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關(guān)于印發(fā)《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知

滬房管規(guī)范市[2013]1號(hào)

摘自《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2013年3期

各區(qū)縣住房保障房屋管理局，市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：

現(xiàn)將《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的有關(guān)情況和問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)反饋我局。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

2013年2月6日

上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范

第一章總則第一條（制定依據(jù)）為規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估行為，維護(hù)國(guó)有土地上房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)范。第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有土地上的被征房屋價(jià)值評(píng)估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，以及相關(guān)評(píng)估結(jié)果的復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本規(guī)范。前款所稱(chēng)其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估，無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估，以及停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。第三條（評(píng)估實(shí)施原則）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機(jī)構(gòu)）和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，并對(duì)出具的評(píng)估報(bào)告負(fù)責(zé)；不得對(duì)評(píng)估對(duì)象隨意設(shè)定假設(shè)條件，不得虛構(gòu)評(píng)估對(duì)象，不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。第四條（評(píng)估報(bào)告）被征收房屋價(jià)值評(píng)估、其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照不遺漏、不重復(fù)的原則進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具房屋征收評(píng)估報(bào)告，有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng)出具分戶評(píng)估報(bào)告；其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，除評(píng)估委托合同有約定外，應(yīng)當(dāng)出具分項(xiàng)評(píng)估報(bào)告，分項(xiàng)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)作為房屋征收評(píng)估報(bào)告的附件，并且分項(xiàng)評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)納入房屋征收評(píng)估報(bào)告予以分項(xiàng)列明。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的評(píng)估應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。第五條（評(píng)估時(shí)點(diǎn)）被征收房屋價(jià)值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值和其他補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。第六條（評(píng)估工作流程）房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照下列工作流程進(jìn)行：（一）確認(rèn)評(píng)估范圍和內(nèi)容；（二）接受評(píng)估委托書(shū)及簽訂評(píng)估委托合同：（三）與房屋征收部門(mén) （以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托人）交接評(píng)估對(duì)象資料；（四）制定評(píng)估工作方案；（五）實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查；（六）價(jià)值測(cè)算；（七）撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告；（八）評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核；（九）提交評(píng)估報(bào)告；（十）評(píng)估資料歸檔。第七條（資料交接）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人交接評(píng)估對(duì)象的基本情況和清單等資料。委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其所提供資料的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行必要的復(fù)核。第八條（實(shí)地查勘）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)按照備案的評(píng)估工作方案，對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面、詳盡的實(shí)地查勘，并以圖、表、文字和影像等形式記錄、留存實(shí)地查勘資料。實(shí)地查勘內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地的現(xiàn)狀特征、四至、配套設(shè)施情況、使用狀況等，以及其他補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目的現(xiàn)狀情況、使用和維護(hù)保養(yǎng)狀況等。第九條（評(píng)估資料歸檔）房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將包括技術(shù)報(bào)告、分戶報(bào)告在內(nèi)的評(píng)估報(bào)告以及下列資料整理、立卷，歸檔保管：（一）評(píng)估委托書(shū)和評(píng)估委托合同；（二）房屋征收決定公告；（三）委托人提供的房屋征收范圍內(nèi)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明材料或者經(jīng)相關(guān)部門(mén)認(rèn)定的證明材料，以及有關(guān)房屋基本情況的相關(guān)材料；（四）評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像資料；（五）可比實(shí)例、標(biāo)準(zhǔn)房屋、參照房屋的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；（六）確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（七）評(píng)估過(guò)程中重大問(wèn)題處理的記錄；（八) 評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核記錄；（九）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)、經(jīng)備案的評(píng)估工作方案與注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和輔助人員名單、以及其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的所有必要資料；房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的檔案至少應(yīng)當(dāng)保存l年。第十條（證據(jù)保全）評(píng)估依法代管、產(chǎn)權(quán)不明等情形的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將包括技術(shù)報(bào)告、分戶報(bào)告在內(nèi)的評(píng)估報(bào)告以及評(píng)估過(guò)程中形成的有關(guān)評(píng)估資料一并提交委托人，由委托人辦理證據(jù)保全手續(xù)。第二章被征收房屋價(jià)值評(píng)估第十一條（評(píng)估目的）被征收房屋價(jià)值評(píng)估的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。