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    最高人民法院

    關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

    《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009323日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過,現(xiàn)予公布,自2009101日起施行。

    二○○九年五月十四日

    法釋〔20097號(hào)

    最高人民法院

    關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

    2009323日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過)

     

    為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。

    第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

    基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

    第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:

    (一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;

    (二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;

    (三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

    規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

    本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。

    第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:

    (一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

    (二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

    建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

    第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外。

    第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

    前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

    第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

    第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分,以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

    第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認(rèn)定:

    (一)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;

    (二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

    第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),可以按照下列方法認(rèn)定:

    (一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;

    (二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

    第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。

    將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持。

    第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

    第十二條  業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛,依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的,應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

    第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的,人民法院應(yīng)予支持:

    (一)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;

    (二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄;

    (三)物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;

    (四)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

    (五)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

    第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。

    屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形,權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的,人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

    第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約,或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,實(shí)施下列行為的,可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”:

    (一)損害房屋承重結(jié)構(gòu),損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施,在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;

    (二)違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;

    (三)違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修;

    (四)違章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。

    第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的,參照本解釋處理。

    專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

    第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位,包括包銷期滿,按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后,以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。

    第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中,涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

    第十九條 本解釋自2009101日起施行。

    因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,適用本解釋。

    本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

    最高人民法院 
    法釋〔2009〕7號(hào) 
    發(fā)布日期:2009/5/14 實(shí)施日期:2009/10/1
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