<dfn id="5kdl2"><dl id="5kdl2"></dl></dfn>
  1.  
    用戶名:
    密碼:
    ·聯(lián)系我們 ·返回首頁(yè) ·收藏本站   
      
    網(wǎng)站公告: 熱烈祝賀襄陽(yáng)誠(chéng)作房地產(chǎn)評(píng)估有限公司榮獲2022年度襄陽(yáng)標(biāo)桿估價(jià)機(jī)構(gòu)
    站內(nèi)搜索:
      技術(shù)交流
      
    房地產(chǎn)評(píng)估
      
    拆遷評(píng)估
      
    土地評(píng)估
      
    司法鑒定
      
    評(píng)估雜談
      
    房地產(chǎn)測(cè)繪
      業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)
    ·
    國(guó)家中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)... 2024/10/17
    ·
    襄陽(yáng)入列!中部首個(gè)... 2021/7/23
    ·
    燃,投資超83億!襄... 2021/7/23
    ·
    關(guān)于《中共中央關(guān)于... 2020/11/12
    ·
    關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和... 2020/11/12
    當(dāng)前位置:首頁(yè) >> 技術(shù)交流 >> 房地產(chǎn)評(píng)估 >> 市場(chǎng)法的理論技術(shù)缺陷及估價(jià)運(yùn)用誤區(qū)
     

    市場(chǎng)法的理論技術(shù)缺陷及估價(jià)運(yùn)用誤區(qū)

