關(guān)于發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引》第1號的通知

浙估協(xié)〔2016〕46號

各房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師：

為了更好地貫徹執(zhí)行《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》和國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）,協(xié)會估價技術(shù)委員會調(diào)研起草了《浙江省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引》第1號，經(jīng)估價技術(shù)委員會全體會議審核、并在房地產(chǎn)估價報告抽檢中試用，技術(shù)指引對進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價活動具有補(bǔ)充完善的積極作用�，F(xiàn)決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價活動中推廣使用�！墩憬�省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引》也是我省房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充依據(jù)之一。

附件：浙江省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引第1號

浙江省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會

2016年9月13日

附件：

浙江省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引第1號

一、估價報告分為估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。向估價委托人提供的可以僅為估價結(jié)果報告，但要在估價委托合同中作出不提供估價技術(shù)報告的約定。房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查時或出現(xiàn)估價糾紛時必須提供估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。

二、估價報告中的《致估價委托人函》是估價報告的一個組成部分，必須與估價規(guī)范中規(guī)定的估價報告所有組成部分一起出具，不應(yīng)單獨(dú)向估價委托人提供。

三、《房地產(chǎn)預(yù)評估函》、《房地產(chǎn)評估咨詢函》等屬于價格咨詢服務(wù)，不能作為起著價值證明作用的鑒證性估價報告使用，不承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

四、估價報告中可不再使用中國注冊估價師專用章，但參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師須在估價結(jié)果報告中由本人簽名及注明簽名日期，不得以個人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個人印章，也可以既簽名又蓋個人印章。

五、估價報告使用期限應(yīng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度確定，不宜超過一年，鑒于目前我國的房地產(chǎn)市場行情變化狀況，抵押目的的估價報告使用期限以半年左右為宜。

六、合法原則是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。無房地產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)（包括構(gòu)筑物、附屬物），可以作為估價對象進(jìn)行評估，但應(yīng)根據(jù)估價目的，合理確定其價值。抵押估價、征收估價和司法拍賣估價時，建設(shè)工程規(guī)劃許可證未批準(zhǔn)的房地產(chǎn)不宜列入估價對象范圍，確需列入估價對象范圍的，應(yīng)由估價委托人出具書面意見。

七、估價對象的實(shí)際用途未經(jīng)政府或有關(guān)部門認(rèn)定或處理的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。抵押估價和司法拍賣估價時，宜選擇登記用途和規(guī)劃用途。征收估價時，應(yīng)按征收政策確定其用途。

八、估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況（包括法定優(yōu)先受償款）等，均是影響估價對象價值、價格的重要因素，建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶�業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價。未經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行鑒定或檢測、測量、審計的，應(yīng)在估價假設(shè)中作出相應(yīng)的假設(shè)。

九、評估抵押凈值時，由于土地增值稅征收政策復(fù)雜，需要扣減時，建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行測算，否則應(yīng)在估價假設(shè)中作出相應(yīng)的假設(shè)。

十、在估價對象變現(xiàn)能力分析時，應(yīng)準(zhǔn)確分析估價對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小及房地產(chǎn)市場狀況及拍賣或變賣時受讓人心理因素等對估價對象變現(xiàn)能力的影響。特別是項(xiàng)目定位有重大缺陷或價值特別巨大的通用性又較差的估價對象以及大型在建工程，要充分預(yù)期拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度。

十一、運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估土地價值時，宜選用發(fā)布時間三年以內(nèi)的基準(zhǔn)地價文件，不應(yīng)選用發(fā)布時間超過六年的基準(zhǔn)地價文件，當(dāng)選用發(fā)布時間三至六年的基準(zhǔn)地價文件時，應(yīng)充分說明選用的合理性。

十二、在估價結(jié)果報告中的估價結(jié)果可單列最終評估價值而不列不同估價方法的測算結(jié)果。

十三、在評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性應(yīng)進(jìn)行核查和驗(yàn)證，難以驗(yàn)證的，應(yīng)由委托人在其提供的文件、證明和資料復(fù)印件上簽字（提供人是單位的應(yīng)蓋章），委托人應(yīng)當(dāng)對其提供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)，并在估價假設(shè)中作出相應(yīng)的假設(shè)。其文件、證明和資料的交接都應(yīng)有簽收記錄并存檔。