李某訴祈福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司房屋使用面積、建筑面積糾紛案
——房屋面積是否縮水，誰(shuí)說(shuō)了算？
【案情簡(jiǎn)介】
原告（上訴人）：李某
被告（被上訴人）：祈福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司
1994年12月1日，原、被告簽訂一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由原告向被告購(gòu)買(mǎi)位于深圳市深南中路蔡屋圍的信興廣場(chǎng)第9層第3號(hào)房屋（下稱903房），建筑面積102.47平方米，實(shí)際使用面積77.48平方米，占地分?jǐn)偯娣e24.99平方米。同時(shí)約定，交付使用的房屋實(shí)際建筑面積如少于合同規(guī)定的面積達(dá)2％以上的，原告有權(quán)要求被告以雙倍的購(gòu)房?jī)r(jià)格補(bǔ)償損失。
1998年10月，原告領(lǐng)取深圳市規(guī)劃國(guó)土局（下稱國(guó)土局）頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》，該證注明903房的建筑面積為102.47平方米，但未注明實(shí)際使用面積。
1999年初，原告單方委托深圳市計(jì)量檢測(cè)研究院（下稱計(jì)檢研究院）進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量結(jié)果為使用面積56.62平方米，比合同約定的面積少了20.86平方米。原告據(jù)此要求被告按合同賠償其損失，被告認(rèn)為《房地產(chǎn)證》中房屋建筑面積與合同約定一致，未同意賠償。原告為此訴至法院，要求被告賠償人民幣1015728元。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
哪個(gè)測(cè)量結(jié)果具有法律效力？
原告認(rèn)為：本案涉訟房產(chǎn)的《房地產(chǎn)證》核定的面積是建筑面積，使用面積應(yīng)以原告委托單位測(cè)量的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
被告認(rèn)為：《房地產(chǎn)證》是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)的有效證明，其所記載的各項(xiàng)數(shù)據(jù)最具權(quán)威性，具有法律效力。
【代理思路】
接受被告方的委托，代理律師從以下問(wèn)題入手分析本案：
�。ㄒ唬╆P(guān)于《房地產(chǎn)證》的效力問(wèn)題。
《房地產(chǎn)證》是作為房地產(chǎn)政府行政主管部門(mén)的市國(guó)土局向房地產(chǎn)所有人頒發(fā)的、證明房地產(chǎn)所有人擁有相關(guān)權(quán)利的證明，該證中記錄的包括房屋建筑面積在內(nèi)的數(shù)據(jù)資料，是經(jīng)市國(guó)土局檢測(cè)、審核確認(rèn)的，具有法律效力。市國(guó)土局作為行政主管機(jī)關(guān)，測(cè)繪、登記其主管范圍內(nèi)的房地產(chǎn)并向房地產(chǎn)所有人頒發(fā)《房地產(chǎn)證》是其正常的行政職能工作，其行政行為一經(jīng)作出，即發(fā)生法律效力，非經(jīng)法定程序不得任意改變或撤銷(xiāo)，對(duì)包括原、被告在內(nèi)的行政相對(duì)人都具有拘束力和執(zhí)行力，其合法性受到法律保護(hù)，其行為結(jié)果當(dāng)然應(yīng)予以執(zhí)行并應(yīng)受法庭采信。如果認(rèn)為《房地產(chǎn)證》所載面積與實(shí)際不符，市國(guó)土局測(cè)量的實(shí)際面積有誤，應(yīng)該另行提起行政訴訟。只有通過(guò)法定程序撤銷(xiāo)國(guó)土局頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》，才能說(shuō)明其違法或無(wú)效，而不能因?yàn)橛?jì)檢研究院測(cè)量的面積與《房地產(chǎn)證》所載面積不一致，《房地產(chǎn)證》就失效。
�。ǘ╆P(guān)于計(jì)檢研究院測(cè)量結(jié)果的效力問(wèn)題。
1.計(jì)檢研究院不是法定的商品房面積測(cè)量的檢測(cè)機(jī)構(gòu)。計(jì)檢研究院既不是深圳市的商品房銷(xiāo)售面積計(jì)量監(jiān)督管理部門(mén)，又未在其出具的檢測(cè)報(bào)告中附資質(zhì)證明文件。根據(jù)1999年6月22日國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法》第3條“縣級(jí)以上地方質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積計(jì)量監(jiān)督管理工作”和第9條“從事商品房銷(xiāo)售面積計(jì)量和仲裁測(cè)量的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得計(jì)量認(rèn)證合格證書(shū)”的規(guī)定，計(jì)檢研究院不具備商品房面積測(cè)量的資格。