第十二條（價(jià)值內(nèi)涵）被征收房屋價(jià)值是指根據(jù)被征收房屋及其相應(yīng)土地使用權(quán)的實(shí)際狀況，在房屋征收決定公告之日正常交易情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，但不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，并且不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第十三條（評(píng)估方法）被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法進(jìn)行評(píng)估。有條件同時(shí)選用兩種以上方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)考慮選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)，存在被征收房屋建筑類(lèi)型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估各套（戶）房屋的價(jià)值。第十四條（市場(chǎng)法）采用市場(chǎng)法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)在征收范圍相同或者鄰近的區(qū)域，搜集與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑類(lèi)型和結(jié)構(gòu)等相同或相似的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，選取不少于3個(gè)符合要求的可比實(shí)例。可比實(shí)例的成交日期與估時(shí)點(diǎn)相差一般應(yīng)當(dāng)在6個(gè)月以內(nèi)。對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法；每項(xiàng)因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過(guò)10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過(guò)15%。第十五條（收益法）采用收益法評(píng)估的，可以選擇報(bào)酬資本化法或直接資本化法的方式進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)收益情況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接?jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。被征收房屋的經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀、平均水平確定。報(bào)酬率可以選用市場(chǎng)提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取，有條件選用市場(chǎng)提取法的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)提取法。直接資本化率一般選用市場(chǎng)提取法求取。第十六條（成本法）采用成本法評(píng)估的，可以采取房地分別評(píng)估的方式評(píng)估被征收房屋價(jià)值。被征收房屋建筑物價(jià)值為重置價(jià)格結(jié)合成新，一般采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)值為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行評(píng)估。第十七條（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）房屋征收范圍內(nèi)的在建工程采用假設(shè)開(kāi)法評(píng)估的，一般采用自行開(kāi)發(fā)前提，假設(shè)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、規(guī)劃參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。第十八條（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)值調(diào)整得出其他被征收房屋價(jià)值方法。評(píng)估程序如下：（一）將同一征收項(xiàng)目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類(lèi)別；（二）在同一房屋類(lèi)別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋；（三）選用市場(chǎng)法、成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。采用市場(chǎng)法評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)不少于4個(gè)；（四）確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整因素；（五）采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計(jì)分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值；（六）計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值=標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值×（1+因素調(diào)整系數(shù)1） × （1十因素調(diào)整系數(shù)2） ×…× 1+因素調(diào)整系數(shù)n）第十九條（房屋分類(lèi)）房屋按照用途分為居住房屋和非居住房屋。按照《關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)的通知》的規(guī)定，結(jié)合房屋用途、類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、式樣、建造年代等特征，合理劃分確定房屋類(lèi)別。第二十條（居住房屋的調(diào)整因素）被征收房屋為居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素包括樓層、朝向、以及其他因素。計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值=標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值 ×（1+朝向調(diào)整系數(shù)） × （1+樓層調(diào)整系數(shù)） × (1+∑其他因素調(diào)整系數(shù)) 前款計(jì)算公式中的朝向、樓層調(diào)整系數(shù)參照本規(guī)范附件1至附件3確定；其他因素包括采光、通風(fēng)等其他影響評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素，調(diào)整系數(shù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體因素對(duì)價(jià)格的影響程度，合理測(cè)算確定，調(diào)整幅度一般控制在5%范圍內(nèi)。第二十一條（非居住房屋的調(diào)整因素）被征收房屋為非居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素綜合確定。第二十二條（評(píng)估結(jié)果）居住房屋評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)，計(jì)價(jià)單位為：元／平方米。房屋征收范圍涉及的居住房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具居住房屋的評(píng)估均價(jià)。第二十三條（被征收房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告）被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告，有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng)出具分戶評(píng)估報(bào)告，其中居住房屋的分戶評(píng)估報(bào)告參照本規(guī)范附件4出具。第二十四條（產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，參照本章規(guī)定執(zhí)行第三章被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估第二十五條（被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估目的）被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值”。