雷雪琴與西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所等商品房買賣合同糾紛上訴案

　　問(wèn)題提示：商品房買受人訴請(qǐng)房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)告知公攤面積的計(jì)算依據(jù)、公攤部位、計(jì)算方法和過(guò)程結(jié)果等，應(yīng)否支持？
　　【要點(diǎn)提示】
　　商品房買受人作為消費(fèi)者享有所購(gòu)房屋公攤面積的知情權(quán)，作為經(jīng)營(yíng)者的房地產(chǎn)公司有告知義務(wù)。商品房買受人與房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)不是經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的關(guān)系，也不存在委托關(guān)系，其要求房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)就公攤面積履行告知義務(wù)，不予支持。
　　【案例索引】
　　一審：陜西省西安市蓮湖區(qū)人民法院（2006）蓮經(jīng)初字第729號(hào)（2006年10月31日）
　　二審：陜西省西安市中級(jí)人民法院（2007）西民二終字第161號(hào)（2007年2月1日）
　　【案情】
　　原告：雷雪琴。
　　被告：西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)測(cè)量所）。
　　被告：西安鑫宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱鑫宇房地產(chǎn)公司）。
　　原告雷雪琴訴稱：2001年12月，與被告鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買由鑫宇房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的桃園鑫宇小區(qū)7－1－4商業(yè)用房114．11平方米。2005年3月3日，鑫宇房地產(chǎn)公司辦理了房屋所有權(quán)證，該證中被告房產(chǎn)測(cè)量所出具的測(cè)量報(bào)告載明分?jǐn)偣灿忻娣e7．42平方米。原告多次要求二被告以書(shū)面形式告知公攤面積計(jì)算的依據(jù)、公攤部位的名稱、具體測(cè)量數(shù)據(jù)、計(jì)算方法及過(guò)程結(jié)果，均遭拒絕。房產(chǎn)測(cè)量所的測(cè)量成果系被告鑫宇房地產(chǎn)公司的依據(jù)，其作為購(gòu)房人與該測(cè)量成果有直接利害關(guān)系，亦形成事實(shí)上的消費(fèi)關(guān)系。《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定經(jīng)營(yíng)者有提供真實(shí)信息的義務(wù)，消費(fèi)者依法享有知情權(quán)，故訴至法院，要求二被告按照2000年8月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986． 1－2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》附錄B《成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)偂芬?guī)定，以書(shū)面形式告知房產(chǎn)證內(nèi)公攤面積7．42平方米的依據(jù)，并告知公攤的部位名稱，具體測(cè)量數(shù)據(jù)，計(jì)算方法，過(guò)程及結(jié)果，以維護(hù)其知情權(quán)。
　　被告房產(chǎn)測(cè)量所辯稱：其具備房屋測(cè)量的資質(zhì)，從未接受原告雷雪琴的委托進(jìn)行房屋面積測(cè)量，與原告雷雪琴亦不存在委托合同關(guān)系。請(qǐng)求駁回原告雷雪琴的訴訟請(qǐng)求。
　　被告鑫宇房地產(chǎn)公司辯稱：其與雷雪琴簽訂的商品房買賣合同明確約定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有異議的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)”。其遂委托具備房屋測(cè)量資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)量所對(duì)雷雪琴購(gòu)買的商品房面積進(jìn)行了測(cè)量，且在給雷雪琴辦理的房屋所有權(quán)證書(shū)上注明分?jǐn)偣灿忻娣e7．42平方米，并畫(huà)有房屋平面示意圖。該分?jǐn)偯娣e系房產(chǎn)測(cè)量所依據(jù)國(guó)家相應(yīng)規(guī)范計(jì)算所得，雷雪琴無(wú)權(quán)要求其對(duì)共有分?jǐn)偯娣e計(jì)算的依據(jù)、如何計(jì)算、共有分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偛课挥枰愿嬷�，�?qǐng)求駁回雷雪琴的訴訟請(qǐng)求。另稱，雷雪琴就同一事實(shí)同一理由，多次訴至法院，本案不應(yīng)再重復(fù)立案，應(yīng)予以駁回。
　　一審法院經(jīng)審理查明：2001年12月，雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，鑫宇房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的桃園鑫宇小區(qū)7－1－4號(hào)商品房出售給雷雪琴，合同約定，該商品房建筑面積114．11平方米，其中套內(nèi)建筑面積111．34平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積2．77平方米，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有異議的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。2003年元月6日，鑫宇房地產(chǎn)公司委托房產(chǎn)測(cè)量所對(duì)開(kāi)發(fā)的桃園鑫宇小區(qū)商品房面積進(jìn)行實(shí)測(cè)。2005年3月3日，鑫宇房地產(chǎn)公司給雷雪琴辦理了房屋所有權(quán)證書(shū)，該證書(shū)載明房屋建筑面積119． 19平方米，用途為商住，該證書(shū)附記欄注明建筑面積含公用分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偣灿忻娣e7．42平方米，并加蓋了房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所的資料專用章。該商品房雷雪琴使用至今。