2.計(jì)檢研究院的測(cè)量報(bào)告依據(jù)的是國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1998年12月22日發(fā)布的JJF1058-98國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》，該規(guī)范已于2000年2月21日停止執(zhí)行。該規(guī)范由于欠缺科學(xué)性和可操作性，因而僅存在1年零2個(gè)月就失去了生命力。2000年8月1日，國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局又發(fā)布了新的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。新舊兩個(gè)規(guī)范有很大的不同，新規(guī)范對(duì)舊規(guī)范作了大量的修正。因此，計(jì)檢研究院當(dāng)時(shí)依據(jù)舊的技術(shù)規(guī)范計(jì)算出來(lái)的結(jié)果，肯定不準(zhǔn)確。
不具備商品房面積測(cè)量資格的計(jì)檢研究院，依據(jù)缺乏科學(xué)性的舊的技術(shù)規(guī)范得出的檢測(cè)報(bào)告，顯然不具有法律效力。原告的舉證存在重大的缺陷。
�。ㄈ╆P(guān)于售房合同約定的面積計(jì)算方法是否科學(xué)的問(wèn)題。
涉訟房產(chǎn)所在的地王大廈是美國(guó)建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)的，由香港利比建筑工料測(cè)量師負(fù)責(zé)計(jì)算。其建筑圖紙的使用面積的計(jì)算，依據(jù)的是香港測(cè)量師學(xué)會(huì)、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（香港分會(huì)）及香港消費(fèi)者委員會(huì)推介的通行于國(guó)際的使用面積計(jì)算方法，這種方法與1994年9月深圳市國(guó)土局發(fā)布的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》及1995年國(guó)家建設(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》是基本相同的。因此，被告的面積計(jì)算方法是符合我國(guó)法律、法規(guī)要求，并經(jīng)國(guó)土部門(mén)測(cè)繪單位核實(shí)認(rèn)定的，應(yīng)受我國(guó)法律保護(hù)。
【審理及判決】
一審情況
在一審審理期間，被告為證實(shí)面積的準(zhǔn)確性，向曾經(jīng)負(fù)責(zé)測(cè)繪、核定涉訟房產(chǎn)的測(cè)繪單位——羅湖區(qū)國(guó)土分局申請(qǐng)對(duì)涉訟房產(chǎn)的面積進(jìn)行復(fù)查。2000年11月1日，羅湖區(qū)國(guó)土分局復(fù)函被告：你公司向我局申請(qǐng)進(jìn)行信興廣場(chǎng)附樓903室面積復(fù)查，經(jīng)我局測(cè)繪中隊(duì)據(jù)建筑設(shè)計(jì)軟盤(pán)、竣工圖紙及實(shí)地測(cè)量計(jì)算，所得面積與售樓面積一致。被告將羅湖區(qū)國(guó)土分局這一復(fù)函作為證據(jù)，向法庭舉證。
經(jīng)開(kāi)庭審理，法庭認(rèn)為：原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，受法律保護(hù)。被告庭審期間向原告出示了信興廣場(chǎng)附樓第九層竣工圖紙及深圳市規(guī)劃國(guó)土局出具的證明。深圳市規(guī)劃國(guó)土局是深圳市負(fù)責(zé)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的職能機(jī)構(gòu)，其頒發(fā)了建筑面積與合同約定一致的《房地產(chǎn)證》，后根據(jù)被告的申請(qǐng)對(duì)信興廣場(chǎng)附樓903室套內(nèi)面積進(jìn)行復(fù)查，經(jīng)該局測(cè)繪中隊(duì)據(jù)建筑設(shè)計(jì)軟盤(pán)、竣工圖紙及實(shí)地測(cè)量計(jì)算，證實(shí)該套房屋建筑面積與合同相符、未有減少。因此上述證據(jù)具證明力，本院予以認(rèn)定。原告以其委托的測(cè)量單位所測(cè)結(jié)果為依據(jù)，認(rèn)為其所購(gòu)房屋建筑面積少于合同規(guī)定面積，要求被告按合同賠償?shù)脑V求理由及證據(jù)均不充分，本院不予支持。被告的答辯理由成立，本院予以采納。判決如下：
駁回原告要求被告雙倍賠償房屋面積差價(jià)款的訴訟請(qǐng)求。
二審情況
一審判決后，原告不服，向深圳市中級(jí)人民法院上訴，其上訴理由是：（1）一審判決事實(shí)不清，羅湖區(qū)國(guó)土分局出具的復(fù)函是失實(shí)的、無(wú)效的，測(cè)繪人員并沒(méi)有到903房進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，一審依據(jù)這一份材料所作判決是錯(cuò)誤的；（2）一審程序違法，一審法官?zèng)]有對(duì)羅湖區(qū)國(guó)土分局的復(fù)函文件進(jìn)行審查，違反《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的規(guī)定。
原告在向深圳中院上訴的同時(shí)，也向深圳市人民政府申請(qǐng)復(fù)議，以羅湖區(qū)國(guó)土分局在沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地測(cè)量的情況下，就出具復(fù)函的行為，請(qǐng)求撤銷(xiāo)其行政行為，深圳市人民政府復(fù)議辦于2001年1月16日，撤銷(xiāo)羅湖區(qū)國(guó)土分局的復(fù)函。