第二十六條（被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值內(nèi)涵）被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值一般為裝裝修重置價(jià)結(jié)合成新，計(jì)算公式為：裝飾裝修評(píng)估值=裝飾裝修重置價(jià)×成新率飾裝修重置價(jià)是指根據(jù)現(xiàn)行施工規(guī)范、采用現(xiàn)有建筑及裝飾材料和施工技術(shù)，按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新完成具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)下的裝飾裝修項(xiàng)目正常工程造價(jià)，包括直接消耗的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班等直接費(fèi)用，施工企業(yè)的管理費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等間接費(fèi)用，以及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)量檢測(cè)等其他費(fèi)用。第二十七條（裝飾裝修重置價(jià)的評(píng)估方法）裝飾裝修重置價(jià)的評(píng)估方法有清單綜合價(jià)法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法。第二十八條（清單綜合單價(jià)法）清單綜合單價(jià)法是根據(jù)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的裝飾裝修工程各子項(xiàng)目的清單綜合單價(jià)與工程量，計(jì)算求得裝飾裝修工程造價(jià)，加上所需的工程建設(shè)其他費(fèi)用確定裝飾裝修重置價(jià)的方法。第二十九條（單位比較法）單位比較法是將房屋裝飾裝修作為整體，以單位面積（如建筑面積）為指標(biāo)，選取與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價(jià)實(shí)例，進(jìn)行比較、分析和調(diào)整，測(cè)算估價(jià)對(duì)象裝飾裝修的單位面積單價(jià)，乘以估價(jià)對(duì)象計(jì)價(jià)面積，求得估價(jià)對(duì)象裝飾裝修重置價(jià)的方法。單位比較法一般適用于精度要求不高的預(yù)評(píng)估項(xiàng)目或估算工作。第三十條（指數(shù)調(diào)整法）指數(shù)調(diào)整法是利用裝飾裝修工程造價(jià)以及相關(guān)指數(shù)或者變動(dòng)率，將裝飾裝修工程竣工時(shí)的客觀成本費(fèi)用調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的裝飾工程費(fèi)的方法。指數(shù)調(diào)整法一般適宜于近期完成，有較完整結(jié)算依據(jù)的裝飾裝修工程項(xiàng)目。第三十一條（成新率評(píng)定）裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評(píng)定綜合成新率，也可以按照各子項(xiàng)目分別評(píng)定分項(xiàng)成新率。成新率一般根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)等情況綜合確定。第三十二條（被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估報(bào)告內(nèi)容）被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估報(bào)告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于下列方面：（一）評(píng)估范圍和對(duì)象界定；（二）裝飾裝修的基本狀況，包括裝飾項(xiàng)目、數(shù)量、材料、裝修年代等；，（三）評(píng)估假設(shè)限制條件與特殊事項(xiàng)說(shuō)明；（四）評(píng)估依據(jù)；（五）價(jià)值定義；（六）評(píng)估思路和方法；（七）評(píng)估結(jié)果。第四章機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估第三十三條（機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估目的）機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人確定機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝的費(fèi)用”。第三十四條（機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估內(nèi)容）機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估主要內(nèi)容包括：因征收房屋造成的可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，物資搬遷的費(fèi)用。第三十五條（機(jī)器設(shè)備、物資的界定）被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備、物資應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征收范圍內(nèi)，并在對(duì)應(yīng)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表的資產(chǎn)明細(xì)賬目登記；資產(chǎn)明細(xì)賬目未登記或者缺乏有效證明的機(jī)器設(shè)備、物資，經(jīng)委托人認(rèn)定后，由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)、房屋建成后安裝的中央空調(diào)等設(shè)施，可以與機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用一并評(píng)估。第三十六條（可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用）可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備，搬遷與安裝費(fèi)用一般由運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)構(gòu)成。計(jì)算公式為：機(jī)器設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用=運(yùn)雜費(fèi)+拆卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi) 可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)每臺(tái)機(jī)器設(shè)備的實(shí)際情況，逐項(xiàng)判斷，一般按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。第三十七條（機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)）機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)于公開(kāi)市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)該全新?tīng)顟B(tài)機(jī)器設(shè)備的市價(jià)格或者重新生產(chǎn)該機(jī)器設(shè)備的重置成本。對(duì)具有通用性質(zhì)的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)法求取重新購(gòu)置價(jià)；對(duì)企業(yè)自行研制的機(jī)器設(shè)備，一般采用成本法計(jì)算重新購(gòu)置價(jià)。第三十八條（市場(chǎng)法）市場(chǎng)法是根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)上與評(píng)估對(duì)象相似或可比的參照物價(jià)格，通過(guò)比較分析，確定評(píng)估對(duì)象重新購(gòu)置價(jià)的方法。采用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)的程序如下：（一）調(diào)查和收集同類(lèi)型機(jī)器設(shè)備參照的市場(chǎng)價(jià)格信息。（二）統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵。價(jià)格是指機(jī)器設(shè)備本體的價(jià)格，不包含運(yùn)輸費(fèi)和安裝費(fèi)等費(fèi)用；對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一貨幣單位。（三）調(diào)整價(jià)格時(shí)點(diǎn)。采用相關(guān)價(jià)格指數(shù)，將參照物的價(jià)格調(diào)整到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。（四）對(duì)參照物價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素、地域因素等調(diào)整，求取機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)。對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備應(yīng)當(dāng)以到岸價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算關(guān)稅以及其他費(fèi)用，一并計(jì)入機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)。