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建立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的“微笑曲線”產(chǎn)業(yè)鏈

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度自1993年建立至今已滿20周年，看似不經(jīng)意20年里，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)歷了隸屬、脫鉤、彷徨并最終獨(dú)立于房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地估價(jià)行業(yè)逐步邁入了機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的穩(wěn)健發(fā)展階段。當(dāng)年，曾經(jīng)具有公共服務(wù)職能的房地產(chǎn)估價(jià)所，憑籍驕人的資源背景和“唯我獨(dú)尊”的心理優(yōu)勢(shì)，毅然融入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮中，并一度守著地區(qū)間“井水不犯河水”的固有勢(shì)力范圍，享用著“最好的競(jìng)爭(zhēng)是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)”的饕餮盛宴，警惕并快樂(lè)地度過(guò)了一段讓今天的估價(jià)師非常欣羨的時(shí)光。時(shí)過(guò)境遷，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展和《行政許可法》的頒布實(shí)施，一夜之間，在原本“專屬”的“固有領(lǐng)地”內(nèi)涌現(xiàn)了諸多估價(jià)機(jī)構(gòu)新面孔：蛋糕即將被瓜分！面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，未雨綢繆者，泰然處之；夢(mèng)醒錯(cuò)愕者，倉(cāng)促應(yīng)對(duì)。隨著房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍的壯大，屬地界限被打破，但畢竟業(yè)務(wù)單一、市場(chǎng)有限，各地一度出現(xiàn)了以搶占市場(chǎng)為首要目標(biāo)、壓低收費(fèi)為主要手段、產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)為時(shí)代烙印的局面。隨后，在經(jīng)歷了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、行業(yè)管理提升、技術(shù)創(chuàng)新提速、資源整合加快的礪練之后，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)制度環(huán)境完善、服務(wù)領(lǐng)域多元化、行業(yè)前景廣闊的穩(wěn)健發(fā)展階段，以技術(shù)創(chuàng)新和市場(chǎng)拓展為主導(dǎo)、以傳統(tǒng)估價(jià)技術(shù)和業(yè)務(wù)為依托的“微笑曲線”產(chǎn)業(yè)鏈雛形漸現(xiàn)。一、 “微笑曲線”的涵義及延展微笑曲線概念源于臺(tái)灣宏基集團(tuán)總裁施榮先生提出的微笑曲線理論：現(xiàn)代PC產(chǎn)業(yè)鏈中，利潤(rùn)空間更多體現(xiàn)在兩端——設(shè)計(jì)和銷售，而處于中間環(huán)節(jié)的制造附加值較低。即價(jià)值最豐厚的區(qū)域集中在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈兩端——研發(fā)和市場(chǎng)。這一類似微笑嘴型的曲線被稱為“微笑曲線”，見(jiàn)圖1。

隨著微笑曲線概念不斷外延，目前已被包括PC產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)使用。但值得注意的是：對(duì)于一個(gè)新興行業(yè)，當(dāng)其成熟度較低、增長(zhǎng)性較高時(shí)，企業(yè)和行業(yè)的重點(diǎn)放在生產(chǎn)上，微笑曲線難以體現(xiàn)。如房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)初期階段，估價(jià)機(jī)構(gòu)少、業(yè)務(wù)穩(wěn)定，常規(guī)評(píng)估技術(shù)和傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)已是獲利頗豐，自然缺少新技術(shù)研發(fā)、新市場(chǎng)開(kāi)拓的內(nèi)在動(dòng)力。隨著大量企業(yè)進(jìn)入，行業(yè)成熟度增大、增長(zhǎng)性放緩，行業(yè)生存要求必須在技術(shù)上加以突破，并且必須滿足客戶的個(gè)性化、差異化需求。但新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)及市場(chǎng)營(yíng)銷難度增大、投入成本高，同時(shí)利潤(rùn)空間增大（與高風(fēng)險(xiǎn)并存），不是所有估價(jià)機(jī)構(gòu)都能承受的。此時(shí)，一個(gè)由相互分工協(xié)作的上中下游企業(yè)組成的微笑曲線產(chǎn)業(yè)鏈得以形成。二、現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)的行業(yè)特性行業(yè)特性是某一行業(yè)在某一時(shí)期的基本屬性，它綜合反映了該行業(yè)的基本狀況和發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是基于專業(yè)估價(jià)技術(shù)的服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)品具有專業(yè)化、差異化、特色化的特性。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、樓市調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)表現(xiàn)出以下階段性特點(diǎn)。 