近日

湖北省住建廳等多部門(mén)發(fā)布

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》

“十問(wèn)十答”get要點(diǎn)！

1．黨建工作如何引領(lǐng)物業(yè)管理？

堅(jiān)持黨對(duì)物業(yè)管理工作的全面領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)強(qiáng)化行業(yè)黨建基礎(chǔ)，推進(jìn)物業(yè)行業(yè)黨的組織和黨建工作“兩個(gè)覆蓋”。

推進(jìn)黨的組織和工作向居民小區(qū)（網(wǎng)格）、樓棟延伸。小區(qū)黨組織在基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建換屆、矛盾糾紛化解、服務(wù)小區(qū)居民等工作。將黨的領(lǐng)導(dǎo)寫(xiě)入業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，日常工作事項(xiàng)由黨的工作小組先議，再提交業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論、決策。

推動(dòng)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，推行“雙向進(jìn)入、交叉任職”，積極推薦符合條件的社區(qū)“兩委”成員、社區(qū)專職工作人員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員，推薦符合條件的社區(qū)“兩委”成員、小區(qū)黨組織成員兼任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目義務(wù)質(zhì)量總監(jiān)，吸納優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員負(fù)責(zé)人擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員。

2．物業(yè)管理中的重難點(diǎn)問(wèn)題誰(shuí)來(lái)解決？

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要切實(shí)履行住宅小區(qū)綜合管理屬地責(zé)任，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)籌公安、民政、自然資源、環(huán)保、住建、城管、市場(chǎng)監(jiān)管等職能部門(mén)和供水、供電、供氣等專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位，定期協(xié)調(diào)解決住宅物業(yè)管理重難點(diǎn)問(wèn)題。

要明確部門(mén)和單位職責(zé)清單，壓實(shí)工作責(zé)任，推動(dòng)各職能部門(mén)及專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位執(zhí)法管理服務(wù)進(jìn)小區(qū)。

以小區(qū)為單位，加快健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制。社區(qū)居委會(huì)要成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)（小區(qū)自治組織）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。

3．物業(yè)管理產(chǎn)生矛盾糾紛如何化解？

物業(yè)管理矛盾糾紛大多是基層社會(huì)治理問(wèn)題，要充分發(fā)揮人民調(diào)解工作在防范和化解物業(yè)管理矛盾糾紛中的積極作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動(dòng)、相互銜接的物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作模式，以現(xiàn)有的人民調(diào)解組織為基礎(chǔ)，逐級(jí)建立物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解組織，充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問(wèn)、物業(yè)行業(yè)專家、下沉黨員干部等作用，將矛盾糾紛化解在居民社區(qū)、小區(qū)。

4．業(yè)主委員會(huì)能干啥？應(yīng)該干啥？

業(yè)主大會(huì)可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過(guò)議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益支出、住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）使用決策權(quán)力。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，指導(dǎo)業(yè)主配合相關(guān)部門(mén)積極參與社區(qū)治理。

引導(dǎo)業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，探索定期在小區(qū)顯著位置公告業(yè)主繳費(fèi)情況，對(duì)多次催交仍拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催交，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)、維修資金的行為納入個(gè)人信用記錄。

5．誰(shuí)來(lái)監(jiān)督、怎么監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)？

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn)，報(bào)告社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)并聽(tīng)取其建議。

社區(qū)（小區(qū)）黨組織要發(fā)揮群眾優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立業(yè)主接待日、業(yè)主議事會(huì)等自治載體，定期組織業(yè)主代表評(píng)議業(yè)主委員會(huì)履職情況，結(jié)果作為業(yè)主委員會(huì)改選調(diào)整的重要依據(jù)。

業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）查實(shí)后應(yīng)責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷(xiāo)其決定，并公告業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員在履職中涉嫌違法犯罪的，司法部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅查處。

6．如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效監(jiān)管？

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)信息部門(mén)共享，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實(shí)物業(yè)管理“五大備案”制度，即物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。

引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)機(jī)制，組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評(píng)價(jià)，結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘的重要依據(jù)，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)價(jià)結(jié)果。對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場(chǎng)。

7．老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)如何開(kāi)展？

按照“提升專業(yè)化物業(yè)、規(guī)范自治型物業(yè)、覆蓋棄管小區(qū)”的思路，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。

街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要結(jié)合老舊小區(qū)改造，通過(guò)選聘市場(chǎng)化服務(wù)企業(yè)、成立公益性物業(yè)服務(wù)實(shí)體、引入社會(huì)資本管理等方式，引導(dǎo)居民因地制宜選擇物業(yè)服務(wù)模式，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)。對(duì)暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，采取社區(qū)居委會(huì)托管、社會(huì)組織代管或居民自管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

8．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)誰(shuí)來(lái)定？怎么定？如何監(jiān)管？

住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)住建主管部門(mén)制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或通過(guò)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)“四公開(kāi)”制度，在小區(qū)顯著位置公開(kāi)物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)價(jià)格、報(bào)修方式等，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用，對(duì)相關(guān)價(jià)格違法行為依法嚴(yán)厲查處。

9．維修資金怎么使用？如何管理？

探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，購(gòu)房人在辦理房屋交付使用手續(xù)前向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項(xiàng)維修資金。

提高業(yè)主委員會(huì)在維修資金申請(qǐng)使用中的組織能力、決策能力和執(zhí)行能力。建立緊急維修事項(xiàng)清單，完善維修資金應(yīng)急使用程序和代修程序，對(duì)符合條件的，依法落實(shí)應(yīng)急維修和代修。加強(qiáng)維修資金工程的監(jiān)督管理，維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)維修資金使用額度，依法嚴(yán)肅查處工程造價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)、質(zhì)量等違法違規(guī)行為。

10．物業(yè)服務(wù)如何向生活服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)？

鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，為家政服務(wù)、電子商務(wù)、居家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務(wù)提供便利，盤(pán)活小區(qū)既有公共房屋和設(shè)施，優(yōu)先用于社區(qū)公共服務(wù)，積極推行“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由物的管理向居民服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

按照先試點(diǎn)探索、后全面覆蓋的模式，2021年，武漢、孝感兩市作為試點(diǎn)城市先行探索物業(yè)服務(wù)智慧化相關(guān)工作。