第三十九條（成本法）成本法是通過(guò)估算被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本來(lái)確定其重新購(gòu)置價(jià)的方法，一般按照下列程序進(jìn)行：（一）收集該機(jī)器設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙并實(shí)地查勘、核對(duì)；（二）核算制造相同機(jī)器設(shè)備所需的直接成本，包括直接材料費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、直接人工費(fèi)、制造費(fèi)用、期間費(fèi)用分?jǐn)偟龋?/SPAN> （三）計(jì)算開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)等其它間接成本，以及管理費(fèi)、稅金、利息和合理的利潤(rùn)；（四）將直接成本、間接成本、管理費(fèi)、稅金、利息和利潤(rùn)累加，求得機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置價(jià)。第四十條（運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)）機(jī)器設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)可以根據(jù)機(jī)器設(shè)備的類(lèi)型、規(guī)格及相應(yīng)的運(yùn)輸方式和拆卸、安裝調(diào)試工藝等直接評(píng)估；也可以采用適當(dāng)?shù)倪\(yùn)雜費(fèi)率、拆卸費(fèi)率、安裝調(diào)試費(fèi)率乘以機(jī)器設(shè)備的重新購(gòu)置的方式求取。第四十一條（無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備評(píng)估內(nèi)容）無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指無(wú)法拆卸搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無(wú)法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價(jià)值的機(jī)器設(shè)備。對(duì)于依照建筑物尺寸定制的機(jī)器設(shè)備，由委托人認(rèn)定其無(wú)法恢復(fù)使用后，估價(jià)機(jī)構(gòu)按照無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值為重置價(jià)結(jié)合成新，計(jì)算公式為：無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值=重置價(jià)×成新率第四十二條（無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)）無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)由評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)置價(jià)與購(gòu)置該機(jī)器設(shè)備發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)組成。第四十三條（無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備成新率的評(píng)定）無(wú)法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備成新率，根據(jù)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)、使用等情況綜合評(píng)定。第四十四條（機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)）機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)是指建造該基礎(chǔ)所發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等全部費(fèi)用。評(píng)估可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費(fèi)時(shí)，可以不考慮成新率；評(píng)估無(wú)法恢復(fù)機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合成新率。第四十五條（物資的搬遷費(fèi)用）物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購(gòu)商品、辦公家具及低值易耗品等。物資的搬遷費(fèi)用，計(jì)算運(yùn)雜費(fèi)。運(yùn)雜費(fèi)一般通過(guò)計(jì)車(chē)次、計(jì)件、計(jì)批次、計(jì)重量或體積等計(jì)量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場(chǎng)行情確定單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格，求算物資搬遷費(fèi)用。計(jì)算公式為：物資搬遷費(fèi)用=搬遷數(shù)量×單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格第四十六條（機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估報(bào)告內(nèi)容）機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于下列方面：（一）評(píng)估范圍界定；（二）被評(píng)估機(jī)器設(shè)備及物資的狀況，包括各機(jī)器設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、數(shù)量等；（三）評(píng)估假設(shè)限制條件與特殊事項(xiàng)說(shuō)明；（四）評(píng)估依據(jù)；（五）價(jià)值定義；（六）評(píng)估思路和方法；（七）評(píng)估結(jié)果。第五章附則第四十七條（停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的，且被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)10%的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部門(mén)提供的房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失，相關(guān)辦法另行制定。第四十八條（其他財(cái)物價(jià)值評(píng)估）屋征收范圍內(nèi)涉及的綠化、苗木等其財(cái)物價(jià)值委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收雙方當(dāng)事人書(shū)面確認(rèn)的補(bǔ)償方案，參考相關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行評(píng)估。第四十九條（參照評(píng)估）被征收房屋確需參照評(píng)估的，可以參照被征收房屋同一區(qū)域、同種類(lèi)型的房屋作為參照物，進(jìn)行參照評(píng)估。對(duì)于作為參照物的房屋，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)范第八條的要求進(jìn)行實(shí)地查勘。第五十條（已滅失房屋的評(píng)估）征收范圍內(nèi)已滅失的房屋確需評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)由委托人提供房屋的相關(guān)證明文件和經(jīng)征收雙方當(dāng)事人書(shū)面確認(rèn)的房屋狀況信息。參照評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采用由征收雙方當(dāng)事人書(shū)面確認(rèn)的參照房屋作為參照物。第五十一條（協(xié)助評(píng)估）房屋征收評(píng)估中涉及的特殊專(zhuān)業(yè)或者專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以委托有相應(yīng)資格（資質(zhì)）的其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)有相應(yīng)資格從事該類(lèi)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員協(xié)助評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)在房屋征收評(píng)估報(bào)告中予以披露和說(shuō)明。委托其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告并作為房屋征收評(píng)估報(bào)告的附件；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)果納入房屋征收評(píng)估報(bào)告。第五十二條（施行時(shí)間）本規(guī)范自2013年3月9日起施行，有期至2017年12月31日。