《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。針對(duì)此項(xiàng)規(guī)定，以下問(wèn)題是我們應(yīng)當(dāng)注意和研究的。
一、法定優(yōu)先受償權(quán)利的含義
法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對(duì)于其他債權(quán)人對(duì)特定的財(cái)物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。涉及抵押、質(zhì)押、留置等擔(dān)保行為時(shí)，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人均享有法定優(yōu)先受償權(quán)。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一些限制，就其范圍來(lái)說(shuō)僅限于抵押物，就其優(yōu)先的層次來(lái)說(shuō)也僅僅相對(duì)于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這就是我們要研究的對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值有不利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。
二、優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利
法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括以下一些方面。
1．《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：(1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；(2)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；(3)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金……抵押房地產(chǎn)處分時(shí)發(fā)生的拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)顯然屬于法定優(yōu)先受償權(quán)利。至于處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用包不包括訴訟費(fèi)用、委托房屋中介變賣時(shí)應(yīng)支付的代理費(fèi)等，有關(guān)規(guī)定不甚明確，但我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括。因?yàn)榉ㄔ阂话阒苯訌牡盅悍康禺a(chǎn)拍賣價(jià)款中扣繳訴訟費(fèi)，而無(wú)須敗訴方(抵押人)另行支付訴訟費(fèi)(敗訴方實(shí)際也不會(huì)另行支付訴訟費(fèi))，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際收回的價(jià)款顯然已經(jīng)減少了一部分；中介代理費(fèi)與拍賣費(fèi)具有相同的性質(zhì)，且一般不會(huì)同時(shí)發(fā)生，理應(yīng)認(rèn)定為處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用。
2．如果抵押人破產(chǎn)，法定優(yōu)先受償權(quán)利就更多了，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先撥付：(1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費(fèi)用，包括聘任工作人員的費(fèi)用；(2)破產(chǎn)案件的訴訟費(fèi)用；(3)為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費(fèi)用。第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：(1)破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；(2)破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；(3)破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對(duì)于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。
3．尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)當(dāng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長(zhǎng)期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。又如抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)一般都經(jīng)過(guò)一個(gè)交涉、查封和訴訟的過(guò)程，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等情況，這些費(fèi)用雖然不是法定優(yōu)先受償權(quán)利，但也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生不利的影響。
三、針對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)利，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)怎么做
雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利有上述種種，但是房地產(chǎn)抵押估價(jià)中并不需要全部涉及。
首先，涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利無(wú)須考慮，因?yàn)槿绻呀?jīng)預(yù)見(jiàn)到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不可能向其發(fā)放貸款；同時(shí)企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不良的結(jié)果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，并非房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任。
其次，一般只有土地和在建工程抵押才有發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款的可能存在。已建成房地產(chǎn)在普通購(gòu)房者辦理了房地產(chǎn)證后，即不受開(kāi)發(fā)商所欠債務(wù)的追索。
房地產(chǎn)估價(jià)師要做的是：
1．認(rèn)真審查委托人提供的情況和資料，并進(jìn)行必要的核實(shí)，特別是土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)證要爭(zhēng)取核對(duì)原件。要結(jié)合土地使用權(quán)出讓合同或房地產(chǎn)證上的記載，或者他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)上的記載(各地規(guī)定不一)，對(duì)抵押房地產(chǎn)是否已經(jīng)進(jìn)行了抵押和抵押金額作出披露，進(jìn)而確定房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。
2．對(duì)土地和在建工程抵押估價(jià)，應(yīng)要求委托方提供發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款情況，并在估價(jià)報(bào)告中加以披露，進(jìn)而確定房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。
3．各類房地產(chǎn)抵押估價(jià)都應(yīng)當(dāng)根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定，扣除預(yù)計(jì)應(yīng)支付的處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款后確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。在深圳房地產(chǎn)抵押估價(jià)現(xiàn)實(shí)中，只有農(nóng)業(yè)銀行要求額外扣除抵押房地產(chǎn)拍賣費(fèi)用，其它銀行僅要求扣除預(yù)計(jì)抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)。
4．房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告要對(duì)估價(jià)對(duì)象涉及的法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況收集情況加以披露，對(duì)委托方是否提供有關(guān)情況和估價(jià)師是否收集到有關(guān)情況作出聲明，并對(duì)所確定的估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值加以限制和說(shuō)明。
房地產(chǎn)抵押估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要的業(yè)務(wù)內(nèi)容�！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值作出了明確的定義。雖然我們認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值實(shí)際上應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值，或者說(shuō)是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場(chǎng)上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價(jià)值，說(shuō)的更直白一點(diǎn)，就是銀行打折后實(shí)際發(fā)放貸款的數(shù)額。但是考慮到金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際需求，同時(shí)為降低風(fēng)險(xiǎn)，我們只需按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)估價(jià)對(duì)象涉及的法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況做收集、披露工作，并對(duì)所確定的估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值加以限制和說(shuō)明就可以了。