1．市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng)特性 (1)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，包括交易課稅評(píng)估、抵押價(jià)值評(píng)估和房屋征收評(píng)估等數(shù)量明顯下降，與當(dāng)前實(shí)行房地產(chǎn)交易最低計(jì)稅價(jià)格、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等密切相關(guān)。 (2)新型需求增長(zhǎng) 體現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的延伸與新的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域需求，包括服務(wù)于金融機(jī)構(gòu)的貸后管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)價(jià)格信息系統(tǒng)；服務(wù)于稅務(wù)部門的房地產(chǎn)批量評(píng)估及后期更新維護(hù)項(xiàng)目；服務(wù)于房地產(chǎn)商的專業(yè)咨詢類業(yè)務(wù)；服務(wù)于政府相關(guān)部門的專業(yè)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)；服務(wù)于估價(jià)同行的專有技術(shù)等。 (3)外部行業(yè)滲透一旦發(fā)現(xiàn)某行業(yè)巨大的需求潛力和利潤(rùn)空間，關(guān)聯(lián)行業(yè)就會(huì)努力尋求介入。就房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，具體表現(xiàn)為關(guān)聯(lián)度較高的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及個(gè)別IT企業(yè)等的涉入。 (4)技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)突出業(yè)內(nèi)已出現(xiàn)了以知識(shí)資本投入為主、依托評(píng)估技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)的技術(shù)性開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，以期以新型服務(wù)產(chǎn)品贏得市場(chǎng)、形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，現(xiàn)階段展現(xiàn)了“先鋒創(chuàng)新”與“跟風(fēng)創(chuàng)新”并存的技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。但是，研發(fā)部門員工具備較高的創(chuàng)新能力和技術(shù)突破能力，人力資本較高，多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)因技術(shù)人才優(yōu)勢(shì)不足、資金實(shí)力不夠，難以組建自身的研發(fā)團(tuán)隊(duì)。 2．行業(yè)的技術(shù)特性技術(shù)特性因發(fā)展階段不同而存在較大差異。房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)特性表現(xiàn)為： (1)常規(guī)估價(jià)技術(shù)的成熟性傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)公開(kāi)，技術(shù)操作已十分成熟，企業(yè)間技術(shù)壁壘消失，但服務(wù)產(chǎn)品所表現(xiàn)的同質(zhì)化特征明顯，利潤(rùn)空間難以提升。 (2)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)的技術(shù)復(fù)雜性目前，突破傳統(tǒng)估價(jià)技術(shù)的房地產(chǎn)估價(jià)：數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)已研發(fā)成功。該系統(tǒng)集傳統(tǒng)估價(jià)技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計(jì)和估價(jià)模型、IT技術(shù)、空間地理信息系統(tǒng)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與智慧為一體，技術(shù)復(fù)雜、功能強(qiáng)大，將以全新的盈利模式形成估價(jià)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上中下游的評(píng)估機(jī)構(gòu)的互利共贏。 (3)估價(jià)技術(shù)的可保護(hù)性高技術(shù)保護(hù)意味著低技術(shù)外溢，保護(hù)的時(shí)間越長(zhǎng)，技術(shù)附加價(jià)值維持的時(shí)間越久。基于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的常規(guī)估價(jià)技術(shù)，在業(yè)內(nèi)具有較低的可保護(hù)性，而復(fù)雜的、集成的估價(jià)信息系統(tǒng)通常具有高技術(shù)保護(hù)性。 3．應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的表現(xiàn) 在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，誰(shuí)能夠在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，需要由市場(chǎng)來(lái)決定。通常那些具有技術(shù)創(chuàng)造力、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和資源整合能力的估價(jià)機(jī)構(gòu)，能夠憑借其領(lǐng)先的戰(zhàn)略眼光和落到實(shí)處的差異化服務(wù)贏得市場(chǎng)先機(jī)。