二審法院為慎重起見(jiàn)，委托深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行司法鑒定，經(jīng)對(duì)903室實(shí)地測(cè)量，結(jié)論為：信興廣場(chǎng)商業(yè)中心附樓903室房產(chǎn)套內(nèi)建筑面積為77.42平方米。原告對(duì)結(jié)論的“套內(nèi)建筑面積”與《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中實(shí)際使用面積不符向測(cè)繪大隊(duì)提出復(fù)議，測(cè)繪大隊(duì)復(fù)函稱，1999年7月1日之前的“使用面積”和現(xiàn)在的“套內(nèi)建筑面積”，其概念和內(nèi)容及計(jì)算方法是一致的。
經(jīng)二審審理，法院認(rèn)為：一審法院認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》具有法律拘束力正確。二審期間，經(jīng)司法鑒定，上訴人購(gòu)買(mǎi)的信興廣場(chǎng)附樓903室使用面積為77.42平方米；按深房地字第2000017694號(hào)《房地產(chǎn)證》建筑面積為102.47平方米，因此被上訴人交付的房產(chǎn)，其建筑面積符合合同約定，其使用面積，比合同約定的77.48平方米少了0.06平方米，使用面積誤差比為0.07%。上訴人認(rèn)為使用面積為56.62平方米，并以深圳市計(jì)量質(zhì)量檢測(cè)研究院的測(cè)量報(bào)告作為證明依據(jù)，本院認(rèn)為，作為確認(rèn)房產(chǎn)面積的依據(jù)，依法應(yīng)由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)量結(jié)果為法律依據(jù)，深圳市計(jì)量質(zhì)量檢測(cè)研究院的測(cè)量結(jié)果不具有法律效力，本院不予采納。因此，本院對(duì)信興廣場(chǎng)附樓903室的使用面積，確認(rèn)為77.42平方米，使用面積誤差比為0.07%，不構(gòu)成根本違約。因上訴人購(gòu)買(mǎi)時(shí)是以建筑面積來(lái)計(jì)算單價(jià)的，由于建筑面積和合同約定的面積相符，上訴人認(rèn)為其所購(gòu)房屋建筑面積少于合同規(guī)定的面積，要求被上訴人按合同賠償?shù)脑V請(qǐng)，缺乏事實(shí)依據(jù)，予以駁回。判決如下：
駁回上訴，維持原判。
【律師提示】
由商品房房產(chǎn)面積“縮水”問(wèn)題引起的紛爭(zhēng)，業(yè)主應(yīng)選擇正確的途徑去解決。在不同的情形下，有不同的途徑：
1.如果業(yè)主還未領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，發(fā)現(xiàn)面積有問(wèn)題，可直接找開(kāi)發(fā)商解決，或直接向人民法院起訴。
2.如果業(yè)主已領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，第一步首先要對(duì)《房地產(chǎn)證》中面積數(shù)據(jù)進(jìn)行重新核定，有兩種途徑：一是申請(qǐng)國(guó)土部門(mén)進(jìn)行復(fù)核；二是向具有計(jì)量資格的單位申請(qǐng)對(duì)房產(chǎn)面積另行測(cè)量（這種測(cè)量結(jié)果不一定得到國(guó)土部門(mén)的采納，但可以作為提起行政訴訟的依據(jù)）。如果通過(guò)這兩種途徑取得房屋面積的數(shù)據(jù)與《房地產(chǎn)證》中記載不符，第二步則是向市國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)重新核發(fā)《房地產(chǎn)證》。如國(guó)土部門(mén)無(wú)正當(dāng)理由不重新核發(fā)《房地產(chǎn)證》，可通過(guò)行政訴訟解決。只有在確認(rèn)《房地產(chǎn)證》中記載的面積錯(cuò)誤的情況下，才可以向開(kāi)發(fā)商索賠。
另外，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)弄清楚以下五個(gè)面積概念：
建筑面積——即建筑物外墻外圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
使用面積——即套內(nèi)建筑面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。
公用面積——即住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公用走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題。
實(shí)用面積——即“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
套內(nèi)面積——俗稱“地磚面積”，它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。
了解這些面積概念后再簽訂合同，可減少不必要的糾紛。
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