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    國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

    2009-05-12     國稅發(fā)[2009]91號

     

    各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局:
      為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點,國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請遵照執(zhí)行。
      
                                                                國家稅務(wù)總局 
                                                               二○○九年五月十二日

    土地增值稅清算管理規(guī)程

    第一章  總則


      第一條  為了加強土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等規(guī)定,制定本規(guī)程(以下簡稱《規(guī)程》)。
      第二條  《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
      第三條  《規(guī)程》所稱土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
      第四條  納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。
      第五條  稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù),加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。
      主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核,依法征收土地增值稅。


      第二章  前期管理


      第六條  主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理,實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始,按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳,對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控,做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
      第七條  主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注,對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的,應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
      第八條  對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的,有條件的地區(qū),主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定,對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。


      第三章  清算受理


      第九條  納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
      (一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
     。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
     。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
      第十條  對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
     。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
      (二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
      (三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
      (四)。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
      對前款所列第(三)項情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
      第十一條  對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目,由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對于確定需要進(jìn)行清算的項目,由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
      應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人,在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
      第十二條  納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料
     。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅惚砑捌涓奖恚▍⒖急順右姼郊鞯乜筛鶕(jù)本地實際情況制定)。
     。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目清算說明,主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。
     。ㄈ╉椖靠⒐Q算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的,納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
     。ㄋ模┘{稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目,還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
      第十三條  主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后,對符合清算條件的項目,且報送的清算資料完備的,予以受理;對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的,應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報,納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后,予以受理;對不符合清算條件的項目,不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請,納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。
      第十四條  主管稅務(wù)機關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項目管理時,對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的,應(yīng)當(dāng)作出評估,并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),確定何時要求納稅人進(jìn)行清算的時間。對確定暫不通知清算的,應(yīng)繼續(xù)做好項目管理,每年作出評估,及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
      第十五條  主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后,應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。


      第四章  清算審核


      第十六條  清算審核包括案頭審核、實地審核。
      案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核,重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。
      實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上,通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式,對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。
      第十七條  清算審核時,應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算;對于分期開發(fā)的項目,是否以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。
      第十八條  審核收入情況時,應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料,重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性,以核實計稅收入;對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核;對銷售價格進(jìn)行評估,審核有無價格明顯偏低情況。
      必要時,主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗,確認(rèn)有無少計、漏計事項,確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
      第十九條  非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
     。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):
      1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
      2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
     。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。
      第二十條  土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括:
     。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵(quán)所支付的金額。
      (二)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
      (三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。
     。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
     。ㄎ澹﹪乙(guī)定的其他扣除項目。
      第二十一條  審核扣除項目是否符合下列要求:
     。ㄒ唬┰谕恋卦鲋刀惽逅阒校嬎憧鄢椖拷痤~時,其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
     。ǘ┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用,必須是實際發(fā)生的。
     。ㄈ┛鄢椖拷痤~應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集,不得混淆。
     。ㄋ模┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?BR>  (五)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M用。
     。⿲ν活愂马棧瑧(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
      第二十二條  審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注:
      (一)同一宗土地有多個開發(fā)項目,是否予以分?jǐn),分(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī),具體金額的計算是否正確。
     。ǘ┦欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
     。ㄈ┎疬w補償費是否實際發(fā)生,尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。
      第二十三條  審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注:
     。ㄒ唬┣捌诠こ藤M、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生,是否存在虛列情形。
     。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。
     。ㄈ┒鄠(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,是否按項目合理分?jǐn)偂?BR>  第二十四條  審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注:
     。ㄒ唬┕才涮自O(shè)施的界定是否準(zhǔn)確,公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生,有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。
     。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。
     。ㄈ┒鄠(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費,是否按項目合理分?jǐn)偂?BR>  第二十五條  審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注:
     。ㄒ唬┌l(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
     。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時,自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。
     。ㄈ﹨⒄债(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本,驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
     。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的,還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
      (五)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。
      第二十六條  審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注:
     。ㄒ唬┦欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
      (二)開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生,有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況,取得的憑證是否合法有效。
      第二十七條  審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注:
     。ㄒ唬┦欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。
     。ǘ┓制陂_發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的,其取得的一般性貸款的利息支出,是否按照項目合理分?jǐn)偂?BR> 。ㄈ├瞄e置專項借款對外投資取得收益,其收益是否沖減利息支出。
      第二十八條  代收費用的審核。
      對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收;當(dāng)代收費用計入房價時,審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
      第二十九條  關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
      在審核收入和扣除項目時,應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。
      應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額,審核交易行為是否真實。
      第三十條  納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目,主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進(jìn)行審核。
      第三十一條  對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目,主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的,應(yīng)當(dāng)告知其理由。
      第三十二條  土地增值稅清算審核結(jié)束,主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人,并確定辦理補、退稅期限。


      第五章  核定征收


      第三十三條  在土地增值稅清算過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
      第三十四條  在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,可實行核定征收。
     。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
     。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
     。ㄈ╇m設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
     。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件,企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;
      (五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。
      第三十五條  符合上述核定征收條件的,由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后,稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議,通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。
      第三十六條  對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目,各期清算的方式應(yīng)保持一致。

      
      第六章  其他


      第三十七條  土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求,妥善保存。
      第三十八條  本規(guī)程自2009年6月1日起施行,各省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際,對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。
      
      附件:1.土地增值稅納稅申報表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)
            2.各類附表

    國家稅務(wù)總局 
    國稅發(fā)[2009]91號 
    發(fā)布日期:2009/5/12 實施日期:2009/5/12
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