 +1193）/13.37%=11720元/ m2。
　　兩者結(jié)果較為接近，兩種方法求取的價格可以相互印證，兩者平均值為12172元/ m2。
　　3、結(jié)論
　�。�1）在實(shí)證分析中，未考慮房地產(chǎn)使用年限對房地產(chǎn)價格的影響，在實(shí)際的房地產(chǎn)價值估算中需要進(jìn)一步的完善研究。
　�。�2）在使用收益法時，兩種求取資本化率的方法均可使用，并且可以相互印證。因內(nèi)涵不同，兩種資本化率不一致是正常合理的。關(guān)鍵是在測算房價時，年純收益一定要與資本化率的內(nèi)涵一致，而這正是估價師在實(shí)踐工作中忽略的。
　�。�3）兩者的適用范圍
　　①直接資本化法（市場提取法）在房地產(chǎn)處于穩(wěn)定經(jīng)營，或者存在大量包括市場收益、風(fēng)險、費(fèi)用、區(qū)位和物理特性以及未來收益等特征都相似的可比案例的情況下，得到廣泛應(yīng)用。