    市場(chǎng)法是房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一,它是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn),然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,運(yùn)用的對(duì)象是同類型數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和完善,市場(chǎng)法的運(yùn)用頻率逐步提高,估價(jià)精度不斷提升,已成為實(shí)踐中最主要的估價(jià)方法。然而,在實(shí)際估價(jià)工作中,仍然存在較多的運(yùn)用誤區(qū),其原因筆者認(rèn)為主要有三個(gè)方面:一是估價(jià)師不注重知識(shí)更新,不善于創(chuàng)造性地工作,往往滿足于“套版”和“模仿”,使一些看似正常、實(shí)際上存在問(wèn)題的做法得以流傳和推廣;二是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》三者之間有些提法不一致,往往使估價(jià)師不好把握;三是房地產(chǎn)估價(jià)理論方法某些地方有待于進(jìn)一步探討、改進(jìn)。筆者在學(xué)習(xí)、實(shí)踐房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的過(guò)程中,對(duì)市場(chǎng)法的個(gè)別理論技術(shù)缺陷和實(shí)際工作中的運(yùn)用誤區(qū)進(jìn)行了分析,并草成此文,以期拋磚引玉,使同行們更好地理解、運(yùn)用市場(chǎng)法。 一、現(xiàn)行市場(chǎng)法的主要步驟及規(guī)定 市場(chǎng)法的主要環(huán)節(jié)為修正系數(shù)確定與修正計(jì)算,最新版《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》把修正計(jì)算分為三個(gè)步驟: (一)交易情況修正 交易情況修正是把不正常情況下發(fā)生的可比實(shí)例成交價(jià)格修正為正常情況下的市場(chǎng)價(jià)格。修正方法主要有百分率法和差額法。公式如下: 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為: 可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為: 可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正余額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 估價(jià)實(shí)踐中多采用百分率法進(jìn)行修正,交易情況修正系數(shù)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn),當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)格高、低的百分率為±S﹪時(shí),則有: 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格×(1±S﹪)=可比實(shí)例成交價(jià)格 即:可比實(shí)例成交價(jià)格×100/(100±S)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 100/(100±S)就是交易情況修正系數(shù)。 (二)市場(chǎng)狀況調(diào)整 市場(chǎng)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)狀況調(diào)整主要是采用百分率法,公式一般為: 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)一般以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn),當(dāng)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲、跌的百分率為±T﹪時(shí),則有: 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×(1±T﹪)=可比實(shí)例成交價(jià)格 即:可比實(shí)例成交價(jià)格×(100±T)/100=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 (100±T)/100就是市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。 (三)房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況分為區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況,房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。由于影響房地產(chǎn)狀況的因素很多,不同類型的影響因素又有差別,故造成房地產(chǎn)狀況調(diào)整的難度加大。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整一般以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行直接或間接比較,調(diào)整方法主要有百分率法和差額法。 采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為: 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 采用差額法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為: 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整余額=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 估價(jià)實(shí)踐中多采用百分率法進(jìn)行調(diào)整修正,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分率為±R﹪時(shí),則有: 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×100/(100±R)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/(100±R)就是房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。 