【摘要】我國房地產(chǎn)評估目前主要以單宗評估為主，批量評估處于起步階段。尤其是商業(yè)房地產(chǎn)，一房一價(jià)，個(gè)體特征尤為明顯，采用批量評估技術(shù)對商業(yè)房地產(chǎn)評估，是擺在房地產(chǎn)估價(jià)師面前的一個(gè)新的課題。本文基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，應(yīng)用房地產(chǎn)基本的估價(jià)方法，對商業(yè)房地產(chǎn)批量評估技術(shù)進(jìn)行初探。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn)；批量評估技術(shù)；初探
　　我國房地產(chǎn)評估目前主要以單宗評估為主，批量評估處于起步階段。尤其是商業(yè)房地產(chǎn)，一房一價(jià)，個(gè)體特征尤為明顯，采用批量評估技術(shù)對商業(yè)房地產(chǎn)評估，是擺在房地產(chǎn)估價(jià)師面前的一個(gè)新的課題。本文基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，應(yīng)用房地產(chǎn)基本的估價(jià)方法，對商業(yè)房地產(chǎn)批量評估技術(shù)進(jìn)行初探。
　　一、估價(jià)目的：
　　應(yīng)用房地產(chǎn)批量評估技術(shù)，確定商業(yè)房地產(chǎn)交易價(jià)格估值，為房地產(chǎn)核定計(jì)稅依據(jù)而進(jìn)行估價(jià)。
　　二、技術(shù)路線：
　　房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求：收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價(jià)。
　　結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)批量評估的特點(diǎn)，確定其技術(shù)路線為：在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價(jià)分區(qū)，使同一估價(jià)分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，然后在每個(gè)估價(jià)分區(qū)內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)租金、收益乘數(shù)，運(yùn)用收益乘數(shù)法求取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值，再利用面積、樓層、臨街狀況等調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值。
　　求取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值的方法為收益法中的直接資本化法，即：采用未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法；求取毛租金乘數(shù)的方法為市場提取法。
　　公式：房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金×毛租金乘數(shù)
　　毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金
　　三、估價(jià)程序：
　　1.對評估區(qū)域內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)功能、規(guī)模、商業(yè)輻射能力等不同進(jìn)行分類；
　　主要區(qū)分為：商務(wù)（辦公）、商業(yè)綜合體（專業(yè)市場）、商鋪等。
　　2.按照自然屏障、道路、房地產(chǎn)的實(shí)體特征等因素對評估區(qū)域進(jìn)行分區(qū)；采集各區(qū)段的租金數(shù)據(jù)，取得各區(qū)段標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的客觀毛租金；
　�。�1）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)商鋪；以評估范圍內(nèi)的多數(shù)房地產(chǎn)面積規(guī)模、新舊程度、臨街狀況等特征設(shè)定。
　�。�2）編制商業(yè)用房租金信息采集表；主要調(diào)查內(nèi)容有房屋坐落、四至、面積、用途等房地產(chǎn)基本狀況；房地產(chǎn)權(quán)益、出租方、承租方、年租金、租期等租賃情況；房地產(chǎn)區(qū)位等級、臨街狀況及樓層、鋪面形狀等房地產(chǎn)實(shí)體狀況。
　�。�3）編制影響商業(yè)房地產(chǎn)租金因素修正系數(shù)表及說明；進(jìn)行交易情況、交易日期、實(shí)體狀況、區(qū)位狀況等修正。
　�。�4）計(jì)算租金基準(zhǔn)價(jià)格：
　　比準(zhǔn)價(jià)格=實(shí)例租金價(jià)格×交易情況修正100/100×交易日期修正（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）×（1+面積修正系數(shù)+臨街寬度修正系數(shù)+臨街深度修正系數(shù)+層高修正系數(shù)+鋪面形狀修正系數(shù)+臨街狀況修正系數(shù)）
　　3、運(yùn)用市場提取法：采集同一區(qū)段內(nèi)3-5個(gè)兩年內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場售價(jià)與租賃可比案例，運(yùn)用市場提取法求取該區(qū)段的收益乘數(shù)（租售比）；
　　（1）商業(yè)房地產(chǎn)成交案例采集、計(jì)算表；
　　①首先采集近兩年各區(qū)段商業(yè)用房的租金數(shù)據(jù)，選取同一區(qū)段內(nèi)3-5個(gè)租賃可比案例進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正，評估得出該區(qū)段標(biāo)準(zhǔn)房的毛租金基價(jià)（元/平方/年）；
　　②采集商業(yè)房地產(chǎn)售價(jià)與租金實(shí)例，
　�、� 根據(jù)某區(qū)段的毛租金價(jià)格及對應(yīng)收益乘數(shù)計(jì)算出該區(qū)段商業(yè)用房基價(jià)。
　�、� 編制評估結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告，填制規(guī)定格式的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表。
　�。�2）收益乘數(shù)法基本評估模型
　　①基本模型
　　商業(yè)類標(biāo)準(zhǔn)房基價(jià)（V0）=年租金（A）×租金乘數(shù)（GRM）
　�、诿�租金基價(jià)計(jì)算公式
　　① 租金比準(zhǔn)價(jià)格A= As×P1×P2×P3×P4
　　As—可比實(shí)例的正常市場成交價(jià)格；
　　P1—交易情況修正系數(shù)，由于采用正常市場租賃實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；
　　P2—交易日期修正系數(shù)，根據(jù)測算時(shí)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格時(shí)間確定；
　　P3—可比實(shí)例實(shí)體狀況修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件
　　P4—可比實(shí)例區(qū)位狀況修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件
　　注：P3=標(biāo)準(zhǔn)房實(shí)物狀況各修正系數(shù)的乘積 可比案例實(shí)物狀況各修正系數(shù)的乘積； P4=標(biāo)準(zhǔn)房區(qū)位狀況各因素評分之和 可比案例區(qū)位狀況各因素評分之和
　　② 毛租金基價(jià)A0= A1+A2+A3+…+A nn （元/平方米）
　　4、運(yùn)用收益乘數(shù)法求取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值， 通過實(shí)地調(diào)查找出對房地產(chǎn)價(jià)值影響比較大的因素；建立修正系數(shù)體系，包含：房屋面積、樓層、臨街狀況等調(diào)整系數(shù)，將應(yīng)稅房地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度，并對標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，得出應(yīng)稅房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值。
　　采用收益乘數(shù)法進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)批量評估，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)可操作性。其優(yōu)點(diǎn)是：通俗、易操作；毛租金、收益乘數(shù)易于從市場獲取，能客觀地反映租金與市場價(jià)格的直接關(guān)系；以毛租金收入作為批量評估基礎(chǔ)，降低了資料搜集難度、簡化了評估程序，避免使用其他參數(shù)產(chǎn)生造成的估價(jià)結(jié)果偏差。不足是方法略顯粗略，僅適用于共性特點(diǎn)較多的商業(yè)房地產(chǎn)批量評估。