面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略大致可表現(xiàn)為以下三種： (1)轉(zhuǎn)型升級(jí) 少數(shù)綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展要求和市場(chǎng)需求，已經(jīng)或正在對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和盈利模式進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這一轉(zhuǎn)變，雖然機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，但必定對(duì)估價(jià)行業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化產(chǎn)生引領(lǐng)作用。 (2)資源整合多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)基于多重因素考慮，既希望轉(zhuǎn)變又缺乏行動(dòng)；既對(duì)新技術(shù)產(chǎn)品拭目以待，又因擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)而舉棋不定。他們所做的是：在現(xiàn)有模式下，努力整合自身的優(yōu)勢(shì)資源并發(fā)揮極致，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前不甚樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，但可能因缺乏戰(zhàn)略眼光而失去產(chǎn)業(yè)鏈中“最優(yōu)區(qū)位”的位置。 (3)順其自然處于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，一無(wú)拳頭產(chǎn)品，二無(wú)差異化、特色化服務(wù)，但擁有當(dāng)?shù)厣鐣?huì)資源優(yōu)勢(shì)。雖然市場(chǎng)總額小，但外部競(jìng)爭(zhēng)少，傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)也能維持其日常運(yùn)營(yíng)，故追求改變的動(dòng)力不足。三、建立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的微笑曲線產(chǎn)業(yè)鏈從房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，估價(jià)機(jī)構(gòu)間實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作、互利共贏，是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的重要模式，也是提高房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)效能的最優(yōu)途徑。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)上中下游不同的企業(yè)，包括以知識(shí)資本投入為主的評(píng)估系統(tǒng)研發(fā)機(jī)構(gòu)；以本地化資源和人力成本投入為主的評(píng)估基礎(chǔ)信息生產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)估價(jià)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)；利用評(píng)估系統(tǒng)生產(chǎn)多元化產(chǎn)品的企業(yè)：產(chǎn)品推廣、品牌營(yíng)銷及與終端用戶對(duì)接并實(shí)現(xiàn)最終價(jià)值的企業(yè)等，共同構(gòu)成了完整的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈。見(jiàn)圖2。

產(chǎn)業(yè)鏈上不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，資本投入、知識(shí)含量、技術(shù)復(fù)雜性、實(shí)現(xiàn)難度不同，其利潤(rùn)空間也會(huì)有差異，微笑曲線實(shí)際上反映了行業(yè)的盈利特征。目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)尚未完全進(jìn)入圖2所示的發(fā)展階段。回首20年來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展歷程，更體現(xiàn)了創(chuàng)新與市場(chǎng)的重要性。雖然微笑曲線有著深刻的經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)涵，但不同行業(yè)均有自身的行業(yè)特性和盈利特征。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在適應(yīng)自身行業(yè)特性的同時(shí)，要量力而行，準(zhǔn)確定位，善于發(fā)現(xiàn)企業(yè)的增值點(diǎn)，注重創(chuàng)新和市場(chǎng)營(yíng)銷，擴(kuò)大自身估價(jià)產(chǎn)品的利潤(rùn)空間。同時(shí)我們應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，一方面房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)并無(wú)優(yōu)劣之分，各有存在價(jià)值和發(fā)展空間；另一方面，“微笑曲線”理論要求我們?cè)趦?yōu)化行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈時(shí)，既要注重估價(jià)技術(shù)創(chuàng)新，更要敏銳發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)需求。