為了求取R,又把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況各細(xì)分為若干因素,配以權(quán)重,以計(jì)算分值進(jìn)行比較,最后把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況分值又配以權(quán)重,計(jì)算分值,最終確定房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。如下表: 表1:房地產(chǎn)狀況直接比較表 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 因素1 f1 100 因素2 f2 100 … … … 因素n fn 100 綜合 1 100 表2:房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果表 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 區(qū)位狀況 F1 100 實(shí)物狀況 F2 100 權(quán)益狀況 F3 100 綜合 1 100 二、現(xiàn)行市場(chǎng)法的主要技術(shù)缺陷 市場(chǎng)法的主要技術(shù)缺陷正是該方法的難點(diǎn)和關(guān)鍵之處,即房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值計(jì)算的模型設(shè)計(jì)。從影響房地產(chǎn)價(jià)格因素上看,區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況對(duì)價(jià)格的影響是互不相關(guān)的,其細(xì)分因素之間也是互不相關(guān)的,每項(xiàng)因素的比較取值是以估價(jià)對(duì)象為100,用可比實(shí)例的該項(xiàng)因素與之比較從而得出相應(yīng)分值,換言之,各因素分值選取計(jì)算是各自獨(dú)立的,對(duì)成交實(shí)例價(jià)格的修正也是互不關(guān)聯(lián)的。但是,為了求取一個(gè)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù),不得不設(shè)計(jì)出兩個(gè)數(shù)據(jù)處理系統(tǒng):一是分別把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的細(xì)分因素比較打分,設(shè)置權(quán)重,分別計(jì)算出區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的分值; 二是再把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況因素設(shè)置權(quán)重,計(jì)算出房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值,進(jìn)而得出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。經(jīng)過(guò)這樣一番數(shù)據(jù)處理,通過(guò)“加權(quán)”計(jì)算將互不相關(guān)的影響因素變成了相互依賴、相互影響的因素,已經(jīng)違背了各個(gè)細(xì)分因素比較打分的依據(jù)和初衷,就像把交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值再通過(guò)“加權(quán)”處理計(jì)算一樣,已經(jīng)不倫不類了。為了說(shuō)明并顯示這種處理方法給房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)產(chǎn)生的影響和缺陷,下面以區(qū)位狀況調(diào)整為例進(jìn)行分析。 某估價(jià)對(duì)象為1998年所建多層住宅的第三層成套住宅,三室一廳,建筑面積100平方米。該幢住宅樓共六層,小區(qū)內(nèi)共有多幢相同實(shí)物狀況、相同樓間距和環(huán)境的住宅樓。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià),并選擇了三個(gè)可比實(shí)例,其中實(shí)例A為同小區(qū)同幢樓的第五層成套住宅,三室一廳,建筑面積100平方米,2009年9月的成交價(jià)格為2500元/平方米,正常交易。估價(jià)師經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,該住宅區(qū)相同房屋不同樓層之間存在一定幅度、公眾認(rèn)可的樓層差價(jià),一般情況下,五樓價(jià)格為三樓價(jià)格的82﹪。如果以估價(jià)對(duì)象的樓層區(qū)位因素分值為100,則實(shí)例A的樓層區(qū)位因素分值應(yīng)為82。假如交易情況正常,市場(chǎng)價(jià)格近期沒(méi)有波動(dòng),實(shí)物狀況、權(quán)益狀況及其它區(qū)位因素均相同,需要評(píng)估2009年10月估價(jià)對(duì)象的價(jià)格,不考慮實(shí)例B、C,則有: 估價(jià)對(duì)象單價(jià)×82﹪=可比實(shí)例單價(jià) 估價(jià)對(duì)象單價(jià)=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 假如按照現(xiàn)行估價(jià)技術(shù)方法,五個(gè)因素權(quán)重均取0.2,則有下表: 表3:房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較表 區(qū)位狀況因素 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 交通條件 0.2 100 100 生活服務(wù)設(shè)施 0.2 100 100 教育配套設(shè)施 0.2 100 100 環(huán)境質(zhì)量 0.2 100 100 樓層 0.2 100 82 綜合 1 100 96.4 根據(jù)上表,可得出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為: 2500×100/96.4=2593.36(元/平方米) 計(jì)算出的比準(zhǔn)價(jià)格比正常計(jì)算價(jià)格每平方米少455.42元,相對(duì)誤差14.94﹪。 產(chǎn)生誤差的原因就是設(shè)計(jì)的分值計(jì)算模型有誤,通過(guò)設(shè)置權(quán)重把細(xì)分因素的影響程度改變了。如果想得到應(yīng)有的比準(zhǔn)價(jià)格,該估價(jià)實(shí)例中樓層因素的權(quán)重應(yīng)設(shè)置為1,那么勢(shì)必排斥其它區(qū)位因素的影響,這也是不可能的。即使加大樓層因素權(quán)重至0.5(實(shí)際上也不可能),計(jì)算出的區(qū)位狀況調(diào)整分值為91,比準(zhǔn)單價(jià)為2747.25元/平方米,仍然存在較大誤差。如果不變權(quán)重,要想評(píng)估計(jì)算出正常合理比準(zhǔn)價(jià)格,也可以減少樓層區(qū)位因素分值。