　　雷雪琴曾于2004年將鑫宇房地產(chǎn)公司訴至西安市蓮湖區(qū)法院，西安市蓮湖區(qū)法院依法做出（2004）蓮經(jīng)初字第748號(hào)民事判決，判決鑫宇房地產(chǎn)公司對(duì)雙方合同中2．77平方米公攤面積按合同約定進(jìn)行繪圖說(shuō)明，判決生效后在西安市蓮湖區(qū)法院執(zhí)行過(guò)程中，鑫宇房地產(chǎn)公司向雷雪琴提供了合同約定房屋公攤面積2．77平方米構(gòu)成圖紙并對(duì)具體公攤面積做出了說(shuō)明。雷雪琴又于2005年將鑫宇房地產(chǎn)公司再次訴至法院，訴請(qǐng)?jiān)摴�司�?duì)合同約定的公攤面積2．77平方米的構(gòu)成內(nèi)容（山墻及外墻、樓梯間、電梯間、消防水箱四部分）提供具體的計(jì)算依據(jù)、計(jì)算方法、計(jì)算過(guò)程、計(jì)算結(jié)果，并標(biāo)明四部分公攤面積的具體位置，以維護(hù)其知情權(quán)。西安市蓮湖區(qū)法院依法做出（2005）蓮經(jīng)初字第1092號(hào)民事判決，駁回了雷雪琴的訴訟請(qǐng)求。
　　【審判】
　　一審法院認(rèn)為，雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同內(nèi)容真實(shí)，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。雙方均按合同履行了各自義務(wù)。對(duì)于合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，合同明確約定，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。雙方應(yīng)以此約定確定雙方實(shí)際買賣商品房的建筑面積，且雙方已按實(shí)際建筑面積進(jìn)行了結(jié)算。雷雪琴與房產(chǎn)測(cè)量所無(wú)委托進(jìn)行房屋面積實(shí)測(cè)的委托關(guān)系，房產(chǎn)測(cè)量所具備房屋面積測(cè)量的資質(zhì)。西安市國(guó)土資源和房屋管理局對(duì)房產(chǎn)測(cè)量所做出的商品房面積測(cè)量報(bào)告予以認(rèn)可，并頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》，雷雪琴若對(duì)房屋主管機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證確定的房屋建筑面積（含公用分?jǐn)偯娣e）有異議，可另案提起行政訴訟。雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司關(guān)于合同約定的公用分?jǐn)偯娣e的構(gòu)成事宜所提起的訴訟，法院均已做出判決。故此，雷雪琴的訴訟請(qǐng)求理由不能成立，法院不予支持。遂判決：駁回原告雷雪琴的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)500元，由雷雪琴自行負(fù)擔(dān)。
　　宣判后，雷雪琴不服，提起上訴稱：（1）本案中上訴人僅要求知道房產(chǎn)證內(nèi)“公攤面積7．42平方米”的來(lái)歷，并未提出計(jì)算是否合法、合理，判決書(shū)中“原告雷雪琴若對(duì)房屋主管機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證確定的房屋建筑面積（含公攤面積）有異議，可另案提起行政訴訟”脫離其訴訟請(qǐng)求；（2）西安鑫宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所對(duì)于“公攤面積7．42平方米”有告知義務(wù)，該測(cè)量結(jié)果與其有直接利益關(guān)系；（3）此案是知情權(quán)，而非面積之爭(zhēng)，故法院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定來(lái)判決是錯(cuò)誤的，故上訴請(qǐng)求撤銷原判，依法支持上訴人一審的訴訟請(qǐng)求。
　　二審法院經(jīng)審理查明：一審查明的基本事實(shí)清楚，予以確認(rèn)。
　　二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，2001年12月，雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買鑫宇房地產(chǎn)公司的商品房。2005年3月，鑫宇房地產(chǎn)公司為雷雪琴辦理了房屋所有權(quán)證，該證載明房屋建筑面積119．19平方米，分?jǐn)偣灿忻娣e7．42平方米�，F(xiàn)雷雪琴要求房產(chǎn)測(cè)量所與鑫宇房地產(chǎn)公司共同告知其 7．42平方米具體公攤的部位名稱、測(cè)量依據(jù)、過(guò)程及結(jié)果，以維護(hù)其知情權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的真實(shí)信息，經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者就其提供的商品或服務(wù)的質(zhì)量和使用方法等問(wèn)題提出的詢問(wèn)應(yīng)當(dāng)做出真實(shí)明確的答復(fù)，消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買、使用的商品或者接受服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。本案雷雪琴作為消費(fèi)者享有所購(gòu)房屋公攤面積知情權(quán)，作為經(jīng)營(yíng)者的鑫宇房地產(chǎn)公司有告知義務(wù)。雷雪琴與房產(chǎn)測(cè)量所不是經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的關(guān)系，亦無(wú)委托關(guān)系，故雷雪琴要求房產(chǎn)測(cè)量所履行告知義務(wù)，依法不予支持。據(jù)此，原審判決適用法律不當(dāng)，應(yīng)予改判。判決： 

一、撤銷西安市蓮湖區(qū)人民法院（2006）蓮經(jīng)初字第729號(hào)民事判決；

二、本判決生效后西安市鑫宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司立即對(duì)雷雪琴所購(gòu)之桃園鑫宇小區(qū)7－1－4號(hào)商品房以書(shū)面繪圖形式告知分?jǐn)偣灿忻娣e7． 42平方米的具體部位、具體的測(cè)量數(shù)據(jù)、計(jì)算依據(jù)及方法；

三、駁回雷雪琴要求西安市房產(chǎn)測(cè)量事務(wù)所履行告知義務(wù)的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)500元、上訴案件受理費(fèi)500元均由西安鑫宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。