如上表,當(dāng)樓層區(qū)位因素分值為10時(shí),區(qū)位狀況調(diào)整分值正好為82,或當(dāng)樓層區(qū)位因素的權(quán)重為0.5,樓層區(qū)位因素分值為64時(shí),區(qū)位狀況調(diào)整分值也正好為82。但是,把多層住宅的三樓區(qū)位因素分值設(shè)為100,把五層區(qū)位因素分值設(shè)為10或64,這樣做合理嗎?有依據(jù)嗎? 日常估價(jià)時(shí),由于多種細(xì)分因素存在,加權(quán)計(jì)算結(jié)果掩蓋了某種因素的單獨(dú)影響程度,只有當(dāng)其它因素均相同,無(wú)影響時(shí),才能看到加權(quán)計(jì)算因素分值的弊端。 三、修改完善市場(chǎng)法調(diào)整修正體系的設(shè)想 市場(chǎng)法的理論技術(shù)缺陷是房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值及系數(shù)的數(shù)據(jù)處理方法不當(dāng),把本來(lái)互不相關(guān)的細(xì)分因素通過(guò)數(shù)據(jù)處理模型“加權(quán)” 到了一起,成為互相影響、互相關(guān)聯(lián)的集合體。百分率計(jì)算模型對(duì)“基數(shù)”的依賴性是很大的,“基數(shù)”改變必然影響結(jié)果。 實(shí)際上,在市場(chǎng)法百分率計(jì)算公式中,存在三級(jí)調(diào)整修正組合: 第一級(jí)組合是“大組合”,即:交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 該調(diào)整修正組合直接計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格。這三種修正、調(diào)整系數(shù)之間互不關(guān)聯(lián),采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型是科學(xué)合理的。 第二級(jí)組合是“中組合”,即求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值時(shí)用的加權(quán)計(jì)算模型:區(qū)位狀況因素分值×權(quán)重1+實(shí)物狀況因素分值×權(quán)重2+權(quán)益狀況因素分值×權(quán)重3 該調(diào)整修正組合直接計(jì)算出房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值。這三種狀況因素之間也互不關(guān)聯(lián),沒(méi)有采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型,而是運(yùn)用加權(quán)求分值的方法,是不科學(xué)的,也正是缺陷之所在,只不過(guò)它屬于“大組合”中的一個(gè)調(diào)整系數(shù),才可能會(huì)被加權(quán)成一個(gè)“數(shù)”。 第三級(jí)組合是“小組合”,即分別求取房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整分值時(shí)用的加權(quán)計(jì)算模型,如評(píng)估居住類房地產(chǎn)計(jì)算區(qū)位狀況分值時(shí),用組合:交通條件因素分值×權(quán)重1+生活服務(wù)設(shè)施因素分值×權(quán)重2+教育配套設(shè)施因素分值×權(quán)重3+環(huán)境質(zhì)量因素分值×權(quán)重4+樓層因素分值×權(quán)重5 該調(diào)整修正組合直接計(jì)算出房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整分值。這五種因素之間也互不關(guān)聯(lián),也沒(méi)有采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型,同樣運(yùn)用了加權(quán)求分值的方法,也是不科學(xué)的,當(dāng)然它們屬于“中組合”中的一個(gè)狀況因素,也才會(huì)被加權(quán)成一個(gè)“數(shù)”。 那么,我們是否能從“大組合”的計(jì)算模型中受到啟發(fā),對(duì)互不關(guān)聯(lián)因素只采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型呢?完全可以,而且科學(xué)合理,甚至可以把二、三級(jí)組合合并成一個(gè)組合,將區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況中的每個(gè)細(xì)分因素分值均組成一個(gè)修正系數(shù),采用連乘的計(jì)算方法,最終求取一個(gè)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。例如表3可改為下表進(jìn)行計(jì)算。 表4:房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)整修正系數(shù)確定表 區(qū)位狀況因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 交通條件 100 100 100/100 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100/100 教育配套設(shè)施 100 100 100/100 環(huán)境質(zhì)量 100 100 100/100 樓層 100 82 100/82 綜合 100/82 故有:估價(jià)對(duì)象單價(jià)=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 即克服了加權(quán)求取分值再確定修正系數(shù)的方法缺陷。 同理,可把實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的每個(gè)細(xì)分因素的調(diào)整系數(shù)連乘,最終求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù),不再采用二次加權(quán)的計(jì)算方法,見(jiàn)下表5。 表5:房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)確定表 房地產(chǎn)狀況分類 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 區(qū)位狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 實(shí)物狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 權(quán)益狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 綜合 100/ 100/ 100/ 表5即為修改完善后的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)確定表,簡(jiǎn)化了原有復(fù)雜的估價(jià)計(jì)算過(guò)程,克服了現(xiàn)行求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)方法的不足,是一種更為合理的估價(jià)技術(shù)改進(jìn)。 四、估價(jià)實(shí)踐中存在的運(yùn)用誤區(qū) 在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)中,常會(huì)遇到一些運(yùn)用誤區(qū),使市場(chǎng)法無(wú)法得以科學(xué)使用,具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: (一)比較因素選擇針對(duì)性不強(qiáng) 不同用途的房地產(chǎn),其價(jià)格的主要影響因素不同。例如:商業(yè)用途房地產(chǎn),其區(qū)位影響因素主要是繁華程度、交通條件、臨街狀況、公共配套設(shè)施、樓層等,而住宅用途房地產(chǎn),其區(qū)位影響因素主要是交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、樓層等。利用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)采用對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響較大的主要因素來(lái)進(jìn)行比較修正。但在一些估價(jià)報(bào)告中,比較因素選擇針對(duì)性不強(qiáng),把商業(yè)用途房地產(chǎn)的比較因素套用在住宅房地產(chǎn)估價(jià)上,沒(méi)有反映估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例之間的真實(shí)差異,致使比較修正流于形式,比準(zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確度與可靠性受到質(zhì)疑。 (二)混淆房地產(chǎn)狀況細(xì)分因素的歸屬 最常見(jiàn)的是把樓層作為實(shí)物因素,混淆了房地產(chǎn)狀況細(xì)分因素的歸屬。對(duì)某一套住房或一間(層)商鋪而言,樓層應(yīng)該是區(qū)位因素,而且影響程度較大。如果把區(qū)位因素當(dāng)成實(shí)物因素,一般會(huì)在實(shí)質(zhì)上減小實(shí)物因素的影響,放大區(qū)位因素的影響,造成房地產(chǎn)狀況比較調(diào)整修正變形走樣,無(wú)法起到真實(shí)的調(diào)整修正目的。當(dāng)然,目前《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》與《房地產(chǎn)估價(jià)與案例分析》中,對(duì)樓層歸屬區(qū)位因素還是實(shí)物因素的認(rèn)知是不一致的,也使估價(jià)師無(wú)所適從。 (三)可比實(shí)例影響因素分值確定無(wú)依據(jù)或依據(jù)不充分 不可否認(rèn),房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)能量化的不多,大部分靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。但是,部分估價(jià)師平時(shí)不注意收集分析每種因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響程度,不能把市場(chǎng)資料轉(zhuǎn)換成技術(shù)參數(shù),無(wú)法將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。在估價(jià)實(shí)踐中多是靠估計(jì)來(lái)估價(jià),甚至先有心理價(jià)位再反推各種影響因素分值及調(diào)整修正系數(shù),使房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)確定無(wú)充分的依據(jù)或來(lái)源。 五、結(jié)束語(yǔ) 市場(chǎng)法現(xiàn)行估價(jià)理論技術(shù)整體上看是嚴(yán)密科學(xué)的,已日臻完善。但也存在某些局部尚需改進(jìn)的地方。本文就房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正體系中采用加權(quán)計(jì)取分值的做法提出了個(gè)人觀點(diǎn)和修改意見(jiàn),同時(shí),對(duì)估價(jià)實(shí)踐中一些運(yùn)用誤區(qū)進(jìn)行了探討。以期引起同行們關(guān)注,進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)水平。筆者也盼望盡早修訂《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,統(tǒng)一《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》與《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》兩書(shū)中關(guān)鍵用語(yǔ)、用詞的提法,避免估價(jià)師在徘徊中理解,在仿照中探索,強(qiáng)化可操作性,充分發(fā)揮市場(chǎng)法應(yīng)有的作用。
    日期:2014/3/24  
    沒(méi)有記錄
    發(fā)表評(píng)論

    發(fā)表人:
    驗(yàn)證碼: 請(qǐng)?jiān)谧筮呡斎?/font>
    評(píng)論內(nèi)容:

    首 頁(yè) | 公司介紹 | 公司業(yè)務(wù) | 公司新聞 | 業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài) | 行業(yè)資訊 | 技術(shù)交流 | 聯(lián)系我們 | 客戶留言 | 人才招聘 | OA辦公
    公司地址:襄陽(yáng)市樊城區(qū)新華路7號(hào)住房保障與房屋管理局辦公大樓8樓 郵政編碼:441000
    客服郵箱:chzpg@chzpg.com  客服電話:0710-3252266
    Copyright© 2006-2010 www.pinoytalaga.com All Rights Reserved 鄂ICP備09037866號(hào) 襄陽(yáng)誠(chéng)作房地產(chǎn)評(píng)估有限公司版權(quán)所有
    久久精品无码天堂AV,亚洲1级 欧美高清,综合色无码人妻在线精品,av免费网站免费久久网 亚洲无码片AV一级 欧亚无码午夜视频免费网站

      
      

      <dfn id="5kdl2"><dl id="5kdl2"></dl></dfn>